Про фонды недвижимости

О чём вам не расскажут при первичном размещении паёв и во время сбора заявок

Источник: https://www.interfax.ru/ftproot/photos/photostory/2019/11/13/comedy1_700.jpg

Вложения в «бумажную» недвижимость (т. е., например, путём покупки паёв инвестиционного фонда недвижимости) определённо имеет свои плюсы: инвестору в большинстве случаев требуется лишь периодически получать дивиденды и изредка участвовать в собраниях пайщиков. Всю работу с самой недвижимостью берёт на себя управляющий фондом. Оставим в стороне тот факт, что управляющий может взимать за свои услуги непомерно большую комиссию, которая в некоторых случаях может доходить до нескольких десятков процентов. Как и при прямых инвестициях в недвижимость, при работе с «бумажной» недвижимостью есть множество нюансов, которые необходимо учитывать. Один из них — наличие почвы для злоупотреблений у управляющего фондом. Например, при помощи «карманных» фондов недвижимости крупные финансовые холдинги могут решать свои собственные проблемы за счёт денег инвесторов. При этом важно понимать, что «решать свои собственные проблемы» вовсе не означает, например, взятие займа на приблизительно рыночных условиях для реализации конкретного бизнес-проекта. «Решение проблем» в контексте данной статьи означает, что инвесторам будет предлагаться финансовый инструмент, который с большой вероятностью обесценится в ближайшее время, при этом управляющий фондом может прекрасно понимать пикантность ситуации. Таким образом, финансовый холдинг перекладывает свои собственные убытки не плечи инвесторов. Звучит запутанно? В этом и смысл различных схем с «карманными» фондами. Ниже в статье будет более детально расписано, как можно «решить свои проблемы за деньги инвесторов», но для начала небольшое заявление:

Всё написанное в данной статье является художественным вымыслом. Все совпадения с реальными событиями и\или реальными участниками фондового\финансового рынка или юридическими лицами являются совпадением. Все цифры условные, основной их смысл — наглядно проиллюстрировать изложение.

Исходные данные

Предположим есть холдинг, одним из направлений деятельности которого является развитие сети супермаркетов. Очевидно, что для супермаркета, особенно «крупногабаритного», наличие подходящего здания (как по размерам так и по расположению) является жизненно важным атрибутом для успешной работы. Также очевидно, что здания, подходящие для крупного супермаркета, довольно дефицитная и дорогостоящая вещь, поэтому не всегда такие объекты находятся в собственности магазина. И если супермаркет «заехал» в одно из таких зданий, то вероятность, что он «съедет» — просто минимальная. Во-первых, может оказаться банально некуда переезжать, во-вторых, сам переезд может оказаться довольно затратным по времени и ресурсам, в-третьих, если место хорошее, то покидать его крайне нежелательно в принципе. Владелец здания может прекрасно понимать ситуацию и откровенно наживаться на этом, например, постоянно повышая ставки аренды. В итоге они могут доходить до 10-15% (от стоимости здания) и даже больше — владелец здания, понимая своё уникальное положение может повышать ставки очень долго, до тех пор, пока супермаркету арендные платежи станут совсем не подъёмными либо не вмешается ФАС. Словом, ситуация со зданием крайне благоприятная для владельца и крайне неприятная для супермаркета.

Как сэкономить на аренде?

Ответ очевиден: если нельзя переехать, значит здание нужно купить. Однако, владелец здания прекрасно понимает своё положение и дёшево продавать явно не намерен. Более того, поскольку появляется «шанс всей жизни», то цена устанавливается явно выше рыночной. Для ясности изложения, представим, что при прочих условиях, цена здания 100 млн. рублей. В ситуации с супермаркетом владелец хочет продать его холдингу за 200 млн.

В этот момент очень кстати холдинг вспоминает, что в его структуре есть подразделение, отвечающее за управление активами. Также вспоминается негласное неочевидное правило крупного бизнеса: не обязательно полностью владеть, достаточно иметь контроль. Если владелец хочет 200 млн., то будет ему 200 млн. Управляющая компания формирует фонд недвижимости для покупки здания. Паи фонда предлагаются всем желающим, сам холдинг вносит в фонд 100 млн. Причин вкладываться в собственный фонд как минимум две. Во-первых, это та сумма, за которую здание собирались покупать, во-вторых, холдинг будет мажоритарным пайщиком фонда, имеющим решающее право голоса на собраниях пайщиков. Недостающие 100 млн. до требуемых владельцем здания 200 млн. набирают при помощи сторонних инвесторов. Привлечь их будет легко (в особенности если инвесторы не слишком опытные) при помощи грамотного маркетинга и демонстрации высоких ставок аренды.

О высоких ставках аренды в презентации для инвесторов будет написано очень крупными буквами. Здесь даже врать не придётся — ведь супермаркет действительно платит за аренду очень много. Тот факт, что смена владельца здания будет автоматически означать обновление договоров аренды с соответствующим изменением ставок (скажем, снижением в 2-3 раза) — остаётся за кадром. А то, что эти самые ставки в итоге могут оказаться весьма «льготными», поскольку это будет очень удобно холдингу — уже совсем неочевидно. Ставки аренды в итоге могут оказаться даже чуть ниже рыночных. Совсем низкими вряд ли сделают, чтобы избежать ненужных разбирательств в арбитражном суде.

То, что управляющая компания, холдинг и супермаркет тесно связаны между собой (связанные стороны) вряд ли получится умолчать — могут начаться проблемы с регулятором. Скорее всего, об этом где-нибудь мелким шрифтом в презентации для инвесторов напишут. Мало кто это прочитает, ещё меньше людей поймут, что же в действительности это означает.

В конце концов, фонд формируется, договоры аренды перезаключаются и холдинг получает здание под супермаркет — по факту может распоряжаться им как хочет, хотя формально владеет лишь половиной: управляющая компания полностью подчинена холдингу, а сам холдинг является мажоритарным пайщиком в фонде.

А что же инвесторы?

Поскольку ставки аренды существенно снизятся по сравнению с первоначальными 10-15%, то рыночная стоимость пая также существенно уменьшится в цене. Рассчитывать на то, что при закрытии фонда выплатят первоначальную стоимость пая, вряд ли стоит: ведь изначально здание приобреталось по завышенным ценам. А к моменту закрытия фонда наверняка найдётся оценщик, который скажет, что здание на самом деле стоит не 200 млн., а, допустим, 80 млн. Используемые методы оценки довольно разнообразны и абстрактны, при помощи них можно обосновать любую цену — от себестоимости стройматериалов, из которых построено здание, до цены, многократно превышающую среднерыночную стоимость.

Теперь, когда есть отчёт «независимого оценщика» с ценой здания 80 млн., фонд можно и закрыть. И в ходе процедуры закрытия фонда, продать здание супермаркету за 80 млн.

В конечном счёте — все довольны. Супермаркет доволен — он получил нужное здание по довольно низкой цене. Управляющая компания довольна — она получила свои комиссии. Холдинг доволен — почти все деньги остались внутри холдинга и даже получилось немного заработать на комиссиях управляющей компании.

Инвестор тоже доволен. Он не будет никому говорить, что потерял 40-60% на этой инвестиции. Вместо этого он будет всем рассказывать, что получил бесценный опыт вложений в недвижимость, всё это время получал пассивный доход в виде дивидендов по паям. То, что вложения обесценились вдвое — так это просто риск инвестиций, он понимал на что идёт. Хорошо, если этот незадачливый инвестор поймёт, что если бы не связанные стороны, задействованные в этой инвестиции, то результат мог бы оказаться не то, что сильно лучше, но и вообще принести приличную прибыль.