Фонды PARUS: анализ, состав, прогноз доходности и мнение

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.
• Парус-НОРД. Актив фонда — логистический комплекс в пос. Шушары, в нем 17 арендаторов. Стоимость объекта — 5,57 млрд. руб. В фонде льготный кредит под 5,35% годовых до 2 квартала 2026-го года. Ставка по кредиту низкая, поэтому УК хоть и привлекла 200 млн в январе 2025-го года, но пока долг не гасит. Оно и понятно: денежный рынок дает больше, чем приходится платить по кредиту. Цена паев на бирже — чуть выше СЧА (на 3,85%), ISIN: RU000A104KU3.
• Парус-СБЛ. Активы фонда — логистический центр компании «Сберлогистика» в Московской области. Стоимость объекта — 2,1 млрд руб. В фонде также есть льготный кредит под 5,2% до 4 квартала 2025-го года. Паи торгуются на бирже сильно дороже СЧА (на 45%), ISIN: RU000A104172.
• Парус-ДВН. Актив фонда — бизнес-центр класса А недалеко от м. Савеловская в Москве. Стоимость актива — 10,27 млрд. В этом фонде кредит уже с плавающей ставкой, а не фиксированной: КС+2,6% до 3 квартала 2027-го года. Паи торгуются на бирже чуть дороже СЧА, ISIN: RU000A1068X9.

Отдельно стоит упомянуть фонд Парус-МАКС, который представляет собой «фонд-фондов». В него примерно в равных долях включены паи всех «монофондов» Паруса. Комиссия у фонда минимальная (12 тыс руб в год ~ 0,003% от СЧА), периодическая выплата дохода не предусмотрена, она вся реинвестируется обратно в покупку паев на бирже. Главная плюшка для инвесторов — снижение налоговых издержек (с выплат «монофондов» не будет налогов).

Комиссия управляющей компании

Комиссия УК формируется во формуле «10+10». Это означает:

• 10 млн рублей в год на управление + ежегодная индексация на 300-500 тыс;
• 10% от прибыли инвесторов (и от регулярных выплат, и при продаже объекта, если она будет).

Фиксированные 10 млн в год выглядят нестандартно, в более привычном формате это менее 0,5% от СЧА фонда (чем дороже объект в фонде, тем ниже выходит процент комиссии).

Отдельно еще есть комиссия «за привлечение капитала» в размере 2-5%, в зависимости от фонда. Эту комиссию стоит учитывать отдельно, как разовую плату за покупку паев напрямую у управляющей компании (надбавка цены к СЧА).

Вообще вопрос внутренних комиссий для меня не так важен, ведь в конечном итоге на мое решение о покупке фонда влияет только потенциальная доходность при субъективной оценке рисков вложений.

Комиссия может быть любой, если я после этой комиссии к своим вложениям получаю подходящую мне доходность.

Прогноз доходности

Свел все данные по фондам в табличку, чтобы было удобнее сравнивать (ссылка на гугл-док):

Сразу важное замечание: все доходности посчитаны к текущей цене на бирже и уже очищены от НДФЛ в 13%.

Нас интересуют 3 столбика:

Текущие выплаты — это умеренно-пессимистичная оценка будущей доходности, "если выплаты по паям не будут расти и стоимость пая тоже не будет расти". 6,76% годовых выглядит не очень привлекательно, по сравнению с аналогами, а вот 9,78% и 9,83% уже вполне себе конкурентоспособны.

Прогноз выплат — это прогноз доходности выплат от Управляющей компании (без учета роста стоимости пая). Эту доходность можно считать умеренно-оптимистичной оценкой: «выплаты будут расти, но стоимость пая будет оставаться такой же». Этот прогноз выглядит повеселее, уже появляются двузначные доходности (напоминаю, это все уже после удержания НДФЛ с выплат).

Прогноз общ — это прогноз полной доходности от УК «Парус»: доходность выплат (после налогов) + прирост цены пая. Здесь доходности рисуются какие-то прям «сумасшедшие», но не будем забывать, что точно прогнозировать рост стоимости недвижимости еще мало кому удавалось, и УК может слегка переоценивать собственную прозорливость.

Сравнение с аналогами

По умеренно-пессимистичной оценке (6,76%-9,82%) все фонды Парус проигрывают тем, что я оценивал ранее, ну кроме фондов Активо:

• «Современный 7»: доходность выплат 11,67% годовых после налогов;
• «Рентный доход»: 11,8%;
• «Рентный доход PRO»: 10,33%;
• «Современный арендный бизнес»: 9,83%
• Фонды Активо: 7,22% — 9,74%.

При выборе между Aktivo и Parus я бы все-таки выбирал фонды Паруса, даже не смотря на наличие рисков использования заемного капитала. Основная причина: доходность примерно одинакова, но класс недвижимости внутри фондов Активо ниже, и торгуются они с бОльшей премией к СЧА.

Общие выводы по фондам Parus

Фонды интересны, и вопрос как всегда в цене.

Парус-ЛОГ лично для меня является лучшим вариантом: нет кредита, стабильные выплаты, якорный арендатор с не расторгаемым договором до конца 2034-го года и ежегодной индексацией арендной ставки. Хотелось бы, конечно, купить по цене близкой к СЧА (992,8 руб), но и текущая цена (1145 руб) меня устраивает. Маленький размер лота позволяет покупать по чуть-чуть и «размазать» среднюю цену во времени.

По текущим ценам также интересны Парус-НОРД и Парус-ДВН.

Во втором фонде кредит с плавающей ставкой. Если ожидать дальнейшего ее роста, то пока его лучше не покупать. Лично я дальнейшего роста ставки не жду, поэтому мне этот фонд подходит. Тем более что сейчас на бирже паи продает УК и их цена близка к СЧА.

Оставшиеся два фонда Парус-ОЗН и Парус-СБЛ по текущим ценам лично для меня не являются инвестиционно-привлекательными.

В настоящий момент у меня основной фокус идет на вложения в акции, поэтому фонды если и буду покупать, то не очень большими лотами.

Мой телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Описание фондов на сайте УК Парус: https://parus.properties/funds

В очередной раз напоминаю, что все написанное на канале не является инвестиционными рекомендациями. Ваши деньги — Ваши решения.