Чтобы сразу расставить точки — из того, на чем приходилось работать — не встречал роутеров/файеров лучше, чем импортные FortiGate и CheckPoint. 
Но и наши решения совсем не стоит воспринимать как некий примитивный лубок. Есть годные железки. До вышеперечисленных лидеров им конечно далеко, но пилить проекты на них можно и даже нужно.
1. Маршрутизаторы Элтекс — интерфейс не самый дружелюбный, отдельные вещи приходится делать веьма странным путем. Например одновременный snat и dnat пилится при помощи искусственно созданного туннеля. Настраивается через ком. строку. Но устройство отличается крайне высоким уровнем стабильности и надежности. Прям на уровне зарубежных. Кроме того, этот производитель имеет собственный завод в Новосибе. КМК именно Элтекс — лидер среди российских роутеров, а вовсе не широко разрекламированный UserGate.
2. Континент. 
Версия 3 — ноу коментс. Кривая утилита управления и куча непонятных настроек, к которым надо привыкнуть, а может и не надо. 
Версия 4 — намного лучше в плане интерфейса и логичности настроек.

( Читать дальше )

Ожидаемо планка выходного дня. Нет бумаг на продажу.
На фоне проблем у Озона и ВБ.
Как писал ранее, МВ — это маркетплейс с опорой на оффлайн магазины в ТЦ.
Крупных складов больше 30тыс кв м я у них не нашел.
Если кто-то лучше владеет темой — поправьте, ибо просто искал у них на сайте — возможно что-то пропустил.

PS Для небольших и средних торговых центров с GBA 50 тыс и ниже — это тоже положительный сигнал.
Безусловно речь о новых обьектах с современными планировками.
Старые сараи и дальше будут под давлением, вакансия в них будет расти.
Парус ТРМ, Активо 20 и Акцент 4 планирую дальше добирать.
Не ИИР.

Вопрос из заголовка конечно весьма спорный. Но приведу цитату из Известий.

Россияне возвращаются за крупными покупками в офлайн. В июле посещаемость магазинов электроники и бытовой техники выросла сразу на 9%, а трафик в сегменте товаров для дома — на 6%. Эксперты связывают это с промоактивностью и подготовкой ритейлеров к новому сезону. Фактором прироста трафика могли стать и перебои в логистике крупных маркетплейсов: часть потребителей, не желая ждать доставки, могла предпочесть покупку необходимых товаров непосредственно в магазинах.

Последнее время старался держать изрядную долю именно в торговых фондах.
Идея была в том, что не смотря на негатив последних лет для торговой недвижимости — сильные объекты все равно будут работать.
Сейчас в портфеле Парус-Триумф (Саратов), Активо 20 (ТЦ Самолет Ульяновск) и Акцент 4 (ТЦ Сокольники).
Ну и конечно КМК заметный буст получил МВидео, учитывая опору сей компании на оффлайн магазины в ТЦ (позу по их акциям тоже не спешно собираю).
Не ИИР.

В этом и прошлом году Самолет передает ключи хорошими темпами, а значит раскрываются эскроу.
Снижает долг путем продажи лотов из зем банка.
В случае продолжения столь бодрых движений по валюте народ может запаниковать и как обычно побежит в бетон, а значит будут выгребать у застроев все не проданное. Причем выкупать будут все, до чего смогут дотянуться, в тч неликвиды в полях.
И то сказать — сам бы так делал, но на наше счастье (или беду) у нас есть родной моэкс )))
Крч начал понемногу собирать позу в акциях.
Бумага пиратская — возможно будет небольшая печалька )

За одного битого двух небитых дают (поговорка).
Среди УК, фонды которых торгуются на Моэксе есть один игрок, в копилку которого можно занести уникальный кейс эвакуации из проблемного объекта.
Речь о компании из сабжа с их уже бывшим ТЦ Столица в Ижевске.
Первые годы объект работал нормально, но потом по известным всем причинам, уменьшающим трафик и увеличивающим вакансию, начал испытывать ощутимые проблемы.
Помимо сложностей с арендаторами, возникли траблы технического свойства, требующие заметных вложений, в частности дорогостоящий ремонт кровли.
На фоне сей драмы команда Активо поступила решительно и профессионально — был найден покупатель на объект, и сделка состоялась по стоимости, превышающей цену покупки в фонд. За точную цифру профита не ручаюсь, я слышал, что на 20% выше, если кто в теме — поправьте.
Сейчас в здании бывшего торгового центра организовано производство.
На вырученные средства сразу был приобретен БЦ Протопоповский в МСК, арендный поток был  стабилизирован. Остаток средств направлен на покупку ОФЗ. Сейчас на этот остаток покупаются помещения в БЦ “Европа Билдинг”.

( Читать дальше )

Очередной пост — заметка ту мемори.
Москворечье на Каширке. Когда забегал года 3 назад, вроде все показалось норм, но выше первого тогда не поднимался. Запомнился интересный стеклянный фасад.
Бывший актив Гарант-Инвеста, перешедший к Сберу.
GBA/GLA 30000/16500. Паркинг 600 мест. Подписчиков в группе ВК на момент поста ~5800 чел (для сравнения у процветающего ТЦ Сокольники ~2800 чел).
Интересный нюанс — на сайте ТЦ пустующие помещения никак не выделяются. Понять что площадь пустует можно только по отсутствию всплывающей подсказки. Видимо некий лайфхак, чтобы не шокировать посетителей сайта. Но нужно отдать должное — информация не искаженная. 
Вакансию считают в кв.метрах как процент от GLA, но мы для простоты  посчитаем число незанятых от общего числа на 1 этаже (как самого лучшего).
32 занятых из 39 — вакансия 18%. На 2 и 3 ессессно все много хуже — там не меньше половины пустует.
И это все в супер-локации на пересечении двух линий метро — БКЛ и Замоскворецкой.
Как обычно на втором есть DDX. Но его присутствие не спасает.

( Читать дальше )

Есть такой ТЦ Вива Бутово.
С явными проблемами. -1 этаж пустой на 90%. 1 и 2 этажи на вскидку около 30% без арендаторов.
Но на 2 этаже DDX занимает немалую площадь.
Второй обьект- Среда Бирюлево.
1 этаж пустой наполовину, 2 этаж (с фудкортами) процентов на 40 не занят. Причем здесь все еще хуже — нет продуктового якоря на 1 этаже. Пятерка закрыта третий месяц — так пишут местные в отзывах на Яндексе. Но на втором этаже есть он самый, палочка-выручалочка — DDX Fitness.
Оба объекта объединяет плохая (для торговли) локация. В глубине спальников, хоть и на магистральных улицах, но очень далеко до метро/МЦД.
При этом ни тот ни другой признаков запустения не производят. За зданиями следят, внутри чистенько.
Редко бываю в сих локациях, но буду наблюдать.
Пост в том числе как заметка на память...

PS интересно, если бы кто-то из других городов написал комент как там обстановка с фитнесами.
DDX сейчас ведет активную экспансию, став уже сетью фитнесов номер 1 в стране по числу действующих клубов. И упор у него именно на торговые центры. Как я понимаю, потому что легко вести переговоры о величине ставки аренды.

Объект 2006 года постройки, но при первом взгляде возникло ощущение, что он состарился сразу в момент постройки.
Подчеркну, что с уважением отношусь к компании Активо. С А2 начались мои инвестиции в ЗПИФ. Далеко не все их фонды могут похвастать отличным качеством объектов, и описываемый кмк входит в их число. Но к самой компании вопросов нет — репутация хорошая и можно уже сказать многолетняя.
Впрочем отвлекся — сооружение и правда изрядно уставшее, требующее как наружного, так  внутреннего обновления.
Приведу одну на первый взгляд мелкую, но на самом деле важную деталь.
На одном из этажей наткнулся на облезлый диван для посетителей.
Но при всей суровости обстановки — пустующих помещений замечено не было. 
Думаю А14 хорошо подходит под иллюстрацию того, как отличная локация вытягивает даже сомнительный объект.
Место действительно центровое, тут не отнять. Запад, прямо у метро Багратионовская и всего в 2км от трешки.
А маленькая площадь (2800 кв.м) облегчает вопрос с поиском арендаторов и добавляет стабильность.

( Читать дальше )

Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.

( Читать дальше )

До недавнего времени не покупал сабж. Экспозицию на торг метры делал только через Акцент 4, тем не менее в фокусе всегда держал, ибо фонд от Паруса игнорировать не правильно.
Основных МИНУСОВ у Триумфа два если кратко: 1) Локация — терра инкогнита. 2) Отсутствие внятной аналитики от УК.
Посещение умирающего Июня не отвратило от риска лезть в неизвестный актив, но возымело обратный эффект, ибо наглядно показало, что даже в таких трэшовых условиях есть арендаторы, которым ТЦ нужен.Но покупать только на ощупь не наш метод, поэтому вооружившись Яндекс картами и Gemini, попытался как мог, понять что там, в неизвестном Триумфе ))

Итак, какие ПЛЮСЫ вижу.

1. Фонд от лидера рынка ЗПИФ. Такого уровня взаимодействия с инвесторами как у Паруса, нет ни у какой УК даже близко. Про новый ЛК я вообще молчу — это просто ягодка. Кстати тот же Акцент не всегда отвечает в тг на сложные вопросы. Уходят от ответа, молчат )
2. Единственный ТЦ такого размера в центре Саратова, а земля в центре более чем миллионной агломерации всегда будет в дефиците и дорого стоить.

( Читать дальше )