27% годовых на стройке. Свежие облигации: Элит Строй на размещении

Каждый инвестор мечтает попасть если не на завод, то на стройку! И такая возможность снова предоставляется. Элит Строй (головной юнит ГК Страна Девелопмент) готов обменять облигации с ежемесячными купонами на деньги. Посмотрим, что по стройке.

Предыдущие обзоры: Полипласт, ЯТЭК, Роделен, Селигдар, Кокс, Дельта Лизинг. Дальше — больше, не пропустите.

Объём выпуска — 1 млрд. 3 года. Ориентир купона: до 27% (YTM до 30,6%). С офертой call, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг BBB от Эксперт РА (ноябрь 2024).

Элит Строй — материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в ГК Страна Девелопмент. Группа работает в Тюмени, Москве, СПб, Екатеринбурге и Новосибирске. Строит с 2006 года, с 2022 года входит в список системообразующих застройщиков РФ. В портфеле — ЖК сегменты премиум, бизнес и комфорт. По данным на 1 мая 2025 года, Элит Строй занимает 10 место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ.

• Выпуск: Элит Строй БО-01
• Объём: 1 млрд
• Начало размещения: 27 мая (сбор заявок до 21 мая)
• Срок: 3 года
• Купонная доходность: до 27%
• Выплаты: 12 раз в год
• Оферта: call через 1,5 года
• Амортизация: нет
• Для квалов: нет

Почему Элит Строй? Оно разве не только для элиты?

Нет, всем доступно, даже неквалам. Нужно только желание и подать заявку на размещении, ну либо уже на вторичном рынке купить дороже или дешевле. Элитные, как и все строители, имеют много рисков, так что купон готовы предложить довольно интересный. Правда вот долгов у них и так огого.

Выручка за 2024 год составила 54,8 млрд рублей (+27,7% г/г). Валовая прибыль выросла на 32% — до 25,4 млрд. Чистая прибыль выросла на 48% — до 4,1 млрд. 

Финансовые расходы выросли почти вдвое — до 19,2 млрд. Спасибо долгам и расходам на их содержание. Компания живёт не по средствам и достигла показателя Чистый долг/EBITDA 5. Годом ранее было около 3. Общий долг вырос с 74,8 до 179,1 млрд. Соотношение Долг/капитал выросло с 5,66 до 12,75. Но большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Лишь бы сроки не затягивались. Ну и не забываем, что на эскроу-счетах деньги есть. Это новосёлы готовятся жить в новых квартирах. 

Зато дома красивые строят. И маржинальность неплохая, даже хорошая. Валовая маржа 46,4%, операционная маржа 33,1%. Показатель маржинальности по EBITDA около 30%. Что происходит? Компания агрессивно наращивает проектный портфель за счёт долгов, а ключевая ставка снижаться не собирается. Не знаю, какую погоду сделает выпуск всего на 1 млрд, но call-оферта намекает на то, что через полтора года компания попробует взять денег подешевле. 

По расчётам Эксперт РА, отношение долга, за исключением объёма проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA будет в диапазоне 2,5-3,0 в 2025 году и менее 2,5х в 2026 году, а показатель EBITDA/процентные платежи поднимется до уровня 2 в 2025–2026.

Интересный выпуск, но явно под диверсификацию. Хуже всего тут даже не ЧД/EBITDA, а процентная нагрузка. У Группы много земли и проектов на 1+ млн квадратных метров. Покупателю облигаций застройщика свечка, которую нужно ставить за снижение ключа, в подарок. Я, кстати, участвую, немного совсем.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.