SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. AzatShavaliev
Инвестиционная квартира.
- 15 сентября 2021, 11:26
- |
- хм
Нашел на сайте ростата интересную таблицу.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года.
Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит
17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.
На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.
Далее.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.
При этом строится много студий по 22-25 кв.
Вопрос. В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?
Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.
С другой стороны в провинции жить гораздо дешевле. Идеальный вариант наверное жить в провинции, а нарабатывать первоначальный капитал в Москве.
Думаю, что при покупке инвестиционных квартир, нужно смотреть
1. соотношение месячной з/п к метрам
2. стоимость аренды к цене квартиры и ставке ОФЗ-н.
Пример.
г. Казань — средняя з/п 35 тыс, аренда 16 тыс (192 тыс в год), стоимость квартиры 110 тыс/кв (4,4 млн руб)
Ставка ОФЗ -н 8 % годовых.
Какие можно сделать выводы?
С учетом з/п цена завышена в 3 раза.
С учетом стоимости аренды к ставке ОФЗ-н цена завышена в 2 раза, с учетом ремонта, простоя и форс мажора.
4,4 млн*8% =352 тыс в год
Вывод — бетон сейчас это крайне переоцененный пассив, в который можно вкладываться только с целью ПМЖ. В инвестиционных целях чистый пузырь.
Как только большинство населения РФ решит свои жилищные проблемы застройщикам и сопутствующей сфере, станет плохо.
С учетом что население убывает со скоростью около 1 млн чел в год и замещается мигрантами, которые не ЦА застройщикам (тупо нет платежеспособного спроса) решение жилищных проблем это вопрос максимум 10 лет.
Ожидаю, что номинальные цены — в рублях будут стабильны (с учетом инфляции будут падать), в баксах будут падать.
- На одного жителя страны приходится в среднем 26,3 м2.
- Общее число квартир в стране составляет 67,5 млн квартир.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года.
Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит
17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.
На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.
Далее.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.
При этом строится много студий по 22-25 кв.
Вопрос. В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?
Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.
С другой стороны в провинции жить гораздо дешевле. Идеальный вариант наверное жить в провинции, а нарабатывать первоначальный капитал в Москве.
Думаю, что при покупке инвестиционных квартир, нужно смотреть
1. соотношение месячной з/п к метрам
2. стоимость аренды к цене квартиры и ставке ОФЗ-н.
Пример.
г. Казань — средняя з/п 35 тыс, аренда 16 тыс (192 тыс в год), стоимость квартиры 110 тыс/кв (4,4 млн руб)
Ставка ОФЗ -н 8 % годовых.
Какие можно сделать выводы?
С учетом з/п цена завышена в 3 раза.
С учетом стоимости аренды к ставке ОФЗ-н цена завышена в 2 раза, с учетом ремонта, простоя и форс мажора.
4,4 млн*8% =352 тыс в год
Вывод — бетон сейчас это крайне переоцененный пассив, в который можно вкладываться только с целью ПМЖ. В инвестиционных целях чистый пузырь.
Как только большинство населения РФ решит свои жилищные проблемы застройщикам и сопутствующей сфере, станет плохо.
С учетом что население убывает со скоростью около 1 млн чел в год и замещается мигрантами, которые не ЦА застройщикам (тупо нет платежеспособного спроса) решение жилищных проблем это вопрос максимум 10 лет.
Ожидаю, что номинальные цены — в рублях будут стабильны (с учетом инфляции будут падать), в баксах будут падать.
теги блога хм
- eurusd
- Evergrande
- активы
- акции
- альфа банк
- Альфа-Банк
- Бабки
- бакс
- банки
- банки ру
- бетон
- бизнес
- Брокер
- Брокер Открытие
- брокеры
- валюта
- Василий Олейник
- видео
- Воркута
- воскресное
- ВТБ
- ВТБ брокер
- вычет НДФЛ
- газпром
- депозит
- дивиденды
- договор
- долгосрочные инвестиции
- доллар
- Доллар рубль
- ДУ
- ЗОЖ
- золото
- идиотизм крепчает
- иис
- инвестиции
- инвестиции в будущее
- Инвестиции в недвижимость
- инфляция
- ипотека
- кадры
- квалифицированный инвестор
- короновирус
- криптовалюта
- лчи
- ЛЧИ 2020
- лчи 2021
- маразм крепчает
- Мособлбанк
- мошеничество
- мошенники
- Мошенники из Москва сити
- налоги
- Налогообложение на рынке ценных бумаг
- народные ОФЗ
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- Облигации
- обучение инвестициям
- Олейник
- открытие
- Открытие Брокер
- офз
- ОФЗ облигации
- офз-н
- ОФЗ-н облигации
- оффтоп
- Пенсия
- Персональные данные
- пирамида
- ПИФы долгосрочное инвестирование
- политика
- политические риски
- портфель новичка
- пособия
- Почта Банк
- промсвязьбанк
- ПСБ
- росбанк
- россельхозбанк
- рсхб
- Сбербанк
- Сбербанк брокер
- Севен
- смартлаб
- спекуляции
- Тинькофф Банк
- тинькофф инвестиции
- трейдинг
- финансы
- финико
- форекс
- юмор
2 часто сравнивают наши квадратные метры с буржуйскими… дескать в европе 40 метров на человека а в россии только 26… но у нас не входят в подсчет дачи… а у буржуев в метры входят общедомовые територии типа лестниц и общих коридоров… и дом считается по наружным стенам и иногда туда даже отмостка пишется...
3 с чего ты взял что счас из бетона строят? счас строят пластиковое дерьмо из пеноблоков или газобетона … у которых срок службы внезапно 20-30 лет
в многоэтажках они силовой нагрузки не несут, а вот теплопотери низкие, обычная новостройка — монолитный кракас/перекрытия + облиц кирпич c пеноблоками как теплоизоляция, что подороже одеты в вентилируемый фасад
и кстати пеноблоки очень чувствтиельны к качеству техпроцесса...
Если снаружи сделать, то пары двигающиеся во внешнем направлении просто упрутся в пароизоляцию, стены будут влажные, потому холодные.
Общее правило — стеновые материалы снаружи менее плотные, чем изнутри.
Если необходимо облицовать более плотным — используют вентилируемый фасад.
www.tn.ru/library/poleznaja_informacija/paroizoljacija/
www.tn.ru/library/voprosy_otvety/dlja_chego_nuzhny/
Материалы для пароизоляции:
- Бикроэласт;
- Бикрост;
- Линокром.
Если перейти по ссылкам, то понятно, что это гидроизоляционные материалы. Их используют для кровли и фундамента.
Конкретно пароизоляцию используют обычно для кровли и междуэтажных перекрытий и в других случаях. Стены не пароизолируют.
Максимум что там может быть уровень влажности камня ближе к поверхности выше, если измерить в лаборатории.
На ощупь, а я бурил насквозь зимой — камень абсолютной сухой.
Да и как не быть камню сухим, когда в Мск влажность зимой падает ниже 30%
Лучше уточнять, о каких буржуях идет речь
«Морозостойкость измеряется в лабораторных условиях, по методике, прописанной в ГОСТ 31359-2007
… у газобетона YTONG, независимо от плотности, марка по морозостойкости – F100»
Кстати, лучший отечественный кирпич имеет морозостойкость F100, и только клинкер бОльшую.
«установлены следующие марки по морозостойкости: F25, F35, F50, F75, F100 (марки F200 и F300 для клинкерного кирпича)»
Газоблок лучший материал для стен — низкие теплопотери, удобная обработка, низкий расход связующего, прекрасная морозостойкость и пр.
У меня дом из Ytong. Если отключить отопление в день температура зимой падает на 2-3 градуса, можно дня на три отключить отопление и дом будет выше 18 градусов.
Расходы на отопление у меня порядка 30вт на метр квадратный, что есть более чем в три раза лучше ГОСТа.
Но, коммуналка в провинции зачастую выше чем столицах, образование, медицина, еда — всё это или так же стоит, или дороже. Или я не прав..?
1. образование смотря какое. Молодежи мало поступает, средне специальное образование бесплатное и без конкурса. За понты конечно нужно платить, это везде так.
2. Одежда — озон. Получается дороже с учетом з/п.
3. Коммуналка — в среднем двушка 5 тыс руб/месяц.
4. еда — качественная и дешевая для местных, которые знают где брать.
свинина 220 руб/кг
фрукты 50-60 руб.
молочка 35 руб/литр.
В целом жить можно.
На Волге (между Астраханью и Волгоградом) все нормальные продукты дороже чем в МО.
Одно молоко по 100 руб (пармалат 1.8%)
Допускаю что в городах и магнитах локальные продукты недорогие, но глобальные точно дороже.
Свинина там кстати горащдо дороже баранины на удивление.
С другой стороны это все меркнет перед баком бензина за 5к руб...
Машина в месяц больше меня сьедает)
Цены с Урала (челябинск и ебург): молоко по 50-58, бензин в челябинске газпромнефть 95 по 46.5, в ебурге по 48.
Ну молоко субтективно ибо пармалат 1.8% синий (в идеале смешать еще с зеленым 0.5%) идеален для капучино.
Из деревенского и пастерилизованного молока не очень держится пенка)))
А вот кефир с низкой жирностью тоже сильно поискать надо..
Выпечку без растительных масел, мороженку бзмж, пельмени без сои и добавок — это все сильно дороже.
Самый прикол — муромский хлеб, идеального рецепта в московском регионе по 100+ руб, а в деревне он же по 27-35 и никто не берет
Из него же кефир получается.
Баранина 5000 руб за живой вес. Берем на убой. По кг как повезет, обычно около 20 кг чистого мяса, т.е 250 руб/кг.
Свинина полу туши 220 руб/кг сейчас, подорожала, было 200 руб.
в те времена была свободная пресса
идиоты тогда были виднее, чем сейчас. сейчас нужно во всякий твиттер и фейсбук идти
Я делал расчеты, система высокомаржинальная, но старт очень высокий!
Делать разведку — это раз, достать со дна — это два, правильно просушить (солнце категорически противопоказано) — это три, предпродажка (нарезка в размеры, сортировка, упаковка) — это четыре, найти клиента — это пять.
Разведку делать есть чем (у бракуш эхолоты покруче чем у инспекторов),
достать есть чем (старое но исправное оборудование — баржи, водолазка и т.д.),
сушить есть где (огромные площади на берегу, частично с навесами от солнца уже, арендуй и делай что хошь),
резка не прорабатывалась (а резать надо твердосплавкой, пропитанный топляк 10-летка тверже железа по ощущениям, а есть и 50-летние и 70),
клиенты не прорабатывались)))
Спонсор обязателен...
Топляка вагоны, просто еще до москалей не допёрло…
Скриньте!
Мореный лес, сплав частично всегда уходит под воду, Ф-физика.
село с газом и асфальтом. ещё ферму разрушенную выкупил, за копейки
а в это время настоящие Ынвесторы сидят со своими миллионами в ОФЗ под 8% и пишут на смарт-лабе статьи, как переоценена недвига.
и она вычитается из тела ОФЗ а Ынвесторы как минимум просто дают в бесплатный займ ничего не зарабатывая а в реальности просто теряют деньги а если еще комиссию и налоги посчитать?
мне кажется они знают об этом, просто им трудно принять, что их деятельность по гамбургскому счету убыточна.
— в стране есть куча жилья, которое пустует и никому даром не сдалось (Воркута, деревни, умирающие поселки и т.п.)
— даже в нормальных локация есть много жилья, которое пустует по разным причинам (аварийное здание, коммуналка без условий, собственник просто купил как инвестицию и не сдает);
— самое главное — жилье морально устаревает (ну вот кто хочет сейчас жить в коммуналке?), в хрущевках и человейниках жить никто не захочет, их потихоньку будут замещать новым жильем
Так что фронтом деятельности наши застройки еще будут обеспечены надолго))
yandex.ru/maps/-/CCUmfVDTTB
первый раз об обрушении балкона в хрущевке я услышал в конце 80х, Новороссийск — там тетя была свидительницей.
в любом случае, долгопрудный — вроде популярное направление у бедняков столицы. но рассказы о том, что хрущевок всем хватит сильно преувеличены.
впрочем, дешевые деньги творят чудеса
dolgoprudny.cian.ru/sale/flat/263306619/
окститесь. мы по дырам не живем.
вы вообще в пролетарских гетто давно цены смотрели? легче внутри мкад новострой для бедных брать.
www.cian.ru/sale/flat/263766429/
какой город? богатый верно
ulyanovsk.cian.ru/sale/flat/259279494/
ulyanovsk.cian.ru/sale/flat/259279420/
впрочем даже здесь активна секта почитателей хрущей, думаю, среди бедняков ее еще больше.
Хрущ понятно, что полностью морально устарел, и жить в нем значительно менее комфортно, чем в новом жилье, но чем он хорош — он готовый и можно найти в центре за относительно недорого.
но все равно не понимаю, кто берет хрущи и для себя и под спекулировать.
здесь все же разбирают кейсы как нажиться на пролетарах и прочих бедняках.
для жизни меня интересует дом с паркингом в стилобате.
спекулировать позднесоветским говном? приведите успешные кейсы.
Ulf R., лично мне обычного тесного паркинга в стилабате как то мало :) конкретно «бетоном» в котором живу не спекулирую, да вообще с вводом эскроу перестал этим заниматься, так что кейсы не приведу.
Ulf R., не волнуйтесь, я своими результатами в реале доволен, а вы продолжайте корчить из себя эксперта, причем скорее по переходам личности, перед кучей ников в интернете, которым по большому счету на вас плевать :)
но секта инвесторов в хрущевки… кого только не встретишь.
в общем, с вами все понятно. имеете сказочное мнение, в предмете точно не разбираетесь
Ulf R., я вообще не в Москве живу, а вы уже диагноз поставили, наверно очень хотелось ?)
вы ж сами заикнулись про реновацию. значит, мнение имеете. значит, думаете, что разбираетесь.
я вот немного разбираюсь и вижу, что вы несете чушь. это реальная чушня(разница за 2ку доходила до 2 млн под снос / не под снос)
вот и поставил диагноз по демонстрируемым признакам
Ulf R., я где то написал слово — реновация? конкретно у нас нет такой программы, а квартиры владельцам старых домов застройщики давали или покупали, очень хотели свой крейсер воткнуть, а то что вы там додумали это ваши проблемы. Извинения будут ?
вы нет.
что у вас за аттракцион щедрости не знаю.
задам только один вопрос.
посмотрите сколько у вас хруща, сколько строиться и прочее и расскажите мне как всю землю под хрущем, где у вас квартира и из окна видно вашу ласточку выкупят и все дадут, бгг.
это вам извиняться надо.
знаете, мне надоели как-то местные обиженки.
одному сунешь под нос статистику, что не 10% населения было на фронтах первой мировой — «ой, все»
другой в глаза долбиться.
в общем, темой не владеете. позвольте с бесполезным дальше не общаться.
и каким образом эта картинка ограничивает обсуждение только до Москвы, а не до всех хрущевок, кто то же рядом про Новороссийск писал ?)
я кстати на личности не переходил — это к вопросу об обжинках… а вы врете и хамите собеседнику через пост, не солидно совсем ...
Основная сила внутренней миграции — это молодежь, которой мало.
20 тыщ трёхккомнатный раньте
Это как минимум лет 7 текущих темпов ввода жилья.
нужно раздавать ипотеку!
назовите год и развитие ситуации, когда однуха 1 этаж хрущоба у ботсада была 6 млн. р.
почему бы и не повторить?
Плюс те квартирки, что у нас у большинства населения, это то жилье, которое они при всякой возможности будут менять.
One bedroom(двушка по нашему) это разве достойное жилье для семьи?
Вообще у меня тоже есть такие знакомые, которые брали ипотеку на основании низкого платежа.
Но вот что то я сомневаюсь, что они ее смогут выплатить.
По статистике нормально живем, лучше чем в 90 е.
По крайней мере, картофель на огородах ради выживания, мало кто сажает.
И! Что гораздо важнее: система решит что благосостояние малоэффективных экономически пролетариев важнее интересов высокоэффективных управленцев… ааа, кажется проходили уже…