Сокращение льготной ипотеки ещё сильнее разгонит цены первички

Застройщики будут пытаться компенсировать выпадающий объём льготной ипотеки ценой. Это рационально: при потере порядка 0,5 трлн ₽ платёжного спроса единственный быстрый инструмент — поднять цену и сохранить выручку.

Выпадение объёмов произойдёт из-за ужесточения условий семейной ипотеки: с 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть солидарными заёмщиками. Раньше можно было оформить кредит на одного, исключив второго. Теперь часть пар не сможет пройти скоринг — либо из-за низкой кредитной истории второго супруга, либо из-за совокупной долговой нагрузки, либо из-за несовпадения доходов.

Объём льготной ипотеки в 2025 году — 3,44 трлн ₽. Выпадение 0,5 трлн ₽ означает необходимость роста цены минимум на ~15% при неизменном числе сделок. С учётом неизбежного падения количества сделок реальный требуемый рост — около 20%. Реальный будет где-то посередине.

Такой рост рынок, скорее всего, воспримет нейтрально. Недвижимость инерционна, рост цен часто стимулирует спрос по логике «успей купить», особенно в новостройках с льготной ипотекой. Платёж при ставке 6% вырастет умеренно и для части покупателей останется приемлемым.

Первичный рынок остаётся в логике льготного платежа. Вторичный — в логике рыночной ставки. При росте цены первички на 20% платёж по льготной ипотеке вырастает примерно с 70 до 84 тыс ₽. Для вторички при рыночной ставке платёж остаётся на уровне 140–150 тыс ₽, даже при более низкой цене объекта.

Разрыв между первичным и вторичным рынком становится ещё больше.

Номинально первичка дорожает, вторичка выглядит всё дешевле по цене, но остаётся недоступной по платёжке. Снижение цены на вторичке не компенсирует ставку, а рост цен в первичке лишь усиливает этот перекос.

В результате первичный рынок ещё глубже уходит в финансовую модель, вторичный — в неликвид. Цены между сегментами расходятся, потому что деньги стоят по-разному. 

Продать купленную первичку будет невозможно даже в ноль в ближайшие годы — единственный способ её монетизации останется аренда.

Только полная отмена льгот может вернуть цены к рынку но делать этого никто конечно не собирается.

Предыдущий пост по формированию цены на первичку:  Продукт квартиросодержащий