Застройщики будут пытаться компенсировать выпадающий объём льготной ипотеки ценой. Это рационально: при потере порядка 0,5 трлн ₽ платёжного спроса единственный быстрый инструмент — поднять цену и сохранить выручку.

Выпадение объёмов произойдёт из-за ужесточения условий семейной ипотеки: с 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть солидарными заёмщиками. Раньше можно было оформить кредит на одного, исключив второго. Теперь часть пар не сможет пройти скоринг — либо из-за низкой кредитной истории второго супруга, либо из-за совокупной долговой нагрузки, либо из-за несовпадения доходов.

Объём льготной ипотеки в 2025 году — 3,44 трлн ₽. Выпадение 0,5 трлн ₽ означает необходимость роста цены минимум на ~15% при неизменном числе сделок. С учётом неизбежного падения количества сделок реальный требуемый рост — около 20%. Реальный будет где-то посередине.

Такой рост рынок, скорее всего, воспримет нейтрально. Недвижимость инерционна, рост цен часто стимулирует спрос по логике «успей купить», особенно в новостройках с льготной ипотекой. Платёж при ставке 6% вырастет умеренно и для части покупателей останется приемлемым.

Современный рынок жилья давно перестал быть рынком недвижимости в классическом смысле. Сегодня это рынок финансовых конструкций, в которых квартира — лишь физический носитель.

Более 80% ипотечных сделок совершаются с использованием субсидированных ставок. Это означает, что цена квадратного метра формируется не исходя из себестоимости строительства, качества объекта или локации, а исходя из платежеспособности покупателей с льготной ипотекой.

Покупатель со ставкой 6% может позволить себе платеж в 2—2,5 раза выше, чем покупатель со ставкой 18%. Продавец не может назначать разные цены разным категориям, поэтому ориентируется на тех, кто платит больше — благодаря субсидиям. В результате услуга по снижению ставки уже встроена в цену квартиры, даже если формально её «нет» в договоре.

Покупатель без льгот платит не только за квартиру, но и за чужую финансовую привилегию.

При этом покупатель с льготной ипотекой приобретает не рыночный товар, а финансовую схему. Он покупает возможность обслуживать актив по искусственно заниженной стоимости денег. Но при перепродаже эта схема исчезает. Он продаёт уже не финансовый продукт, а просто квартиру.

Представим рынок недвижимости как физическую систему. У неё есть масса, энергия и температура. В такой картине неожиданно хорошо объясняются многие процессы, которые мы наблюдаем последние годы.

Масса, энергия и температура рынка

• М — масса рынка. В нашей модели это суммарная площадь жилья, участвующая в обороте. Чем больше построено и выведено на рынок — тем больше масса.
• Е — энергия, то есть ликвидность. Это деньги, которые заходят внутрь рынка (например, льготная ипотека), и деньги, которые выходят из него (продажи за живой кеш).
• Т — температура, средняя цена квадратного метра.

Физический закон простой:
Если масса растёт быстрее, чем поступает энергия — температура падает.
Если энергии впрыскивают сверх меры — температура растёт.

Входы и выходы энергии

Энергия заходит в рынок:

• 💳 через покупку первички
• 🏦 через инвестирование
• 👨‍👩‍👧 через субсидированные программы «семейная, дальневосточная»

Энергия уходит из рынка:

• 💵 продажа жилья без встречной покупки То есть когда продавец забирает деньги и уходит с рынка, не приобретая взамен другое жильё. Не важно, была оплата наличными, переводом или ипотечными средствами — важно, что деньги выходят из системы  недвижимости и перестают поддерживать её температуру.

Рассрочечники — приготовлены на заклание, похоже их объявят виноватыми в новом кризисе, ведь это они понабрали квартир и не платят.

Объёмы виртуальных продаж конечно захватывают дух как и объёмы просрочек и расторгаемых сделок. Это уже не 2016–2017 — это кризис, умноженный на десять. И приправленный демографическим обвалом. Только по трети рассрочек на квартиры поступают регулярные платежи.

Небольшое сравнение: 

Когда-то навигаторы были простыми, понятными и надёжными. Они не умели загружать котиков, не «анализировали поведение пользователя», не требовали входа в аккаунт и не писали, что у них «не удалось построить маршрут». Они просто работали.

Вот сравнение, которое кажется абсурдным, если забыть, что прошло уже 20 лет, и по идее всё должно было стать лучше, а не наоборот.

Навигаторы 2000-х:

• работают без интернета и даже без питания, если надо — можно ехать хоть в Сахару;

• о пробках узнают по радио и от господа Бога, предупреждают голосом, а не красными полосками в углу экрана;

• содержат карты всего мира, обновляются с флешки;

• маршруты строятся мгновенно и везде, голос подсказывает заранее, не когда уже поздно;

• если пропустил поворот — мгновенное перестроение, без подвисаний;

• умели объезжать пробки даже через дворы, а не вели по МКАДу " или ТТК при любом маршруте;

• работают на каких-то мизерных процессорах, но при этом — 3D карты, дома, рельеф;

Программа реновации, стартовавшая в 2017 году, была подана как масштабная городская инициатива по обновлению устаревшего жилого фонда. Однако в профессиональной среде она нередко рассматривалась как экстренная мера поддержки строительной отрасли, переживавшей последствия повышения ключевой ставки в 2014–2015 годах. Спустя восемь лет ситуация вновь возвращается на круги своя: ужесточение денежно-кредитной политики, рост себестоимости и замедление спроса подталкивают девелоперов искать бюджетную поддержку — и реновация снова выходит на передний план.

Что происходит сейчас

В июне–июле 2025 года власти Москвы заявили о существенном расширении программы на ближайшие годы:

• Сергей Собянин сообщил, что в бюджете Москвы на 2025–2027 годы заложено 1,2 трлн рублей на реновацию. Это позволит построить около 7 млн кв. метров жилья для переселения порядка 182 тысяч человек
  📌 Источник — stroi.mos.ru

• В 2025 году в эксплуатацию планируют ввести более 2 млн кв. м жилья, что обеспечит новые квартиры для 70 тысяч москвичей

На фоне очередного повышения тарифов с 1 июля многие удивляются, почему платёжки растут быстрее инфляции. Ответ на поверхности — за всё платят не только те, кто живёт, но и те, кто «инвестирует».

Выглядит это вполне наглядно. Все, кто живёт в новостройках, знают эти списки на подъездах — управляющая компания регулярно вывешивает бумажку с должниками. Заодно можно следить, как оттуда исчезают те квартиры, куда наконец-то кто-то заехал. Остальные — стоят, копят долги и ждут «роста рынка».

Если копнуть по цифрам:

Просрочка — это не всегда про социальное дно. Чаще это «пенсионные квартиры», «второй актив» или просто попытка пересидеть рынок. Но стоящая пустая квартира — это затраты для системы: сети, коммуникации, обслуживание, капремонт, инфраструктура — всё это не работает «по факту заселения», платить за трубы и провода приходится сразу.

В недавнем выступлении Минстроя прозвучали тревожные цифры: в 2025 году приток средств дольщиков составит лишь 700–800 млрд рублей, тогда как для устойчивой работы системы нужно минимум 1,6–1,8 трлн. На фоне падающей распроданности (всего 56%) и огромного объема стройки (117 млн кв. м) власти даже решили продлить мораторий на штрафы за задержку передачи квартир.

Но между строк, сам того не желая, глава Минстроя фактически озвучил реальную себестоимость строительства жилья в стране.

📐 Как это посчитали?

117 млн кв. м * x руб/м² = 1,6–1,8 трлн руб
=> x = 13 700 – 15 400 руб/м²

Да-да. 13–15 тысяч рублей за квадрат — именно столько, по признанию ведомства, нужно на строительство одного метра многоквартирного дома. Это и есть себестоимость.

А теперь сравним с тем, что платит покупатель:

• Москва — 300–400 тыс. руб/м²
• Регионы — 80–150 тыс. руб/м²
• Средняя по стране — условно 120 000 руб/м²

Писал о вероятности такого события и раз и два и три. В последнем прямо формулировку угадал.

Теперь читаю новость: "Риелторы предложили ввести запрет на покупку квартир за наличные" — естественно хотят запретить не покупку а продажу, но но надо как-то подсластить пилюлю. Это первый шаг подготовки к введению прогрессивного налога на недвижимость, чтобы не обрушить рынок сначала запретят продавать вторичку, потом её обложат налогом. Государство, судя по всему, будет искусственно снижать ликвидность вторички. Сначала запрет на наличные сделки, потом введёт обязательное подтверждение доходов, потом, возможно, требование оформлять всё через ипотеку. Это не прямой запрет, но в итоге продать квартиру будет сложнее, а первичку будут продолжать поддерживать. 

По этому бетон будет стоить дорого, но только чей надо бетон.