Инвестиции в коммерческую недвигу

Уважаемые Форумчане! Нужен совет или поделитесь опытом.
Заинтересовался инвестициями в коммерческую недвижимость. По моим прикидкам данные инвестиции характеризуются оптимальным для меня соотношением риск/профит. Так если жилая недвижимость сейчас дает доходность на уровне 5 % (т.е. уровень депозита) и при текущих ценах  не интересна, то коммерческая  дает 10%+. Смотрел на недвижимость с готовым арендным бизнесом типа: придомовые магазины, алкомаркеты, аптеки, пункты выдачи интернет магазинов. Регион  МСК и область.
Есть ряд вопросов касавшихся методик отбора недвижимости. Прошу поделится опытом тех кто сталкивался с этой задачей ранее. Для себя вижу следующие моменты:
-как оценить адекватность стоимости за объект (стоимость за квадрат возле метро может отличаться в 3-5 раз от стоимости в спальнике);
-проверка полноты документов (например с жилой недвигой как первичной так и вторичной выполнить такую проверку можно и самостоятельно,  с нежилой самостоятельная проверка хотя бы первична возможна? Если да то какая методика, или где про это почитать, если нет то к кому за консультацией обратиться);
-как оценить риски непосредственно арендного бизнеса с которым объект продается и существенно увеличивает его стоимость. Есть ли смысл вестись на долгосрочные договоры аренды  или в первую очередь обращать внимание на самого арендатора или  главную роль играет расположение и прочие характеристики самого объекта;
-обратил внимание что продается очень много объектов  сейчас на рынке… и складывается ощущение что народ выходит из этих инвестиций, вопрос почему? Ковид врятли на придомовые магазины влиял, скорее наоборот народ сидит на удаленке и ходит в близлежащий магазин. Электронная коммерция и маркетплейсы влияют скорее на крупные торговые центры.
В общем тема для меня новая прошу совета и поделиться опытом тех кто инвестировал в коммерческую недвижимость, на что обратить внимание в первую очередь, где почитать матчасть по данной теме.