📑 Фонды недвижимости: итоги

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)
Основная статья: ссылка.
У компании только один фонд «Рентал ПРО» (RU000A108157), доля набрана, увеличивать не планирую (однако, опять же: все зависит от цены).

5. УК «Aktivo»
Основная статья: ссылка.
Почти все фонды УК не торгуются на бирже, можно купить на сайте УК у других собственников через посредничество УК. Эти фонды мне подходят: большой порог входа, ниже потенциальная доходность, сложнее покупка и продажа. Имеющийся пай Активо18 выставил на продажу.

Для собственного удобства отслеживания инвестиционной привлекательности биржевых фондов Собрал всю инфу в сводную таблицу, чтобы она рассчитывала потенциальную доходность каждого фонда к текущей биржевой цене. Все цены подтягиваются автоматически, каждый день происходит пересчет показателей доходности к текущей цене пая. При наведении курсора мыши на название столбца вплывает подсказка.

Делал табличку для себя, но если будут какие идеи, то пишите, может быть я их смогу добавить.

Мой телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Ссылка на табличку

Пока работал над таблицей возникли две мысли:

1⃣ Фонд «Современный 7» очень сильно выбивается из общей массы своей доходностью («Рентный доход» не берем в расчет, у него короче срок).
Разница выше и по доходности текущих выплат, и по полной доходности, которая образуется в том числе за счет дисконта цены к СЧА.
Почему рынок так дешево оценивает этот фонд? Думаю точного ответа никто не знает, но это хорошая задачка на «подумать».

2⃣ Если сравнить доходность выплат с облигациями и депозитами возникает вопрос: а зачем это все?
Облигации/депозиты дают по 20% годовых прямо сейчас, а в долгосрочных ОФЗ можно зафиксировать ~14% купон к текущей цене.
Зачем эти фонды с выплатами 8-10% годовых?
Кажется, что в облигациях больше доходность при меньших рисках (помним, что платить по долгам — это обязанность эмитента).
Ключевое слово здесь: кажется. В расчетах доходности в табличке не учитывается ни будущий рост СЧА фонда (недвижка ведь всегда растет в цене), ни предполагаемый рост ставок аренды. Табличка нужна для сравнения фондов между собой, но никак не с другими классами активов. Это очень важно.

Для самого простого варианта корректного сравнения Фондов недвижки с облигациями можно предположить, что СЧА и арендная ставка будет расти примерно на величину инфляции. Тогда получается, что в таблице с фондами столбец J (доходность текущих выплат) — это РЕАЛЬНАЯ доходность, то есть сверх инфляции.

Вычитайте из доходности к погашению облигаций предполагаемую вами инфляцию в будущем, и тогда сравнение полученных реальных доходностей будет более менее корректным.

На этом разбор фондов недвижимости я заканчиваю и возвращаюсь к акциям.

И по традиции напоминаю, что не нужно воспринимать все написанное как инвестиционные рекомендации. Всегда оценивайте доходность/риск самостоятельно.