Информация
Блог им. AlexandrMos
🔴 Что выгоднее? Перепродажа квартиры, сдача в аренду или вклад? Результат тебя удивит!
- 14 июля 2025, 16:04
- |
Я наконец-то завершил разработку долгожданного дашборда, который будет помогать находить лучшие объекты для инвесторов. Сегодня мы рассмотрим реальный пример: как растут цены на квартиры в хорошем районе в течение 10 лет и какую прибыль приносит аренда.
⭕️ Доход от перепродажи
Это сумма, на которую ваши вложения вырастут по сравнению с начальной стоимостью. В данном случае этот показатель составляет 201%.
⭕️ Доход от аренды
Здесь указан доход от аренды, который составляет 113%.
⭕️ Доход от вклада
Доход от вклада рассчитывается с учётом уровня инфляции, который в среднем по России составляет 10% в год. За 10 лет этот показатель равен 100%.
Проценты годовых я не буду расписывать подробно, вы можете увидеть их на скрине.
💎 Вывод
Сразу бросается в глаза, что доход от перепродажи квартиры значительно превышает доход от сдачи её в аренду. Основной доход заключается именно в росте стоимости квартиры, а не в аренде, как многие считают.
В долгосрочной перспективе арендные платежи превосходят депозиты.
Депозиты считаются наименее привлекательными для инвестиций.
Рост стоимости квартиры плюс доход от аренды за 10 лет принесут вам 314%, что в годовом выражении составляет 16% годовых.
На мой взгляд, это отличная безрисковая инвестиция.
Именно так я подбираю объекты: тщательно проверяю много информации, чтобы выбрать тот самый «бриллиант», который будет приносить вам доход всю жизнь.
‼️ Ищете ЖК с высокой доходностью? Свяжитесь со мной в личных сообщениях. Подберу для вас лучшие варианты.
Понравился расчёт?
👍 — Да
👎 — Нет
🤔 — Воздержусь
----------------------------------------------------------------------
✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.
🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.
теги блога Александр
- Wildberries
- авито
- акции
- альфа банк
- анализ
- апартаменты
- аренда
- Аренда квартир
- аренда квартиры
- аренда недвижимости
- банки
- биржа
- вклад
- вклады
- ВТБ
- вторичка
- выручка
- дду
- денежная масса
- денежная масса м2
- денежная масса России
- депозиты
- дом рф
- ДОМ.РФ
- домклик
- ДомРфБанк
- доход
- доходности
- доходность
- Жилье
- зарплата
- застройщик
- золото
- Инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инфляция
- инфляция в России
- ипотека
- ипотечная ставка
- квадратный метр
- квартира
- квартира в Москве
- Квартиры
- ключевая ставка ЦБ РФ
- коммерция
- коммерческая недвижимость
- копить
- коронавирус
- лонг
- ЛСР
- льготная ипотека
- М2
- М2 РФ
- Москва
- москва сити
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- недвижимость в Сочи
- Нефть
- новостройки
- облигации
- объем строительства
- окупаемость
- опрос
- пассивное инвестирование
- пассивный доход
- Пенсия
- Пик
- ПИК СЗ
- покупка
- портфель
- прибыль
- продажа
- продажа квартиры
- прожиточный минимум
- профит
- рантье
- рассрочка
- рента
- Росреестр
- рост
- рост стоимости
- рынок жилья
- рынок недвижимости
- самолет
- сбер
- сбербанк
- сделка
- семейная ипотека
- Сочи
- ставка
- Ставки
- стоимость
- фондовый рынок
- форекс
- ЦБ РФ
- цена
- цена на недвижимость
- Циан
- элитная недвижимость
Я художник, я так вижу.
Тогда и аренду надо с капитализацией делать.
Учел! Амортизация 1,9% в год.
Недвижимость купленную за 100 млн рублей можно через 10 лет продать за 301 млн. Среднегодовой рост 13%. С учётом 10% инфляции реальный рост составит 2,7%. И через 10 лет на руках от продажи ожидается 127 млн рублей в сегодняшних ценах. Тело капитала за 10 лет увеличится реально на 27%.
Платежи от сдачи жилья за 10 лет принесут 113 млн рублей, которые будут тратиться.
Амортизация 1,9%, 1,9 млн. рублей в год в текущих деньгах. И при стоимости квартиры 301 млн, амортизация будет 5,8 млн рублей в год.
Сдача жилья будет расти не со скорость инфляции, а со скоростью роста цены на недвижимость и индексироваться каждый год?
Сдача жилья будет приносить с учётом амортизации 6,1% от стоимости недвижимости, 6,1 млн рублей в первый год, 508 тыс. рублей в месяц, и 18,5 млн рублей за десятый год, 1,54 млн. рублей в месяц, или 650 тысяч рублей в текущих деньгах.
Итого за 10 лет недвижимость при продаже предположительно принесёт реальных 2,7% годовых при продаже, при ежегодной ставке изъятия 8%, которая будет тратиться? Из этих 8%, траты 1,9% на амортизацию, и будет оставаться 6,1%, которые можно тратить на что угодно?
=================================
Не принесут, а ПРИНЕСЛИ… Подмена понятий… неизвестно в следующие 10 лет какая динамика будет...
Это как в начале 2008г утверждать --рост стоимости акций Газпрома принесет вам в последующие 10 лет 100500% (если считать, что принес с с 1998г)
Время покажет, спасибо.
То что сейчас сдается в Москве за 50 тысяч будет сдаваться за 120-150 тысяч.
За 50 однушку хорошую не найти уже сегодня!
Цены будут ещё выше. 150-200к в среднем на окраине в эконом-классе аренда будет.
в 2014 метр в спальниках мск стоил 5000 usd, через 10 лет максимум 3000 usd. что он принес?
ну еще около 1000 возможно принес за 10 лет на аренде
Здесь соглашусь, но это даже лучше. Можно зайти на коррекции и тогда цифры Вас еще больше порадуют.
Про источники данных — ноль. Вряд ли у вас есть реестр всех сделок, поэтому продажные цены квартир непонятно откуда. И с тг каналом тоже самое.
Доверия к таким расчётам не может быть
Может Вам сразу деньги отдать?
Кто тут будет делится работающей стратегией??? Вы в своем уме???
Здесь я показываю вершину айсберга все расчёты уйдут со мной в могилу.
Идите читайте свой забор. Я вас не держу. Будете хамить в бан пойдете как Евгений.
Вы дилетант. Доха зависит от цены входа. А не 4-5 % как вы думаете.
Остальное не имеет смысл пояснять.
Из нас двоих вы азы математики не осилили к своим то годам :)
У меня как раз расчеты верны. У Вас какой-то свой мирок с доходностью 4-5 % в недвижке. Не нравится уходите. Будете гадости писать, забаню.
Народ никак не смирится, что вчерашние оптовики, заскочившие пяток лет назад в те однушки по 1,5ляма — сегодня крутят пальцем про те «5%» со своими 25к/мес
Рост 2020-2023 годов перекладывают на будущее и строят модели.
По прогнозам студия будет стоить в Москве 30 млн рублей к 2030 году. И сдаваться за 200к.
Доллар по 100.
Квартиры для населения — это священная корова. С молоком матери передается чуть ли не богобоязненное отношение к бетонным метрам. Людей прям трясти начинает при слове квартиры.
Для многих мечта — купить и сдать. И на аренду жить.
Через лет 10-15 у нас полна жопа огурцов будет этих бетонных рантье. Половина страны будет сдавать квартиры в аренду.
Хотя вот у бритов с 12% до 7% от всего числа сделок упало число покупаемого под сдачу.
Вообще это опасно в толпу рантье лезть. Если что — хрен вылезешь.
угу
По цене нынешних жигулей… лет пять назад
Там уже никто об никаком вылазении и не думает давно. Идиотов нету
А через несколько лет вокруг лес вырубили и домов 10-20 по 20 этажей воткнули. Ну и кому выгодно в этом гетто продать? (особенно если в экономике вдруг жопа и много кому потребовалось в этом гетто продавать одновременно. Ну или хотя бы резать резко стоимость аренды, чтобы хоть кого заселить)
Я ж «условно».
Сегодня мне всего того налика за десять лет на три однухи в городе (120кв) не хватило бы и на одну из них <б/у>в пригороде. Про новую умолчим.
Возможно ситуация улучшится через 30-40 лет, когда население сократится в 2 раза
Не стало.
Через десяток лет хрущи миллионами штук начнут… каждый год, оптом
Так что, еще лет двадцать надо по 100млн.кв ежегодно лепить — чтобы только на замещение выйти
Нужно больше строить. Не хватает около 3-4 млрд квадратных метров жилья.
В одной Москве из-за вымирания населения около ±200тыс. квартир освободится за 15 лет+такими темпами еще миллиона 2 построят. Внутри страны уже нет значимого источника миграции, полмиллиона- миллион максимум переедет. Значит ± 2 миллиона человек нужно завезти из-за рубежа в мск, чтобы было кому сдавать. Инвесторам в бетон нужно смотреть на одну цифру — показатели миграции. Если с миграцией все будет грустно, то недвига и аренда медленее инфляции будет дорожать. Отдельные проекты- это, конечно, отдельный разговор, но в целом жилье — это рисковая ставка т.к. это ставка чисто на массовую иммиграцию и денежные стимулы этим мигрантам от чиновников. У коренного населения по 2 квартиры на семью в среднем будет через 15 лет
1. Дефицит жилья не устранен. У нас слишком больше население для такого маленького квартирного фонда.
2. Москва будет дорожать за счёт обезлюживания других регионов.
3. В Москве очень маленький арендный фонд для такого города
К 2030 аренда в Москве квартиры эконом-класса будет 150-200к.
К 2040-2050 — больше 5 тысяч долларов при долларе за 120-130 рублей.
В России 80 млн. квартир и домов на примерно 60млн. домохозяйств и каждый год строится по 1.5млн. Это один из самых высоких показателей по числу квартир в мире на душу населения, чуть больше только в курортных странах, где иностранцы скупают апартаменты на берегу моря. В США, например, 150 млн. домов и квартир при в 2.5 раза большем население. Т.е. в России через пару лет в 1.5 раза больше недвижимости на 1 человека будет, чем в США, Англии или Австралии.
В России лютейший переизбыток малогабаритного жилья при вымирающем населении. всего 30 квадратов на человека, но на домохозяйство почти 1.5 квартиры.
+ Очень много квартир просто стоит закрытые. Государство даёт очень льготные условия. Можно владеть 10-20-30 квартир и платить при этом очень мизерные налоги. У нас нет прогрессивного налога.
В Москве аренда показывает хорошую динамику роста.
Поэтому пока сложно верится в слом парадигмы.
Возможно через 30-40 лет будет улучшение ситуации. Когда население ещё больше сократится.
Вся проблема в наших застройщиках, которые не строят жилье и создают искусственный дефицит.
Недавно Минерва сдала в ЖК Инновации студию за 75к милой айтишнице. В то время как весь комплекс завален предложениями по 35-40
Маркиз Лафайет,
Москва, жк ни скажу, это мой хлеб.
В остальном согласен. Надо анализировать и знать Москву.
Я про Москву.
В Москве всегда будет расти и всегда будет сдаваться.
Согласен, спасибо.
Уплата НДФЛ в схеме учтена?
OUBee,
Продажа 1 раз. Освобождение от ндфл.
В большинстве случаев собственники не готовы продавать. Если вошли по хорошей цене, всю жизнь качают.
Ремонт надо делать антивандальный.
Мебель по минимуму, тоже антивандальное все.
Самое главное это арендаторы!!!
Искать надо нормальных, что бы квартиру не ушатали. Надо хорошо разбираться в людях и иметь интуицию!
Если все сделать правильно сдача принесет больше.
Спасибо за сарказм. Как не напишу сюда, начинают напрыгивать. Такое ощущение, что попал в джунгли где моя миссия выжить. Я понимаю, что риелторов не особо любят, но не все плохие и это надо понимать!
Риелторы становятся хорошие когда Вам надо купить или продать недвижимость. Может еще арендатора найти.
Как Ваша цель достигнута они снова плохие )))
Вклад даст больше чем вложение в квартиру…
Расчет показывает недвижка побеждает, увы...
Продажа квартиры выгодна если каждые условные 8 лет рубль будет обесцениваться в два раза, но никто не гарантирует этого в будущем.
Алексей Тихонов,
В нашей жизни вообще нечего гарантировать нельзя.
Пока живо человечество, квартиры будут пользоваться спросом.
Доход по вкладам, исходя из ваших 10% годовых: (1.1^10-1)×100% = 160%
Что за расчет поясните?
1) Тогда уж вам надо математику подучить.
2) Я писал про реинвест? Зачем вы мне это впариваете? Я хочу арендные платежи тратить на жизнь а не реинвестировать.
3) Перед тем как писать, внимательно читайте пост. В крайнем случае спрашивайте, а не обвиняйте человека который старался для вас.
Где здесь арендные платежи?
В общем «Перед тем как писать, внимательно читайте пост. В крайнем случае спрашивайте, а не обвиняйте человека который старался для вас.»
На самом деле любой человек может взять и проверить фантазии товарища на
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
За 20 лет темпы годового прироста недвижимости в Москве с двумя ценовыми пузырями… не дотягивают даже до 9% годовых в среднем. Аренда обычно дает 4% (до амортизации). Но она даст в следующие 10 лет 16% в среднем. Ага.
по статистике в рублях:
В 2015 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в старой Москве составляла около 197,6 тысячи рублей. На конец декабря 2015 года средняя стоимость вторичного жилья в Москве составила 198 тысяч рублей за квадратный метр, что на 5,7% меньше, чем в начале года. Цены на новостройки также снижались, упав со 192,8 тысяч рублей до 168 тысяч рублей за квадратный метр в течение года.
Так по данным аналитического центра www.irn.ru в целом за 1 полугодие 2025 индекс стоимости готового жилья в старой Москве прибавил чуть менее 2%, достигнув отметки 277,5 тысяч рублей за квадратный метр.
Много букв.
Пример: Можно купить акции Газпрома в 2008 году и говорить что бирже не приносит дохода.
Можно купить сбер преф по 5 рублей в кризис 2008 года и купаться в профите.
Теперь понимаете? Нужно инвестировать в правильную локацию и по хорошей цене. Будет Вам профит.
Вы, как риелтор, наверняка в курсе сколько сейчас квартир и в каких локациях в Мск выставляет на торги фонд реновации (и их будет все больше и больше)? и почем их в итоге берут? я — в курсе. коммерческие застрои человейников со своими ценниками уже неконкурентноспособны… также как и засевшие там инвесторы…
AndMax,
Вы про что? Поясните.
Ну и потом, никто не застрахован от того что раздав ипотечное жильё, население не начнут изрядно стричь через налоги и страховки.
(вон во Флориде после наводнений ценник на страховки поднялся так что проще отказаться).
Спасибо, годный комент!
Я об этом думаю, мне кажется Вы правы. Стричь будут. Время скинуть объекты думаю будет. Дальше смотреть куда ветер дует.
Честно даже отвечать не хочется на такие комменты. В следующий раз буду просто игнорить, без обид.
Как раз по вкладу у вас риск. У случае заморозки вклада (аналог 90 годов). Вам максимум выдадут 1,4к и все. Не забываем жуткую девальвацию и ваши 1,4к дай бог не больше 10 раз сложатся. Покупательская способность 140 останется.
Бетон не подвержен инфляции и девальвации. У вас товар который стоит одну квартиру! Никто ее не заморозит.
Кстати вкладчикам на заметку: сегодня очень много денег скопилось на депозитах. Нечего не напоминает?
Теперь касаемо 20% на сколько вы можете зафиксировать эту ставку? 3 месяца? Год? Ставка скоро определенно будет ниже текущих. 10% это среднее значение инфляции, она была и 5% и 21% в свое время.
Бетон с падением инфляции синхронно дорожает.
Сегодня практически идеальная точка входа в бетон.
Поясните.
Какой жк и город?
Какая идея покупки? (рост)
Какие мультипликаторы перед покупкой?
Почему идея не реализовалась?
По Питеру не скажу. Там своя экономика. В основном все в Москву едут на заработки, может в этом ошибка. Питер в основном на туристов заряжен. В мск 94% всех денег крутится.
В следующий раз если будете покупать в мск, пишите.
Рост жилья идёт не только из за инфляции но и развитие района если вы покупали сразу в полной инфраструктуре или центре то расти некуда. А когда брали окраину без маршрутки а сейчас там и магазин и спорт и кружки и кино и парк… То жилье дороже становиться даже без инфляции