IPO Рентал ПРО началось! Стоит ли участвовать? За и против

На прошлой неделе я сделал подробный обзор ЗПИФ «Рентал ПРО» от УК «А класс капитал», который выходит на биржу в необычном для фонда коммерческой недвижимости формате полноценного IPO. А уже в понедельник, 27 мая, было объявлено о начале старта заявок.

Как и обещал, возвращаюсь с новостями о конкретных параметрах IPO, а также расскажу о перспективах и рисках бизнеса и о том, стоит ли по моему мнению залетать в это размещение — как всегда, без воды и по делу.

Все важные новости и обзоры самых актуальных инвестиционных инструментов можно найти в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

⚙️Параметры IPO

🏆Принять участие в IPO смогут только квал. инвесторы из-за того, что фонд планирует инвестировать в объекты на ранней стадии строительства. Если вы ещё не оквалились, то читайте, как это сделать.

💰В рамках IPO будет предложено 26,1 млн паев по цене 986 ₽. Размер активов фонда на этапе размещения – более 25 млрд ₽.

👉После IPO сама УК новые паи не сможет продавать в течение 90 дней, их можно будет приобрести на вторичном рынке и уже по рыночной цене.

👉ЗПИФ получил ISIN код RU000A108157.

👉В отличие от хайповых IPO последнего времени, УК обещает сбалансированную аллокацию. Учитывая ограничение на статус инвесторов, мелкие розничные заявки могут даже удовлетворить полностью.

🎯Перспективы Рентал ПРО

🚀Из-за бурного развития e-commerce и расцвета маркетплейсов, наблюдается активное снижение количества свободных складских площадей. Это спровоцировало резкий рост ставок аренды: если в 2020 году средние ставки составляли 4 тыс. ₽ за м², то по итогам 1 кв. 2024 они достигли уже 9 тыс. ₽. Занимательно, что 10 лет до этого ставки фактически стагнировали.

Получается, что в РФ наблюдается острая необходимость в дата-центрах и складских помещениях для маркетплейсов, и фонд «Рентал ПРО» удовлетворяет именно эту назревшую потребность.

📈Ожидания по доходности фонда в следующие 10 лет — более 22% годовых. Она складывается из двух составляющих: арендного потока и прироста стоимости помещений.

🔄Кроме того, УК анонсировала ротацию объектов: одни объекты могут продавать, а другие приобретать. При этом компания может покупать строящиеся объекты с определенным дисконтом, что в теории увеличит потенциальную доходность.

📍Информационный меморандум ЗПИФ «Рентал ПРО»

⚠️Основные риски

⛔Снижение цен на недвижимость. Стратегия фонда предусматривает периодические продажи объектов. И если цены будут снижаться, это может снизить итоговый доход.

⛔Конкуренция и затоваривание рынка. Сейчас складов и дата-центров гораздо меньше, чем желающих их арендовать. Но всё может измениться через год-два: в конце концов, строить складские помещения — это не ракеты в космос запускать, многие компании могут подтянуться на этот рынок.

⛔Сильная инфляция, из-за которой снизится привлекательность арендного потока. В договорах аренды объектов прописана ежегодная индексация только на 5-7% в год. С другой стороны, при инфляции дорожают сами объекты.

🧐Мое мнение

📈Фонды недвижимости в долгосроке могут быть более интересны, чем те же облигации. Ведь кроме арендного дохода (аналога купонов) растет еще и само тело пая за счет переоценки недвижимости. Также «Рентал ПРО» будет производить выплаты не раз в квартал, а на ежемесячной основе.

🏗️Ситуация на рынке индустриальной недвижимости сейчас уникальна — наблюдается хронический дефицит качественного предложения. Льготных ипотек и прочих искусственных стимуляторов там нет, что делает рынок более «честным». Поэтому, вполне возможен дальнейший рост арендных ставок и цены самих складов.

🤔Заявленных 22% годовых мы можем и не увидеть, а 18-20% — вполне. Это в любом случае существенно выше (а хлопот значительно меньше), чем я получаю в качестве хозяина жилой недвижки в одном из спальников Питера.