SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Dmitry_C
ЗПИФН - практические заметки
- 06 июня 2023, 10:01
- |
Если в в обычную цепочку владения «Здание — Спецдеп — УК — Пайщик» добавляется биржа и брокер со своим депозитарием — это всегда дополнительный риск, хотя бы по той причине, что квалификация сотрудников брокеров часто оставляет желать лучшего, нестандартных ситуаций хватает, а временной горизонт решения проблемы измеряется неделями.
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту: В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.
( Читать дальше )
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту: В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.
( Читать дальше )
- комментировать
- Комментарии ( 0 )
ЗПИФН - практикческие заметки
- 06 июня 2023, 09:52
- |
Если в в обычную цепочку владения «Здание — Спецдеп — УК — Пайщик» добавляется биржа и брокер со своим депозитарием — это всегда дополнительный риск, хотя бы по той причине, что квалификация сотрудников брокеров часто оставляет желать лучшего, нестандартных ситуаций хватает, а временной горизонт решения проблемы измеряется неделями.
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту. В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.
( Читать дальше )
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту. В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.
( Читать дальше )
ЦМТ - бумага с экспозицией на бетон
- 03 сентября 2022, 17:03
- |
Посмотрел на недельный график ЦМТ.
EMA(50) ходит с 2012 года вверх-вниз в рамках диапазона.
ИМХО такая динамика без особого роста, но и без драматичных падений обусловлена характером активов.
Постоянная предсказуемая выручка в виде арендного потока, и соответственно ежегодные дивы (совсем не заоблачные, но стабильные) имеют заметное сглаживающее действие.
Начал добавлять себе в портфель по классу активов 'Недвижимость'.
Без энтузиазма, просто для диверсификации, ибо вследствие вышеизложенного супер-дисконта от средних уровней в текущих условиях и не было…
EMA(50) ходит с 2012 года вверх-вниз в рамках диапазона.
ИМХО такая динамика без особого роста, но и без драматичных падений обусловлена характером активов.
Постоянная предсказуемая выручка в виде арендного потока, и соответственно ежегодные дивы (совсем не заоблачные, но стабильные) имеют заметное сглаживающее действие.
Начал добавлять себе в портфель по классу активов 'Недвижимость'.
Без энтузиазма, просто для диверсификации, ибо вследствие вышеизложенного супер-дисконта от средних уровней в текущих условиях и не было…
Изменение налогового статуса здания в Активо 6
- 26 ноября 2021, 10:34
- |
Получил по рассылке. Цитата.
Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.
От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.
Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.
От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.
Будущее коммерческой недвижимости: торговые центры
- 18 ноября 2021, 12:44
- |
Наткнулся в «Коммерсанте» на интересную цитату:
По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.
ИМХО в связи с распространением онлайн-продаж продуктов питания, дарксторы на своем поле постепенно будут теснить даже магазины формата «у дома», не говоря уже о больших ТРЦ.
А такие платформы как Озон и Wildberries хоть и не конкурируют с магазинами у дома, но опять же являются прямыми конкурентами для ТРЦ по своим группам непродовольственных товаров.
В связи с этим возникает вопрос — какие ТРЦ все же выживут и что такое «первоклассная локация»?
( Читать дальше )
По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.
ИМХО в связи с распространением онлайн-продаж продуктов питания, дарксторы на своем поле постепенно будут теснить даже магазины формата «у дома», не говоря уже о больших ТРЦ.
А такие платформы как Озон и Wildberries хоть и не конкурируют с магазинами у дома, но опять же являются прямыми конкурентами для ТРЦ по своим группам непродовольственных товаров.
В связи с этим возникает вопрос — какие ТРЦ все же выживут и что такое «первоклассная локация»?
( Читать дальше )
Активо два. Промежуточные итоги года инвестирования
- 10 января 2021, 16:40
- |
Напомню что в ноябре 2019 были куплены 33 пая на сумму около 100 тыс руб.
В июне 2020 докуплены еще 33 пая этого же фонда.
Итого сейчас в портфеле 66 паев на примерно 200 тыс руб.
Средняя доходность после НДФЛ составила 8,2% годовых, что считаю очень неплохим результатом при текущих ставках.
Минимальная доходность составила 3,6% в марте 2020 по понятным причинам. В апреле уже все вернулось на круги своя.
Доходность в локдаун не падала до нуля, что также считаю очень важным.
Данный фонд очень выручает низкая база расчета налога на имущество, вычисляемая по кадастру — об этом я тоже писал.
Также хочу отметить что в данный момент фонд постепенно погашает старую задолженность перед компанией «Активо», которая в июне 2020 составляла около 9,6млн, а сейчас равна 8,2млн.
Это несколько снижает доходность но лично для меня не критично — меня вполне устраивает 8,2%
После выплаты данного долга есть небольшой зазор увеличения выплат.
Планирую в дальнейшем докупать паи «Активо 2» как самого понятного и изученного мной объекта.
( Читать дальше )
В июне 2020 докуплены еще 33 пая этого же фонда.
Итого сейчас в портфеле 66 паев на примерно 200 тыс руб.
Средняя доходность после НДФЛ составила 8,2% годовых, что считаю очень неплохим результатом при текущих ставках.
Минимальная доходность составила 3,6% в марте 2020 по понятным причинам. В апреле уже все вернулось на круги своя.
Доходность в локдаун не падала до нуля, что также считаю очень важным.
Данный фонд очень выручает низкая база расчета налога на имущество, вычисляемая по кадастру — об этом я тоже писал.
Также хочу отметить что в данный момент фонд постепенно погашает старую задолженность перед компанией «Активо», которая в июне 2020 составляла около 9,6млн, а сейчас равна 8,2млн.
Это несколько снижает доходность но лично для меня не критично — меня вполне устраивает 8,2%
После выплаты данного долга есть небольшой зазор увеличения выплат.
Планирую в дальнейшем докупать паи «Активо 2» как самого понятного и изученного мной объекта.
( Читать дальше )
Доходность коммерческой недвижимости и нюансы налога на имущество
- 11 июня 2020, 12:01
- |
Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.
1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:
( Читать дальше )
Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.
1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:
( Читать дальше )
Защитные активы для доходной стратегии есть ли они ?
- 15 мая 2020, 16:26
- |
В связи с волной переносов и отмен дивидендов есть такой вопрос — какие акции можно считать относительно защищенными с точки зрения продолжения выплат даже в неспокойные времена.
Не касаюсь здесь внебиржевых фондов, это отдельный вопрос. Только биржевые инструменты.
Из наших акций приходят на ум энергетики — их выручка слабо зависит от того, сидят люди дома или на работе.
Например Юнипро и ФСК ЕЭС. Юнипро урезали дивы, но ведь и не отменили — уже хорошо.
Дальше — производители продовольствия. Черкизово? Все хорошо, но высоковат уровень долга.
РусАгро? Ничего не отменяют но и платят не много.
Продуктовые ритейлеры — Магнит вроде неплох. Х5 — низкие дивы и большой P/E.
Производители удобрений, тоже безпроигрышная тема. Фосагро — хорошая компания, но дорогая.
По иностранным приходят на ум отдельные REIT.
Например.
Realty Income (O) — владеет отдельно стоящими небольшими ТЦ и магазинами. Имеет большую доля продуктовых ритейлеров и аптек среди арендаторов. Низкий долг.
( Читать дальше )
Не касаюсь здесь внебиржевых фондов, это отдельный вопрос. Только биржевые инструменты.
Из наших акций приходят на ум энергетики — их выручка слабо зависит от того, сидят люди дома или на работе.
Например Юнипро и ФСК ЕЭС. Юнипро урезали дивы, но ведь и не отменили — уже хорошо.
Дальше — производители продовольствия. Черкизово? Все хорошо, но высоковат уровень долга.
РусАгро? Ничего не отменяют но и платят не много.
Продуктовые ритейлеры — Магнит вроде неплох. Х5 — низкие дивы и большой P/E.
Производители удобрений, тоже безпроигрышная тема. Фосагро — хорошая компания, но дорогая.
По иностранным приходят на ум отдельные REIT.
Например.
Realty Income (O) — владеет отдельно стоящими небольшими ТЦ и магазинами. Имеет большую доля продуктовых ритейлеров и аптек среди арендаторов. Низкий долг.
( Читать дальше )
линия Тишина часть 2
- 05 мая 2020, 14:41
- |
В этом посте smart-lab.ru/blog/562683.php я писал о линии Тишина, рассуждая насколько могут упасть акции российских эмитентов в случае реализации кризисного сценария.
По этой ссылке можно увидеть оригинал исследования с расчетом и графиком arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/fundament_analiz/liniya_tishina1/
Так как кризисные явления уже реализовались, думаю настало время, чтобы оценить ценность расчета упомянутой линии.
Тимофей недавно писал о возможном втором снижении и о толпе, ловящей второй падающий нож. Вероятность сего события не 100%, но и не нулевая. В случае реализации, будем смотреть что покажет линия второй раз ))
Итак, смотрим на значение индекса ММВБ 2096 от 19.03.2020, соответствующего максимальному снижению недавней крупной просадки.
Смотрим на значение последнего расчета линии 2357 за 2019 г.
Видим что индекс на пике негатива ушел ниже линии, но ИМХО это отклонение не особенно критичное.
Таким образом вычисление линии конечно не дает 100%-ый прогноз поведения индекса Мосбиржи в случае панических распродаж, но тем не менее несомненно имеет большую практическую пользу, выявляя достаточно точные ориентиры глубины просадки последнего.
По этой ссылке можно увидеть оригинал исследования с расчетом и графиком arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/fundament_analiz/liniya_tishina1/
Так как кризисные явления уже реализовались, думаю настало время, чтобы оценить ценность расчета упомянутой линии.
Тимофей недавно писал о возможном втором снижении и о толпе, ловящей второй падающий нож. Вероятность сего события не 100%, но и не нулевая. В случае реализации, будем смотреть что покажет линия второй раз ))
Итак, смотрим на значение индекса ММВБ 2096 от 19.03.2020, соответствующего максимальному снижению недавней крупной просадки.
Смотрим на значение последнего расчета линии 2357 за 2019 г.
Видим что индекс на пике негатива ушел ниже линии, но ИМХО это отклонение не особенно критичное.
Таким образом вычисление линии конечно не дает 100%-ый прогноз поведения индекса Мосбиржи в случае панических распродаж, но тем не менее несомненно имеет большую практическую пользу, выявляя достаточно точные ориентиры глубины просадки последнего.
Доступное инвестирование в коммерческую недвижимость
- 21 ноября 2019, 11:12
- |
Здравствуйте. Многие здесь ругают недвижимость, я же скажу пару слов в защиту.
Недвижимость как класс активов обладает очень ценным свойством — инерцией цены.
Никому не нужно напоминать движение вниз индекса Мосбиржи 2008.
Замечу что такого рода движение это точно не про цены на квадратные метры.
И падение, и рост идут плавно. При неблагоприятной коньюнктуре у инвестора есть шанс выйти из актива с относительно небольшими потерями или даже вообще без таковых. Естественно речь идет о рублевой цене, зарубежная недвижимость это совсем другая история, лично меня сейчас не интересующая.
Кроме того в отличие от депозитов и облигаций бетонометрам не страшна инфляция.
Руководствуясь этими соображениями я решил часть портфеля разместить в паи закрытого рентного ПИФ от компании Активо.
Если коротко, то ЗПИФ «Активо два» это торговый центр в Долгопрудном, «порезанный» на паи, по которым выплачивается ежемесячный рентный доход.
Процедура приобретения паев не вызовет никаких сложностей у любого инвестора, имеющего опыт работы на фондовом рынке.
Вся инфраструктура понятная: управляющая компания, спецдепозитарий, инвестиционный фонд, пай, поэтому подробнее писать об этом не вижу смысла.
Покупка проходит оперативно и прозрачно, единственный нюанс — это примерно недельное ожидание подтверждение сделки со стороны продавца паев, обусловленная тем, что он должен лично приехать в офис компании. Впрочем менеджер сразу честно предупредил о том, что небольшая задержка возможна и никакой трагедии я в этом не вижу.
Теперь осталось дело за малым — получить первую ежемесячную выплату, ну и конечно же сьездить и наконец посмотреть на торговый центр, владельцем микродоли в котором я являюсь )))