«Если важный проект выпадает на сложные времена, он становится великим»,

— кто-то из классиков 😉

Проект реконцепции ТЦ «Сокольники» застал все потрясения последних лет – от пандемии и локдауна, до СВО и ухода западных компаний. Но несмотря на это, профессиональным сообществом он признан, как один из самых удачных среди районных торговых центров. О процессе реконцепции, о проблемах, к которыми столкнулась управляющая компания и ошибках, которых удалось избежать, рассказывает Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости AccentCapital.

Покупка

Accent Capital приобрел торговый центр «Сокольники», построенный в 2008 году с целью увеличения его инвестиционной стоимости и последующей продажи.

На момент покупки, несмотря исключительные характеристики местоположения и оптимальные архитектурные параметры, ТЦ «Сокольники» был непрофессиональным торговым центром с низкой посещаемостью, устаревшей концепцией и слабым управлением.

В конце прошлого года Accent вывел на биржу первый фонд для неквалифицированных инвесторов — «Акцент 5». В основе фонда — склад класса «А» площадью 58 тыс. м² в логопарке «Валищево», полностью арендованный «Деловыми Линиями» по неразрывному контракту до 2032 года.

Прошло три месяца и к экспертным прогнозам добавились реальные цифры и практика биржевых торгов.

Ситуация на текущий момент:

→ Складской сектор остается бенефициаром дефицита площадей в Московском регионе с низкой вакантностью.

→ Договор аренды предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен, что критично при текущей инфляции.

→ Целевая доходность 19–21% годовых (складывается из ренты 12–13% и прироста стоимости самого объекта).

Для розничного инвестора ЗПИФ недвижимости — это прежде всего вопрос ликвидности пая на вторичном рынке и прозрачности выплат. Мы решили подвести итоги первых месяцев работы в прямом эфире и детально разобрать механику фонда.

За последние 5-6 лет привычки потребления заметно изменились, и торговые площади в новых реалиях переживают определенную трансформацию. Что мы наблюдаем сейчас: хорошо управляемые гиганты-суперрегионалы («Авиапарк», «Метрополис», «Саларис») процветают за счет мощного пула арендаторов, сильной команды и выигрышной локации. Районные ТЦ стабильно обслуживают повседневные нужды посетителей. А средние по размерам окружные центры, особенно со значительным GLA ~40 000 кв. м, теряют долю рынка.

→ Мы видим, что даже крупные сетевые игроки уязвимы, если лишаются якорного трафика, который нечем оперативно заменить в сопоставимых масштабах. Как, например, получилось в случае с IKEA в моллах МЕГА.

Разбираемся в механике этого сдвига и причинах устойчивости районного формата.

Почему окружной формат зашел в тупик?
Окружные центры оказались в ловушке масштаба. Их площадь избыточна для сегмента «продукты + услуги», но при этом бюджета и ресурсов маркетинга недостаточно, чтобы привлечь крупные сети, способные генерировать потоки уровня регионального молла.

В конце прошлого года мы выпустили на биржу свой первый фонд недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Представляем краткий обзор и видеораспаковку фонда.

➡️ В основу фонда вошел действующий складской объект класса «А» площадью 58 тыс. м², в логистическом парке «Валищево» в Московской области. Объект полностью занят компанией «Деловые Линии» с долгосрочным неразрывным договором до 2032 года. договор предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен.

➡️ Целевая доходность фонда составляет 19–21% годовых и формируется за счет арендного дохода (12-13%) и потенциального роста стоимости актива (7-8%). Аналитики Accent отметили, что рынок складской недвижимости, особенно в Московском регионе, остается наиболее востребованным и экономически защищенным даже в текущей сдержанной фазе рынка.

Ранее фонды компании не предназначались  для открытого рынка. Шаг навстречу розничному инвестору — стратегическое решение и план развития компании на ближайший год. Под профессиональным управлением коммерческая недвижимость становится перспективным инвестиционным активом. И в текущей повестке это может быть особенно интересно для широкой аудитории неквалифицированных инвесторов.

Accent Capital — это инвестиционная компания с фокусом на коммерческой недвижимости. Мы на рынке с 2007 года и специализируемся на управлении активами, которые соответствуют институциональным стандартам качества. Мы управляем объектами в складском, торговом и офисном сегментах, формируем стратегии под разные фазы рынка и сопровождаем проекты в течение инвестиционного цикла.

Сегодня под управлением компании — портфель коммерческой недвижимости объёмом более 30 млрд рублей и свыше 270 000 квадратных метров площадей. За годы работы мы прошли несколько экономических циклов, периоды высокой и низкой ставки, изменения структуры спроса и трансформацию арендаторов. Такой опыт позволяет оценивать активы не только по текущей доходности, но и по их устойчивости в долгосрочной перспективе.

Владеть активом в коммерческом секторе, значит управлять арендным потоком, работать с ценообразованием, контролировать операционные расходы и риски, постоянно развиваться, чтобы не терять доходности.

Для нас инвестиция — это система: стратегия, риск-профиль, структура фонда и прозрачная коммуникация с инвестором. И этот блог станет пространством для профессионального разговора о коммерческих инвестициях.

Компания Accent провела на площадке Московской биржи запуск торгов ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (ISIN RU000A10DQF7). В рамках мероприятия состоялась презентация фонда для представителей СМИ, блогеров, брокерского сообщества и участников рынка коллективных инвестиций.

Старт торгов фонда был ознаменован церемонией удара в биржевой колокол.

Фонд «Акцент 5» стал первым продуктом Accent, открытым для неквалифицированных инвесторов.  В основу фонда вошёл действующий складской объект класса «А» площадью 58 тыс. м², расположенный в логистическом парке «Валищево» в Московской области, на пересечении ЦКАД и Симферопольского шоссе. Объект полностью занят логистической компанией «Деловые Линии» — в текущем году арендатор заключил с Accent уже второй долгосрочный договор сроком на 7 лет. Он является неразрывным и предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен.

Целевая доходность фонда составляет 19–21% годовых и формируется за счёт арендного дохода (12-13%) и потенциального роста стоимости актива (7-8%): аналитики Accent отметили, что рынок складской недвижимости, особенно в Московском регионе, остаётся наиболее востребованным и экономически защищённым, невзирая на текущую, более сдержанную фазу рынка.