Результаты по портфелю акций и бизнесу уже опубликованы, осталось крайнее слово за направлением недвижимости.

В начале года я закладывал ставку дисконтирования 0,705% в месяц или 8,795% годовых. Однако рынок недвижки оказался под небольшим давлением, текущие предложения на вторичке в середине года особо не росли. Оценочная стоимость начала отрываться от текущей, поэтому пришлось снижать коэффициент.

📈Сейчас коэффициент переоценки 0,6% в месяц или 7,5% годовых.

Брали объект в октябре 2023 по цене 9,2 млн в 6,8% ипотеку, 20% ПВ. Аналог на вторичке тогда стоял 8,8 (5% дисконт).
Сейчас на балансе оценивается в 10,1 млн. Аналоги на Циане 11-12 млн (взял 10,5 т.к. еще 500к ремонт).

🔑Пока ключи не дали, выдача должна быть до 31.12.2024, но соседнему корпусу уже перенесли на месяц. Знакомый юрист сказал, что мораторий на просрочку скорее всего продлят, но если нет, то можно сбить прилично денег при текущей ставке. (думаю продлят ибо у застройщиков дела не очень)

📈Без аренды текущий ROE 9-11%, был бы 15% если бы не снизил ставку дисконтирования.

Ровно год назад сидел на нашем складе и паковал моточки пряжи на склады маркетплейсов. Перед Новым годом успели отправить около тонны товара на ВБ в Тулу/Электросталь/Краснодар/Шушары. Товар доставили уже на праздниках и до 9 января все уже было на складах. Продавали мы исключительно по FBO.

🔥Проснулся 13 января, пошел завтракать, новости — в Шушарах горит склад ВБ. Туда уехало около половины от всего объема товаров. Как новый год начался, так он в целом и прошел:

-С Марта резкий рост тарифов на хранение на ВБ, ввели платную приемку, отменили QR поставки.
-Компенсация за товар в Шушарах ниже себестоимости и растянута на полгода.
-ЦБ повысил ставку до 16%
-Два поставщика заморозились и февральский заказ пришел только в середине лета.
-Озон убивает всех широких золотым хранением
-Вывоз всех остатков с Озона

😰Целый год какой-то кошмаринг. В первом полугодии конъюнктура отхренячила нас по полной. Если до этого чудом проносило и бог миловал увернуться от золотых приемок на ВБ в 2022, то золотое хранение на Озон чуть не стало для нас последней каплей. Повезло, что были небольшие остатки и убыток от всей ситуации ограничился суммой 400-800к.

Год подходит к концу и пора подводить итоги. Как любит говорить один человек – этот год был непростым. Однако это не помешало ему быть по-своему ярким и запоминающимся.

Свои доходы и финансовые цели я делю на три кластера: Инвестиции, Бизнес и Недвижимость. Эта статья будет посвящена результатам по портфелю, про Бизнес и Недвижимость в следующих статьях.

🎯Цель на 2024 по портфелю была – 4 млн чистых активов.

Удалось ли ее достичь? До 2025 еще несколько дней, но скорее всего до цели дотянуться не выйдет. Сейчас размер портфеля в районе 3,75 млн. На начало года было 2,68 млн.

🗓Сегодня последний день с дивидендами 1301,75. Были мысли выйти перед дивидендами и зайти после, так как по ИИС тип Б у меня нет налога с прибыли на доход от курсовых разниц, но по дивидендам налог есть. Выплата с учетом налога для инвестора будет ~1130 руб на акцию.

Думал дергаться или нет. Позитивный фон пошел по компании, все основные базисы в порядке. Дивидендный гэп может быстро закрыться.

⚠️Однако новость в середине дня подкосила один из основных тезисов — 5) Полюс выкупил 30% своих акций под низкую ставку. Долг сгорит в инфляции, а прибыль на акцию вверх
Новость: Продажа квазиказначейских акций с баланса дочерней компании на основании договора купли-продажи

Сколько продали квазиказначейских бумаг с дочки, не раскрывается, по какой цене тоже. Неопределенность улетела в космос.

Если все это время, на падающем индексе, волатильности рубле и в золоте, можно было терпеть жим-жим от плеча 1к2 стоимостью 30% годовых, то на такой неопределенности хочется снизить риск.

🥇Продал 225 лотов по ~14900 (3,35 млн). Полностью закрыл плечо и 700к свободного кэша еще перевел в фонд ликвидности LQDT.

Комментарий к посту про влияние ключевой ставки на бизнес:
Я почему-то на свои свой магазин держу. Без кредитов! Если вы не способны управлять своим капиталом — у вас мозг не под бизнес заточен, а под работу «на дядю». Там думать, анализировать и прогнозировать не нужно. Так что, да. ВАМ нужно закрывать свой бизнес!!!

Давайте разбираться, где истина?!

Для понимания освежим в памяти два показателя — ROE и ROA
ROE — Отношение прибыли к собственному капиталу (рентабельность своих денег вложенных в бизнес и оставленной в нем последующей прибыли)
ROA — Отношение прибыли к активам (собственный капитал + долг).
Понятия приведены упрощённо

Можно заметить, что при бизнесе только на свои ROE = ROA

Представим, что мы решили открыть торговую компанию. У нас есть 100 тыс. рублей.
1️⃣Первый год
1) Мы покупаем товар на 100 тыс. и продаем его за 3 мес. на 150 тыс.
2) Мы снова покупаем товар на 150 тыс и еще через 3 мес продаем на 225 тыс.
3) В конце года такой схемой у нас 506 тыс., свои 100 тыс., которые мы вложили в начале года принесли нам 406 тыс или ROA=ROE=406% годовых.

Обсуждаем зарплаты в финансах, после проведенного исследования.

Вводные:

• Research аналитик (линейный) медиана 200к
• Макроэкономист (линейный) медиана 200к
• Финансовый аналитик / кредитный аналитик (линейный) медиана 150к 🥲(вообще печалька)
• Управляющий портфелем ценных бумаг это уже не базовая ступень, медиана 3к$
• Квантовый аналитик / Трейдер / Разработчик линейный 2,5к$
• Data scientist / AI-специалист линейный медиана 3к$

Плюс 6-9к$ годовой бонус.

т.е. доход примерно в среднем у основной массы годовой 25-42к$.

У меня на складе упаковщик сейчас получает ~20 руб (с учетом резерва на годовой бонус и премии) за упаковку. Делает он ~35-45 единиц в час. Ориентировочно годовой доход с бонусной частью ~10-18к$. В целом примерно такие же ставки на складах, может где-то ниже, где-то выше, возможно, из-за дефицита на фоне роста потребности маркетплейсов на такую рабочую силу.

т.е. разрыв с за те круги ада (вуз/сертификаты/замудренные собеседования/сфера ответственности) всего в 2-3 раза с неквалифицированной рабочей силой. Хотя разрыв по инвестициям в образование и компетенции несравнимо больше.

Российский рынок обновляет свои локальные минимумы. Крепкие бумаги падают на 20-40% с мая. У большинства инвесторов начинается депрессия. Многие мечтают поймать отскок, продать все, удалить брокерское приложение и забыть как страшный сон.

🤕Почему мы испытываем БОЛЬ?

😡Разрушенные ожидания
Открывая брокерский счет, мы мечтали как мы быстренько сделаем туда-сюда и в дамки. Станем финансово независимыми, пошлем куда подальше работодателя и уедем в закат на пенсию в 35.

N-месяцев (может даже лет), мы откладывали часть дохода. Отказывали себе в товарах не по акции. И получаем за все наши страдания УБЫТОК 👍
Тут не только разрушены наши ожидания, но и вселенская несправедливость

Поможет коррекция ожиданий и их актуализация:
▫️Если вы хотели на пенсию в 35, а вам всего 34,5, то время еще есть! Не стоит отчаиваться. Все идет по вашему плану, вы просто раньше времени начинаете паниковать.

▫️Если вы хотели на пенсию в 35, а вам уже 65, то волноваться уже не о чем.

▫️Если вы хотели вложить 100к и через месяц забрать 100кк, то не стоит отчаиваться. За год можно 12 раз попробовать.

Прошлые материалы по этой теме:

Открытие позиции

Увеличение позиции

Ситуация 8 октября

Рост 22 октября

Российский рынок акций падает с мая на 26% и сейчас находится вблизи минимумов 2020 и 2022 года в валютном выражении (индекс РТС 800 пунктов). При этом есть отдельные акции, которые демонстрируют рост, несмотря на общий негативный тренд. Одна из таких бумаг — Полюс, на который сейчас приходится существенная доля моего портфеля. 

Сегодня увеличил позицию до 325 лотов (+35 лотов) по ~14600. Почему продолжаю покупать на хаях? 

Все изначальные факторы, которые были при открытии, продолжают работать — рост золота в валюте, девальвация рубля. 

🔼В рублевом эквиваленте цена за тройскую унцию обновила сегодня локальные максимумы в ~280 тыс руб и приближается к историческим. 

📈Так пик же! Пора продавать! 

В долгосрочной перспективе пика не существует. Точнее дна! Это не золото растет, это валюты обесцениваются. Да, есть волатильность от спроса и предложения, но в базовом варианте фиатные валюты медленно (или быстро), но верно продолжают терять свою покупательскую способность. 

По следам комментариев к предыдущему посту про влияние ключевой ставки на наш бизнес:
«Давайте посочувствуем барыге, но не от всего сердца – накручивает цену х3, еще и жаловаться на дорогие кредиты успевает»

❓Почему товарная единица стоит на фабрике 50 рублей, а на ВБ продается за 250 и сколько с этого профита?

По заявкам всех верующих в ИКСЫ прибыли, палю годноту — вся расходная цепочка на реальном примере:

📦Товар
Вес 20гр/шт
Объем ~0,1л/шт
Цена на фабрике: $0,25/шт
Цена на ВБ/Озон: 170 руб/шт
Объем поставки – 500 кг (25 000 шт.)

🤑Накрутка 6Х! Золотое дно?

💵Покупка и перевод валюты
На сегодня знаю несколько способов расчета, со своими комиссиями и заморочками.
Перевод наличной валюты – общая комиссия выходит ~2% от биржевого за обмен в банке (Москва). И комиссия за перевод – 0-3%.
Перевод по платежному приложению (ЗК/WU) – после блока расчёта в долларах можно переводить в евро, но появились издержки за двойню конвертацию. Общая комиссия ~7-10% от биржевого.

Сидели с родителями изучали пенсионные баллы, кто на какую сумму может рассчитывать.
1 балл сейчас = 133 рубля, за год можно накопить 10 баллов макс.

Если ИП УСН, то за 24 год для одного балла нужен годовой оборот в районе 25 млн, для десяти 250 млн. год.

Другими словами, что бы получить прибавку 1330 рублей (10 баллов), нужно отчислить обязательных платежей на 2,2 млн в год. Это доходность 0,7% годовых и то, через 10-20 лет, без возможности распоряжаться телом и не известно, будет ли вообще!

Честно, в тихом шоке от того, что многие люди проработали всю жизнь и будут получать на текущие деньги 18-30 тыс. Пенсия 35 тыс по текущим у многих предел мечтаний! Шок!

Если говорить про самые дремучие способы инвестировать, то за несколько лет можно взять студию у метро, особенно в льготную ипотеку, которые не все прикрыли и получать одну-две пенсии с ее сдачи в старости. Только на этот способ не надо тратить всю жизнь, даже писал пост, как накопить 12 млн.!
Да, нужно немного затянуть пояса и подкопить пару лет, но не страдать всю жизнь.