Инвестиции в недвижимость

И ещё про фонды недвижимости
Коммерческая недвижимость может оказаться не такой доходной как ожидается

Источник: https://www.interfax.ru/ftproot/photos/photostory/2019/11/13/comedy2_700.jpg

Некоторое время назад была опубликована статья «Про фонды недвижимости» , где было теоретически показано, как крупный финансовый холдинг при помощи «карманных» УК может использовать «льготное» фондирование для своих операций с недвижимостью при помощи средств инвесторов и ЗПИФН. В конечном счёте получается как в поговорке «приватизация прибыли, национализация убытков» — в том смысле, что финансовый холдинг в любом случае остаётся в плюсе, а инвесторам остаётся лишь подсчитывать убытки.

Конечно, не обязательно во всех фондах будет иметь место что-то подобное описанному в статье «Про фонды недвижимости». Вполне может быть, что управляющая компания может действовать вполне добросовестно, в интересах пайщиков. Однако статистика неумолима — если вы решите вложиться в «бумажную» недвижимость посредством ЗПИФН, вероятность остаться в плюсе довольно маленькая.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Китайский урок для рынка недвижимости РФ.
Интересная статья с дзена.

Может ли китайский застройщик, задолжавший своим кредиторам $300 млрд, повлиять на российский рынок недвижимости.

Дело в том, что происходящее сейчас на китайском рынке, гораздо ближе к нашей действительности, чем кризис 2007-2008 года в Америке. Тогда обвал рынка случился из-за массовых не выплат по ипотечным кредитам с плавящими ставками, когда период льготных ставок закончился, и выяснилось, что огромное количество людей не могут обслуживать свои обязательства. Стремительно обесценивающиеся облигации, опирающиеся на пулы некачественных кредитов, превратились в «мусорные». Банки, державшие такие облигации у себя, получили огромные дыры в своих балансах, рынок финансирования строек рухнул. В итоге, прогорели многие банки, обанкротились многие застройщики.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продолжится ли рост рынка ипотеки? В какие акции инвестировать и как на этом заработать?

Продолжится ли рост рынка ипотеки? В какие акции инвестировать и как на этом заработать?

Если несколько лет назад ставки по ипотеке были больше 10% и ипотека в условиях отсутствия роста цен на недвижимость была не нужна, то за последние годы ситуация изменилась.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В РФ в ближайшие годы могут трансформировать собственность на квартиры и другую недвижимость
Нехорошие звоночки поступают, то нас всех загоняли в приватизацию ( квартир, дач).Про ипотеку даже молчу.
А тут здрасти Я не Я и хата Не моя!

Планируется, что собственность на квартиры и другие объекты недвижимости будет трансформирована, потому что под объектом недвижимости, в концепции и это реально хотят реализовать в промежутке от 2 до 10 лет, планируется указать, что недвижимым имуществом является только земельный участок, то есть ни здания, ни строения, ни квартиры, ни гаражи недвижимостью являться не будут. Реализовывать это собираются, опираясь на Римское право, где в качестве объекта недвижимости воспринималась только земля, то есть только земельный участок. Остальные объекты, которые сейчас являются объектами недвижимости, будут являться составной частью земельного участка. То есть у владельца не будет документов, даже выписки о том, что он собственник какого-либо помещения, планируется так сделать. Будет указано, что он является собственником земельного участка, а уже органы технического учёта (БТИ, Кадастровая палата) будут готовить технические паспорта, которые сейчас уже есть… И будет закреплено, что собственнику участка принадлежит всё, что на этом участке расположено.»
Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.
govoritnotariat.com/news/v-rossii-v-blizhayshie-10-let-mogut-transformirovat-sobstvennost-na-kvartiry-i-drugie-obekty-nedvizh/




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Про фонды недвижимости
О чём вам не расскажут при первичном размещении паёв и во время сбора заявок

Источник: https://www.interfax.ru/ftproot/photos/photostory/2019/11/13/comedy1_700.jpg

Вложения в «бумажную» недвижимость (т. е., например, путём покупки паёв инвестиционного фонда недвижимости) определённо имеет свои плюсы: инвестору в большинстве случаев требуется лишь периодически получать дивиденды и изредка участвовать в собраниях пайщиков. Всю работу с самой недвижимостью берёт на себя управляющий фондом. Оставим в стороне тот факт, что управляющий может взимать за свои услуги непомерно большую комиссию, которая в некоторых случаях может доходить до нескольких десятков процентов. Как и при прямых инвестициях в недвижимость, при работе с «бумажной» недвижимостью есть множество нюансов, которые необходимо учитывать. Один из них — наличие почвы для злоупотреблений у управляющего фондом. Например, при помощи «карманных» фондов недвижимости крупные финансовые холдинги могут решать свои собственные проблемы за счёт денег инвесторов. При этом важно понимать, что «решать свои собственные проблемы» вовсе не означает, например, взятие займа на приблизительно рыночных условиях для реализации конкретного бизнес-проекта. «Решение проблем» в контексте данной статьи означает, что инвесторам будет предлагаться финансовый инструмент, который с большой вероятностью обесценится в ближайшее время, при этом управляющий фондом может прекрасно понимать пикантность ситуации. Таким образом, финансовый холдинг перекладывает свои собственные убытки не плечи инвесторов. Звучит запутанно? В этом и смысл различных схем с «карманными» фондами. Ниже в статье будет более детально расписано, как можно «решить свои проблемы за деньги инвесторов», но для начала небольшое заявление:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021

Два года назад я уже делал пост на эту тему. Суть поста заключалась в том, что я сравнивал три варианта возможных накоплений, начиная с 1997 года и до сентября 2019 года:

Сценарий 1, Ультраконсервативный. Деньги накапливаются на вкладах в банках с ежемесячным пополнением.

Сценарий 2, Прагматичный. Деньги сначала накапливаются на вкладах, а затем в самый удобный для этого момент подключается кредитное плечо — в 2006 году покупается квартира в Санкт-Петербурге под сдачу в ипотеку. Сдача квартиры производится на идеальных условиях: без простоев, без затрат на ремонт и без налогов — и так на протяжении 13 лет.

Сценарий 3, Инвестиционный. Деньги инвестируются в российский фондовый рынок — в индекс Мосбиржи. Данные о дивидендах есть только с 2008 года, так что посчитал будто бы до 2008 года никаких дивидендов не было вообще, после 2008 года они реинвестируются.

Тогда для многих читателей (и для меня в том числе) результат расчётов стал открытием:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Расхождения на рынке жилья США


Автор: Боб Стокс

Есть два индикатора, которые указывают на возможный пик цен на жильё. Первая, левая стрелка на верхнем показателе сегодняшнего графика указывает на пик средней цены дома США в июле 2006 года. Стрелка на втором показателе указывает на последний крупный пик незавершённых продаж в июле 2005 года, за 12 месяцев до спада средней цены на дом. Теперь обратите внимание на стрелки в правой части графика. Это аналогичное расхождение, поскольку от последнего пика незавершённых продаж домов до июньского пика средней цены на дом прошло 11 месяцев. В нижней части графика приведён индекс рынка Национальной ассоциации строителей жилья США. Ещё в 2005 году индекс достиг пика в июне, на год раньше показателя цены за дом. Последнее пиковое значение этот индекс сформировал десять месяцев назад, на историческом уровне 90. В декабре 2005 года, NAHMI уже находился в шестимесячном падении, которое продлилось до января 2009 года. Тогда эксперты утверждали, что «на рынке жилья происходит передышка».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость или акции Куда выгоднее инвестировать ?Куда вложить деньги?
В этом видео Вы узнаете:

❓ Куда инвестировать
💲 Инвестиции в недвижимость
💵 Инвестиции в акции
📊 Реальный пример расчет стоимость сдачу квартиры в аренду
🚹Пишите комментарии и ставьте лайки:)





Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Преходящая» инфляция охлаждется, а «долговечная» нагревается: тепловая карта из отчета по ИПЦ
Рынки вздохнули с облегчением, когда последний индекс потребительских цен оказался слабее, чем ожидалось, не оправдав ожиданий консенсуса впервые с октября и побудив экономистов из Pantheon Macro заявить, что «в одну строчку: всплеск закончился». Мы сомневаемся в этом, но сначала данные. Базовый индекс потребительских цен вырос на 0,1% (0,10% без округления) в августе, что стало самым слабым последовательным ростом с февраля. Это оказалось ниже консенсус-прогнозов и привело к снижению значения г/г до все еще высокого уровня 4,0% г/г с 4,3% ранее. Общий индекс потребительских цен вырос на 0,3% (0,27% без округления) м/м, чему способствовал рост цен на энергоносители на 2,0% и стабильный рост цен на продукты питания на 0,4%. Значение г/г снизилось до 5,3% с 5,4%. Ветры преходящей инфляции пересеклись в этом месяце:
С одной стороны, цены на подержанные автомобили начали отскакивать после рекордного роста за последний год, снизившись на 1,5% м/м. Время соответствует оптовым ценам на подержанные автомобили, которые начали снижаться в июне и теперь упали на 4,2% по сравнению с пиковыми ценами до августа. Возобновление давления также привело к резкому развороту: цены на жилье упали на 2,9% м/м, а тарифы на авиабилеты — на 9,1% м/м. Сектор транспортных услуг в целом также упал на 2,3% м/м из-за падения страхования автотранспортных средств на 2,8% (что отражает сезонные факторы, которое, вероятно, вырастет на +2,0% м/м в сентябре), и обвала на 8,5% в аренде автомобилей и грузовиков. Вместе эти компоненты сократили на 0,26% базовый м/м.

С другой стороны, наблюдались признаки продолжающегося давления, связанного с дефицитом, поскольку рост цен наблюдался по товарным позициям. В августе цены на новые автомобили и товары для дома подскочили на 1,2% м/м, товары для отдыха — на 1,0% м/м, одежда и другие товары — на 0,4% м/м, а алкоголь — на 0,3% м/м. Эти категории добавили 0,16% к базовому уровню, что означает чистую временную дезинфляцию в этом месяце.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиционная квартира.
Нашел на сайте ростата интересную таблицу.

• На одного жителя страны приходится в среднем 26,3 м2. 
• Общее число квартир в стране составляет 67,5 млн квартир. 

 С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. 


Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит 

17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.

На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.

Далее.

С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.

При этом строится много студий по 22-25 кв.

Вопрос.  В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?


Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Количество сделок в недвиге -26%!!!
Взял у Смирнова он в свою очередь у Пыпина)))

А В ПИТЕРЕ П…Ц. количество сделок в новостройках упало в августе на -26% по сравнению даже с августом 2019 года!!! 

В августе 2021 года выручка (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказалась на 14% выше, чем в августе 2019 года. В лотах зарегистрированные продажи оказались ниже на 26%, чем два года назад. В качестве базы для сравнительного анализа взят «нормальный» август 2019 года, а сравнение с 2020 годом в комментариях. Рост выручки достигнут за счет роста за два года средней цены реализованного лота на 53%. При этом цена кв. м за два года подросла на 56%. Доля ипотечных сделок в августе 2021 существенно выше, чем два года назад — 64% против 52%.

За два месяца с переформатирования программы льготной ипотеки рынок новостроек «сжался» на 25% — если в июне 2021 года выручка застройщиков региона оценивалась в 49 млрд рублей, то в августе 2021 в 37 млрд рублей. За два месяца средняя площадь реализованного лота сократилась на 5%, а число реализованных лотов на 24%. При этом за счет роста средней цены реализованного кв. м средняя сумма сделки осталась на прежнем уровне. Доля ипотечных сделок сократилась с 73% в июне, до 64% в августе 2021 года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🚀🚀🚀 Lifetime opportunity (но это не точно)

Народ, ни у кого нет лишнего миллиона долларов ?
Совсем рядом с космодромом Илона нашего Маска — продается несколько участков земли одним лотом
Фигова туча земли, если быть точным — 18.6 акров, или 754 сотки

Там можно гостиницу построить для туристов со смотровой площадкой, чтобы на запуски смотреть, или дома для инженеров, или кто знает, просто выгодно спекульнуть на росте SpaceX.

Участки прямо на рио гранде — можно рыбу ловить, ну или нелегалов через речку провозить (мексика на другом берегу)
Это, как говорят риэлтеры — waterfront property. Что главное при покупке недвижимости? 3 вещи: location, location, location. А location тут — лучше не найдешь !

Возможности безграничны !!
Кстати, самый правильный подход — купить, разбить на 10000 долей и продать в каком нибудь блокчейне как NFT по $1000 за штуку — поднять на этом 1000% 

www.zillow.com/homedetails/0-Tarpon-Hvn-1-Brownsville-TX-78521/2068661330_zpid/
Что то мне подсказывает, что этот лот на рынке долго не застоится
Расстояние от продаваемых участков до стартовой площадки Spacex — около 3-х км.
Идеальное расстояние, чтобы все увидеть, и не погибнуть, если ракета с бустером взорвутся на старте.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Дом с самой высокой ценой в США переходит в конкурсное управление (перевод с deflation com)
Дефолты и развивающаяся дефляция идут рука об руку. Как говорится в издании Conquer the Crash Роберта Пректера 2020 года: «Ближе к концу крупного расширения мало кто из кредиторов ожидает, что даже самые слабые заемщики неплатежеспособны, поэтому они предоставляют кредиты свободно. В то же время немногие заемщики ожидают, что их состояние изменится, поэтому они занимают свободно. Дефляция включает в себя значительную часть принудительной ликвидации долга, потому что почти никто не ожидает дефляции до ее начала». Имея это в виду, рассмотрим этот заголовок и два подзаголовка из статьи CNBC от 8 сентября:

Самый дорогой дом в Америке попал под дефолт по долгу в 165 миллионов долларов и выставлен на продажу. Согласно судебным документам, мегаособняк в Лос-Анджелесе, который когда-то оценивался в 500 миллионов долларов, был передан в конкурсное управление после того, как владелец объявил дефолт по займам и долгам на сумму более 165 миллионов долларов. Поместье Bel Air площадью 105 000 квадратных футов, известное как The One, было передано в конкурсное управление и, как ожидается, будет повторно выставлено на продажу по более низкой цене.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость СПб

Красная линия вторичный рынок, пунктир первичный рынок.

Прошу поддержать новенького лайком. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены на недвижимость в США по отношению к доходам домохозяйств достигли рекордных уровней пузыря 2007-2008 - График






Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок недвижимости РФ – будет ли дальнейший рост или падение?

Этот вопрос актуален не только для владельцев недвижимости с точки зрения того, стоит ли продавать недвижимость на выросшем рынке, но и для инвесторов в строительные компании (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон).

Если читать последние комментарии аналитиков можно встретить крайне разные мнения. Кто-то пишет, что цены на недвижимость перегреты, всё рухнет после отмены льготной ипотеки, а кто-то верит, что рост на 20% в год может продолжиться.

Чтобы понять куда движется рынок дальше, разберем3 основные причины роста цен на недвижимость в России на 40% за последние 2 года:

1. До этого 10 лет рынок недвижимости почти не рос (рост был намного меньше инфляции). С 2009 до 2019 года инфляция в рублях в РФ составила 92%, при этом цены на недвижимость выросли на 20%. Обычно для экономики норма если цены на недвижимость растут примерно на размер инфляции. Если происходит сильное отставание, то рано или поздно это может компенсироваться.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Графики предложения квартир в Москве и Сочи
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения недвижимости по данным Циана. На сегодня ситуация с квартирами в Москве выглядит так:

Ситуацию в Сочи собираю еженедельно, но публикую раз в месяц, чтобы не утомлять читателей. На сегодня предложение квартир в городе-курорте для тупых, черных и невыездных выглядит так:


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок недвижимости.
Рынок недвижимости обвалится  — низкие процентные ставки и спекулятивный угар создали пузыри рынков недвижимости во всём мире. В 2006 году был первый предупреждающий сигнал, но с помощью широкомасштабного печатания денег и гарантий в размере $25 трлн правительствам и центральным банкам удалось отсрочить неизбежное. С тех пор мировой долг увеличился на две трети, а процентные ставки снизились с 6% до нуля или ниже его. В Швейцарии 15-летняя ипотека сейчас стоит 1.25%, а в Швеции вам не нужно даже амортизировать вашу ипотеку. А в Великобритании 6 крупных фондов коммерческой недвижимости сейчас заморозили обратный выкуп паёв. Мы говорим о 50% фондов коммерческой недвижимости, поэтому это важный сигнал, к которому нужно относиться так же серьёзно, как к кризису высоко рискованных кредитов 2006 года. Китаю с его $34 трлн долга и множеством городов-призраков и незаселённых домов также предстоят большие проблемы.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвигу
Уважаемые Форумчане! Нужен совет или поделитесь опытом.
Заинтересовался инвестициями в коммерческую недвижимость. По моим прикидкам данные инвестиции характеризуются оптимальным для меня соотношением риск/профит. Так если жилая недвижимость сейчас дает доходность на уровне 5 % (т.е. уровень депозита) и при текущих ценах  не интересна, то коммерческая  дает 10%+. Смотрел на недвижимость с готовым арендным бизнесом типа: придомовые магазины, алкомаркеты, аптеки, пункты выдачи интернет магазинов. Регион  МСК и область.
Есть ряд вопросов касавшихся методик отбора недвижимости. Прошу поделится опытом тех кто сталкивался с этой задачей ранее. Для себя вижу следующие моменты:
-как оценить адекватность стоимости за объект (стоимость за квадрат возле метро может отличаться в 3-5 раз от стоимости в спальнике);
-проверка полноты документов (например с жилой недвигой как первичной так и вторичной выполнить такую проверку можно и самостоятельно,  с нежилой самостоятельная проверка хотя бы первична возможна? Если да то какая методика, или где про это почитать, если нет то к кому за консультацией обратиться);

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Смирнов про недвигу.
Давно что то про недвигу не было срача.

www.youtube.com/post/UgxcEyRFUm-ZTqsvHAx4AaABCQ

Советую почитать коменты, что сейчас на рынке и какой настрой у людей.
Примерно вот


Авто-репост. Читать в блоге >>>

❓ Неочевидная причина роста цен на недвижимость
Сегодня Самолет провел конференц-колл с инвесторами, на котором прозвучала интересная мысль по поводу роста цен на жилье. 

Что думает Самолет по этому поводу?

По мнению компании, покупатели с масс-маркета оценивают стоимость недвижимости не в реальной цене, а в размере ежемесячного платежа по ипотеке.

Поскольку была введена льготная ипотека, а срок кредита увеличен до 20 лет, данный показательв прошлом году сильно просел. Сейчас ежемесячный платёж сравнялся со значениями прошлого года.

Соответственно, ещё остаётся запас роста, но он в диапазоне не 30-70%, а 10-20%.

Что это значит?

Период агрессивного роста цен подходит к концу, финансовые показатели девелоперов в 2022г будут подвержены влиянию не роста цен, а объема вывода нового жилья на рынок.

В этой связи, основными бенефициарами сложившейся ситуации будут Самолёт и ПИК как два девелопера, наращивающие количество новых проектов.

Больше инфы в нашем канале в тг

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость и инфляция

На первый взгляд вложения в недвижимость выглядит интересно.
Но что будет, если из этого роста вычесть инфляцию?


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Жилищный пузырь на стероидах: цены на жилье в США растут рекордно быстрыми темпами
Согласно индексам Case-Shiller, цены на жилье в 20 крупнейших городах Америки в июне резко выросли на 19,08% г/г по сравнению с 17,14% в мае, превзойдя ожидания 18,6%, темпы являются рекордными, они даже превзошли пузырь на рынке жилья в 2005-2006 году.
Цена в Фениксе сейчас выросла почти на 30%, затем следуют Сан-Диего, Сиэтл, Сан-Фран, Тампа, Даллас, Майами, где цены выросли на 20%. Между тем, Шарлотта, Кливленд, Даллас, Денвер и Сиэтл достигли рекордных результатов за 12 месяцев.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рост цен на стройматериалы продолжается


Если вас интересуют другие аналитические и информационные материалы от банка АО АКБ «ЦентроКредит», смотрите их на нашем сайте в информационном разделе

Цены на строительные материалы резко выросли за первые шесть месяцев 2021 года. Сбои в цепочке поставок из-за кризиса Covid-19 привели к сокращению поставок строительных материалов. Что привело к их дефициту и росту цен. Наиболее чувствительны оказались цены на древесину, полимеры и сталь.

Отдельные древесные породы подорожали на 80%. Исключением не стали и пиломатериалы: средние цены на фанеру ФК в июле 2021 года увеличились на 37,7%, на ламинированную фанеру — на 3,7%, на ДВП — на 6,5%. Цены на MDF выросли на 5,7% относительно аналогичного периода прошлого года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ценник на НЕДВИЖКУ, до коле это будет ПРОДОЛЖАТЬСЯ!???



Американский рынок жилья, растёт на огромном печатание денег. В принципе растёт практически все и недвижимость тому не исключение.

Бум на рынке жилья продолжается, цены на жилье в США снова достигли рекордных максимумов, поднявшись на 18,6% за последний год. Это самый высокий годовой прирост за всю историю.

Не долго музыка ещё будет играть, нужно всего то подождать как закончится пластинка с печатным станком и полноценным разворотом ставок и все придёт на круги своя и ценник на недвижку отьедет на 20%

t.me/finance_ALGO

Авто-репост. Читать в блоге >>>