Краткий анализ и сравнение всех фондов недвижимости от "Сбережения Плюс"

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания своего портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
Посмотрел фонды от «Сбережения Плюс», там их не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у «СФН». По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Рентный доход»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 2,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~96-97 тыс)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 8,935 млрд руб

СЧА на один пай: 133162 руб

Доля недвижимости в активах: ~90%

Основные объекты: Бизнес-Центр и два складских комплекса

Статус: сформирован

Дата завершения договора: 27.12.2027

Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A102N77

Текущая цена: ~97 000 руб

Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 11.88%

Потенциальная доходность к дате погашения: ~27% годовых (до налогов)

Мое мнение: Фонд сформирован. Теоретически может продолжить свою работу путем продления договора, тогда расчетная доходность к дате погашения будет, конечно, другая. Также стоит учитывать, что до окончания срока работы фонда осталось менее трех лет, поэтому ЛДВ применить будет нельзя и налоги «съедят» львиную долю доходности.

Фонд «Рентный доход 2»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 1,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций: 124 950 руб.

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 11,263 млрд руб

СЧА на один пай: 117221 руб

Доля недвижимости в активах: ~85,9%

Основные объекты: Бизнес-Центры и складской комплекс

Статус: сформирован (?)

Дата завершения договора: 01.07.2030

Где купить: Фонду присвоен ISIN код RU000A103HD7, но на бирже торги не ведутся. Купить можно только в режиме SFO (вторичное предложение) на внебиржевом рынке через брокера ВТБ. При чем продаются там паи на 3% дороже СЧА.

Текущая цена: ~124 738,55 руб

Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 11.6%

Прогнозная доходность к дате погашения: ???

Мое мнение: УК на сайте не дает никаких прогнозов итоговой доходности фонда. Если оценить доходность с учетом отсутствия роста и размера выплат, и СЧА фонда, то получим как раз те самые 11,6% годовых (доходность выплат к текущей цене). Если же предположить, что денежные потоки будут стабильны, а недвижимость будет переоцениваться примерно на 5% в год (рост СЧА), то ЧИСТНВНДОХ в этом случае выйдет ~16,9%. Кажется не сильно много, но я думаю здесь все дело в отсутствии нормальных биржевых торгов. Цена не устанавливается рынком под текущие условия требуемой доходности. Покупать по таким ценам не вижу смысла, а фонд сам по себе интересный, буду ждать старта биржевых торгов.

Фонд «Рентный доход ПРО»

Доступен для неквалов: нет

Комиссия: 1% от СЧА в год и 10% от дохода пайщика

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~900 руб)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 2,733 млрд руб

СЧА на один пай: 1645,46 руб

Доля недвижимости в активах: ~62%+30%*

*30% активов фонда составляет 100% доли в ООО «ПФ-Инвест», которая владеет 100% акций АО «Колизей-3», на балансе которой находится БЦ «Бульварное кольцо».

Основные объекты: Складской комплекс и бизнес-центр

Статус: сформирован, но возможен выпуск новых паев (допэмиссия).

Дата завершения договора: 15.04.2036

Где купить: на бирже, ISIN: RU000A103B62

Текущая цена: ~900 руб

Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 10,33%

Потенциальная доходность к дате погашения: ???

Мое мнение: Этот фонд только для квалифицированных инвесторов, основная причина: использование заемных средств. Обычно я держался в стороне от таких фондов, но сейчас ничего против них не имею.

Помимо рисков, связанных с использованием заемного капитала, можно выделить риск покупки непрофильных активов и, что гораздо важнее, возможность выпуска дополнительных паев.

Потенциальную доходность оценить довольно сложно. Если опять прибегнуть к упрощению, что выплаты и СЧА не будут расти, то ЧИСТВНДОХ за 9 лет работы фонда ~14,1%, рост СЧА по 5% в год даст 15,8% годовых, а если заложить, что и выплаты будут расти по 5% в год, то ЧИСТВНДОХ 17,7% годовых.

Кажется, что слишком мало для таких рисков? Так и есть, ведь я закладываю очень консервативный прирост СЧА. Например за последние 3 года СЧА выросла в среднем на 16,8% в год, что в 3 с лишним раза больше моих ожиданий.

Если представить, что СЧА будет расти по 15% в год, то на выходе ЧИСТВНДОХ будет уже гораздо больше 20% годовых.

Если займы будут погашены за время работы фонда, то к дате прекращения работы фонды можно увидеть как раз такую доходность. Если же займы будут просто пролонгироваться, то вряд ли будет такой сильный прирост СЧА и рост выплат. К сожалению, какой-то конкретной информации о планах УК касательно погашения кредитов я не нашел.

Общие выводы

В принципе, все рассмотренные фонды мне интересны и могут быть включены в портфель. Чем дольше срок работы фонда, тем сложнее спрогнозировать итоговую доходность, и я постарался не быть излишне пессимистичным (да и оптимистичным тоже).

В фондах от «Сбережения Плюс» мне нравится стабильность денежных потоков, регулярная их индексация и переоценка активов в большую сторону. Качественная отчетность с комментариями управляющего стоит повторного упоминания в плюсах УК.

Интересно отметить, что буквально 4 года назад 7-8% годовых считались вполне себе привлекательными. Сейчас же куда не плюнь — везде двузначные доходности, но это кажется недостаточной наградой за взятие на себя инвестиционных рисков. Всегда хочется больше.

В настоящий момент я сосредоточен на акциях, однако фонды на недвижимость не упускаю из виду, как класс активов они мне интересны.

Мой телеграм-канал: https://t.me/rationalapp

P.S. Помимо фондов, перечисленных выше, у «Сбережения плюс» на сайте есть информация еще о двух фондах: «Аруджи — Фонд недвижимости 1» и «Саввинские палаты». Первый фонд уже не работает, а по второму информация крайне скудная, и я так и не понял, как можно его приобрести (и можно ли вообще). Решил, что эти фонды нет смысла включать в обзор.