Информация
Блог им. avinogradov
🏗 Глава Минстроя случайно "спалил" себестоимость жилья в России
- 21 июня 2025, 12:43
- |
В недавнем выступлении Минстроя прозвучали тревожные цифры: в 2025 году приток средств дольщиков составит лишь 700–800 млрд рублей, тогда как для устойчивой работы системы нужно минимум 1,6–1,8 трлн. На фоне падающей распроданности (всего 56%) и огромного объема стройки (117 млн кв. м) власти даже решили продлить мораторий на штрафы за задержку передачи квартир.
Но между строк, сам того не желая, глава Минстроя фактически озвучил реальную себестоимость строительства жилья в стране.
📐 Как это посчитали?
117 млн кв. м * x руб/м² = 1,6–1,8 трлн руб
=> x = 13 700 – 15 400 руб/м²
Да-да. 13–15 тысяч рублей за квадрат — именно столько, по признанию ведомства, нужно на строительство одного метра многоквартирного дома. Это и есть себестоимость.
А теперь сравним с тем, что платит покупатель:
- Москва — 300–400 тыс. руб/м²
- Регионы — 80–150 тыс. руб/м²
- Средняя по стране — условно 120 000 руб/м²
Выходит, маржа — 700–800%? Конечно, нет: надо платить за землю, маркетинг, проценты по проектному финансированию, издержки, взятки (или их эквиваленты). Но суть — в дисбалансе между реальными затратами и рыночной ценой.
📉 Где же деньги?
- В стройке 117 млн м², из них не продано 44%, т.е. 51,5 млн м².
- При цене 120 тыс. руб/м² — это 6,2 трлн рублей замороженных активов.
- А за год застройщики получили от дольщиков всего 700–800 млрд руб.
Отсюда паника: денег нет, стройка идет, продать не получается — нужны субсидии, отсрочки, и прощения штрафов.
🏦 Что теперь?
Вместо того, чтобы признать перегрев рынка, власти обсуждают:
- Продление моратория на штрафы до конца 2025
- Субсидирование проектного финансирования для низкомаржинальных проектов
На языке Минстроя это называется «поддержкой», на языке экономики — вливанием бюджетных денег в перегретую систему.
📌 Вывод
Минстрой сам выложил формулу:
«117 млн квадратов на стройке требуют 1,6–1,8 трлн рублей».
Оказалось, этого достаточно, чтобы высчитать реальную себестоимость строительства жилья по стране. И она, мягко говоря, немного отличается от того, что видят покупатели в прайсах.
теги блога Goldy Bug
- IT
- банки
- валютная ипотека
- демография
- доллар рубль
- ЖКУ
- ЖКХ
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- коммерческая недвижимость
- мобильный пост
- Москва
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- оффтоп
- пятничное
- рассрочка
- реновация
- рынок труда РФ
- технологии
- технологический пузырь
- форекс
и кто умножает познания, умножает скорбь» (Еккл. 1:17).
Могу повторить как в Евангелии сказано:
Врачу — исцелися сам.
Поди, купи землю и построй за такие деньги, и не собачью конуру своими руками, а нормальный дом.
Кто сказал, что она перегрета? Под какую ставку брали ипотеку льготную?! 6%?! Так снизь до 4%! Пролонгируй срок погашения! Подари миллион за факт наличия мужа!
Вы поймите, это дорога в один конец, никто цены снижать не будет, потому что из них кредит уже был рассчитан. И кому нужно жильё, которое дешевеет? Только тем, кому жить негде! У этих людей денег нет и не будет. Надо стимулировать тех, у кого они есть. Например, анонсировать подорожание постоянно. В автомобилях это сработало, продали в 2 раза меньше, а выручка в 3 раза больше. И здесь сработает. На вкладах денег хватит выкупить всё пустующее жильё, надо просто ставку снизить и деньги польются. Здесь на бетоне и ремонтах всё завязано, как запустили передачу Квартирный вопрос, у людей мозги совсем поплыли, соседи стали соревноваться у кого жилплощадь длиннее и красивее, пашут 12\6, кредиты тянут, детей бьют, жён с балкона выбрасывают. А после пландемии, у всех только один вопрос — как сохранить деньги? Первый вагон купил жильё по ценникам 2020, второй 2021, третий на деньги с ранений. И цена продолжит расти, потому что если она упадёт, то ажиотаж кончится, миграционный поток прекратится, металлурги начнут сокращения, карьер с песком закроется, Макрон в Лемана Про приедет разбираться почему средний чек падает. Вся внутренняя экономика вращается вокруг бетона и его отделки, вам ни одна тёлка не даст, если увидит обои бабушкины на стенах и плесень в межплиточных швах.
Хотите прекратить эту агонию? Не берите ипотечные кредиты. Всё просто.
1) Деньги есть. Можно не снижать и сидеть как собака на сене. Придется признать что рассказы про кризис — вранье.
2) Денег нет. Рассказы про кризис — правда:
а) Ты не снижаешь, тогда разоряешься и твои квартиры распродает управляющий
б) Ты снижаешь, тогда остаешься на плаву
в) Ты получаешь халявное бабло от государства, поэтому можешь не снижать и сидеть как собака на сене на не проданных метрах поддерживая высокую стоимость за счет государства.
Такой вариант как «кризис»+«ты не продаешь» — невозможен.
Я думаю должен случиться вариант 2.а или 2.б, которые убрали бы паразитов. Застройщики и связанные с ними чинуши хотят продвинуть 2.в для поддержания пузыря и набивания карманов.
А выпустить денег под застройщиков — проблем нет. Можно и при 20 ставке выдавать хаты под 5. Просто сейчас сделали паузу, но кризисом и обвалом цен она не кончится.
Смотрите какой эффект получится: Вася купил за 10 млн жильё год назад, а теперь Федя купил за 8 млн такое же. Васян будет волосы на голове рвать и друзьям расскажет, что поторопился. А надо, чтобы Васян рассказывал всем, как он успел купить до подорожания, а за ним таки же истории будет Федя рассказывать. И эта цепь не должна прерываться иначе сложно будет накидывать постоянно по 20%.
Ну а банкам это снижение вообще не упёрлось. Это равносильно, что мой портфель акций за ночь на 20% просядет, не надо мне такого счастья и банкам не надо. И они считают объёмом. То есть продали миллион машин в кредит на на 10 триллионов рублей при цене машины икс. Значит можно сделать цену Х-20%, но продать больше штук, получив те же 10 трлн рублей. Они считают итог, и он не должен снижаться. На крайняк государство будет само скупать это жильё по завышенным ценам. Будет и такое (а может уже есть, в Мариуполе всё продано уже?)
Мое предложение именно такое — снижать цены до того уровня когда их начнут покупать. Так же как они росли пока их покупали (с халявной ипотекой). Это должно работать в обе стороны, но чинушки и строители врут, рассказывая басни о своей тяжелой судьбе.
Ну это нормально вообще-то. Никого же не смущает что видео-карта «такая же» через год-два стоит дешевле?
Тут же еще хуже. Квартиры, купленные на котловане, продают дешевле (то есть не такие же, а те же).
Жадные нищие люди, не способные оплачивать кредит, набрали ипотек. Жадные банки надавали кредитов тем, кто не может их гасить. Все они решили заработать на государстве — не фортануло. В какой момент у нас тут должна проснуться жалость чтобы мы сказали «а давайте дадим им еще денег!». У меня вот ни фига не возникает тут жалости и желания дать этим людям еще лишних миллионов. Из-за них цены взлетели, а они даже с глобальным ростом доходов не могут кредит обслуживать.
Те кто решил провернуть оферу, влетев в ипотеку, а теперь не может ее покрыть, должен выйти с убытками — это честно.
Не, это рыночек получается какой-то. Скучно. Здесь важны интересы предыдущих инвесторов, тех, кто уже купил и богатеет. В случае снижения цены произойдёт тоже самое, что и на бирже, все резко начнут выставлять заявки на продажу, зачем им актив, который дешевеет? Поэтому застройщикам и банкам проще искать новых хомячков, которые хотят комфортно плодоносить. Пусть бабушка с дедушкой снимут депозиты, папа с мамой подарят денег на свадьбу и вот она, однушка 25м теперь ваша. Давайте снижение цен ещё перенесём в будущее, когда уже совсем никого не будет среди покупателей.
Так новая же вышла, там памяти больше и чип быстрее. Но это же не мешает в целом создавать биткоиновый криптоажиотаж и крутить цену на видюху в несколько раз?! Просто их совсем завались и они не то чтобы очень нужны всем.
Да он растёт только в отчётах всяких. На деле цены товаров всегда опережают рост зарплат. А цены самых дорогих товаров опережают этот рост ещё быстрее. Мы ещё не в той стадии, где люди на улицах живут. А значит потенциал для роста цен еще присутствует.
Я не про разницу, а в номинале, кредит же не пересматривается по инфляции, а зарплаты растут в абсолютных числах, то есть со временем должно быть проще платить, но даже при этом растут просрочки по обслуживанию. Какой из этого вывод? Раздали кредитов тем кому нельзя было и теперь они должны обанкротиться.
Вообще я бы не преувеличивал масштаб трагедии. Вот взял сантехник Вася из заначки миллионов 5 на первый взнос из 10 миллионов суммы, годик-два платил, теперь должен продать за 9 лямов чтобы рассчитаться и выйти чистым. Значит этот Вася получит назад свои 5 лямов скорее всего и тупо потеряет 1-2 года взносов. Я думаю это честно. Иначе получается что кто-то кто копит своими силами будет лишние годы копить, потому что из-за таких как Вася цены на квартиры выросли.
Ну вот всё и прояснилось. Наша задача, чтобы Запад сгнил, для этого мы должны утопить его, добывая дёшево ресурсы. Раскладушки можно ставить прямо на заводе, а жильё государство купит на часть денег от схематоза с ОФЗ.
Сейчас все деньги в банках, им комфортно, а как только они побегут — деньгам снова укажут направление, куда их нести. Ситуация под контролем, даже ФРС не может рачехлиться со ставкой, это быстро будет, вжух и снова ноль. Инфляцию победить невозможно, если всё что ты делаешь — это печатаешь деньги поддонами. Её можно только сместить в прошлое, да и то на время. Раньше деньги кредитами раздавали, а теперь вкладами. Там под 6% бери квартиру. А здесь под 20% приноси деньги с её продажи. Сумма то общая один фиг растёт, что в лоб, что по лбу. Поэтому здесь инфляция ступеньками всё время, скачок — пауза — скачок. И разумеется, кому нужны все эти деньги, если на них купить ничего нельзя?! Вот так образуется ценность вещей в сознании, в том числе бетона.
(объем стройки за N лет) * (средний себес за N лет) = (1,6-1,8 трл за 2025) + (M трлн за N лет)
ну как реши, срыватель покровов
так мафиози и не говорил что это себестоимость именно строительства
Он назвал требуемую сумму на все.
Я так понимаю это полные расходы включающие и все вами перечисленное
А расчет вполне реальный
До оьготной ипотеки аналитики считали что маржа застройщиков в районе 300%
После этого ценник удвоился и соответственно маржа тоже увеличилась
Если вычесть удорожание стройматериалов и труда мигрантов(хотя я и не понимаю причем тут мигранты, они же на стройках почти не работают)
Вероятно сейчас маржа 400-500%. в цифрах цена метра предположительно 70-110 тыс за метр в москве(включая коррупцию)
все остальное сверху — это прибыль
Это только застройщикам
А еще же банки имеют свой сиротский кусок.
даже если 15к стоит 1 кв.м. найди того идиота который продаст тебе к примеру двушку в 50 квадратов за 750к![]()
квартиры везде имеют справедливую цену, и реальны для любого человека.
Goldy Bug, какой телевизор? ты идиот?) Я знаю людей которые из обычных зарабатывают млн и больше. Жесть конечно, вот от того твои тезисы и глуповатые, раз ума нет) И зачем пытаться убеждать меня в том что я что-то не понимаю, правда думаешь я на твой уровень опущусь?
Ты написал 10 постов и все исключительно создают негативный фон, потому что не имеют ничего общего с реальность и объективностью.
Давай лучше в ЧС![]()
У вас что там в Калининграде тропики? Как многоэтажка-человейник может без центрального отопления и горячей воды обеспечивать комфортный быт орде людей, её населяющей?
Как говорил один строитель,
5этажей — на окупаемость.
Все остальные, сверху, — на доход.
Вот как в форбс появятся застройщики — дело другое. А так чуток разжирели, конечно, на льготке-то. Ну вот льготку и подрубят. Т.к. с ней народ подохренел — тарили как не в себя чтобы сдавать. А бюджет эту шляпу проплачивает. Рожать мол будут если метров наделать. Не будут. Там вообще другая механика работает. Не пряника а кнута, т.е. поражение в правах не родивших трех к примеру еще бы заработало. За границу там не выпускать не родивших/не замужних и прочее в этом стиле. А текущая шляпа — бестолковое разбазаривание денег.
Почти все руководители в нашем регионе, которых осудили, были наказаны за откаты на стройки.
Один из последних ярких примеров — строительство защитных сооружений в соседней Курской обл. При этом губер, при котором это все строили, уехал в Москву и назначен министром!
Руководство страны не заинтересовано в доступности недвижимости для населения, которму действительно потребность в жилье нужно удовлетворять.
Вливали деньги в банки и застройщиков (спасали после пандемии) через льготные кредиты по ипотеке за их лояльность и готовность действовать «по щелчку»/«указанию сверху».
Недвижка отдана на откуп рынку, с его перекоcами, ажиотажем, спадами и перегревами. Скоро что-нибудь придумают снова, чтобы за бюджетные деньги «отрасль спасть».
А для населения только ипотека на 30 лет, наслаждайтесь и голосуйте снова.
Гайд по торговле на бирже 6 часть. Инвестиции или как разбогатеть лежа на диване без усилий за 15 минут .
Ниже 50т.р./кв.м. вообще нет.
Из 1 сделать 20
Где бы найти лоха, который продаст квадрат за 15000-20000?
Думаю выражение «для устойчивой работы системы» не означает, не = сумме на которую можно построить. То есть у вас в знаменателе не верная цифра.
Квартиры (эти 117м) покупаются не только дольщиками и на разных этапах, и после ввода тоже, не так ли?
Если бы застройщики строили квадраты только на деньги дольщиков, имея их при этом сразу их все.....
То система долевого строительства выглядела бы совсем по другому, собственно она тогда уже бы так и не называлась)). Вы «передумали», «притянули за уши» фразу.
Цены по себестоимости по Росстату есть в открытом доступе обновляются за каждый квартал, там все детально расписано. Изучите.
Скорее тут вывод, что просто приток реальных ликвидных средств на старт проекта(условно на этапе котлованов) сократился в два раза. Вот застройщику и стало тяжело прогнозировать этот проект, даже если этого хватает для старта.
Подушки нет, как норматив достаточности капитала у банков.
13 675-15 384 руб за кв метр, это чисто «бетон» без коммуникаций и отделки, а так же без затрат на сам участок и требуемую муниципалами от застройщика инфраструктуру микрорайона застройки — канализация, газ, электроподстанции, дороги, озеленение, детские сады, школы...
В общем если сам строить будешь, примерно так и обойдётся, а вот коммуникации и отделка могут конечную цену поднять в разы…
Это же цифирь не для конечных покупателей!
предлагаю вам, интереса ради, попробовать построит что нибудь самому.
вот тут то вы и оху удивитесь!… и ценам на стройматериалы, и на раб силу, и на деньги.
15к за квадрат, юморист.