Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Судя по новостям с ПМЭФ скоро на СПБ-бирже станет доступна торговля мерными и стандартными золотыми слитками, место хранение слитков «Гознак»:

Стороны договорились совместными усилиями организовать торговлю физическим золотом в виде стандартных и мерных слитков на платформе Петербургской Биржи. В свою очередь, Гознак будет выступать в качестве ответственного кастодиана, предоставляя свою инфраструктуру для хранения торгуемого золота и осуществляя в отношение него весь спектр необходимых операций при проведения биржевых сделок.

Источник: https://goznak.ru/about/press/news/43594/

 
Московская биржа тоже дает торговать физическим золотом, но реализация принципиально другая. Речь о контрактах GLDRUB_TOM, обеспеченных реальным золотом с хранением в НКЦ. Выдача производится только проф участникам рынка. При этом минимальный лот покупки эквивалентен 1 грамму золота. Интересно, в случае с СПБ-биржей и Гознаком, купленные слитки можно будет снять через Гознак любому желающему? Если да, то это создаст значительное преимущество по сравнению с инструментом GLDRUB_TOM.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Немного наглядного о роли коммерческой недвижимости в портфеле инвестора. Распределение акций и облигаций в соотношении 60:40 считается классическим. Но мне не особо нравятся облигации в условиях, когда все экономики мира накачиваются деньгами. Поэтому на текущем этапе я исключил из портфеля облигации, но держу значительную долю коммерческой недвижимости. На конец мая распределение активов в моем портфеле выглядело так:



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. На ПМЭФ звучит, что курс рубля слишком сильный, что оптимально ему было бы отправиться на 100 рублей за доллар. И вот, что забавно, когда курс действительно туда отправится (нет вопроса «отправится ли?», есть лишь вопрос «когда?», ответа на который у меня нет), снова люди побегут покупать растущие доллары / юани. Покупать то, что дешево никто не хочет (тогда повода ныть не будет?), хотя рынок постоянно давал возможность людям закупаться по хорошим ценам.


Например, как сегодня, доллар периодически стоил в 2014, 2016, 2020, 2021, 2022, и вот теперь уже в 2025. Конечно, нужно ли лично вам закупаться валютными инструментами или нет, мне знать не дано, никаких инвестиционных рекомендаций я не даю, но если возможное ослабление рубля вас беспокоит, то будто бы самое время подумать, стоит ли что-то предпринять.




Кстати, может ли еще укрепиться рубль — может. Случится ли это — не знаю. Но долгосрочное направление у рубля все равно пока что остается одно: для наполнения государственного бюджета и проведения импортозамещения выгоден ослабевающий рубль. И только высокая ключевая ставка его удерживает. А вы как думали.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. По следам прошлой статьи о критериях выбора фондов недвижимости. Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:

• «Один фонд — один объект» — это хороший признак;
• Спекуляции недвижимостью в фонде — это то, чего стоит опасаться.

Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику «в вакууме» не совсем корректно. Есть российская специфика — наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и «дикий», и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.

Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия «за управление», так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.

Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд «ради диверсификации, чтобы было».
И так, поехали.

В ужасе избегаем

Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Второй выпуск ключевых новостей для инвесторов в ЗПИФ на коммерческую недвижимость, разумеется, с авторскими комментариями.

2025 может быть рекордным по вводу складов

На рынке ЗПИФ недвижимости самый большой объем денег инвестирован в складские объекты. Этот формат недвижимости стал крайне популярным на фоне роста спроса на логистические объекты со стороны онлайн ритейлеров.

Закон спроса и предложения отреагировал: с одной стороны инвесторы наслаждались растущими ставками аренды, с другой стороны повышенный спрос привел к росту строительства новых объектов:

Объем ввода складов в России по итогам 2025 года может составить 4,7 миллиона квадратных метров [на 23% больше, чем в 2024], что станет рекордом за всю историю рынка, сообщил журналистам старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

До конца года ожидается рост свободных площадей до 3-3,5% в Московском регионе, в регионах – в среднем до 3-5%, на фоне снижения объёмов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов. Ставки аренды при этом останутся на текущем уровне, рассчитывать на снижение не стоит, в том числе ввиду прогнозируемого роста активности спроса к концу года.

( Читать дальше )

Только вчера опубликовал статью о рисках госдолга США: Долг США: уже пожар или еще только дым?
Я знаю, что многим статья не понравилась. Некоторые даже в комментариях выразили уверенность в том, что проблема госдолга США преувеличена, не смотря на то, что в своих оценках я был очень консервативен, отмечая, что риски для США неумолимо растут, но при разумном поведении и благоприятной внешней и внутренней обстановке у них есть шансы продержаться длительное время.

Но тут не без наводки от уважаемого Кримсона нашел статью с мнением Джими Даймона, главы JPMorgan  (который, разумеется, владеет вопросом на недосягаемом уровне для любого посетителя СЛ):

Генеральный директор JPMorgan Chase Джейми Даймон в воскресенье выразил обеспокоенность риском надвигающегося кризиса на рынке долга США...

«Рынок облигаций ждут трудные времена. Я не знаю, наступит это через шесть месяцев или шесть лет», — сказал он.

Даймон предупредил, что как только инвесторы осознают влияние растущего уровня задолженности, процентные ставки резко вырастут и рынки будут нарушены — опасный сценарий для крупнейшей экономики мира.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие, друзья. Самое время поделиться с вами некоторыми мыслями по экономике США.

Растущий госдолг США давно считается проблемой. Растущие платежи по госдолгу США — еще более волнительная проблема. Но за материалы в СМИ всегда кто-то платит, а значит, освещение таких тем всегда выполнено с акцентом на задачи заказчика: «США загибается, вот-вот крах доллара» или «США стронг, все контролирует», или «Долги растут, но это просто слово плохое, а долги на хорошие дела — это хорошо». Истину в информационном шуме вы никогда не найдете.

30 лет назад

Но давайте сделаем собственный анализ на основе данных Бюро экономического анализа США. Например, вот как выглядит ситуация с ростом расходов федерального правительства США за последние 50 лет:

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал, настало время «взять в руки перо». Май выдался спокойным, никаких значительных событий с портфелем не случилось. Думаю, это то состояние, к которому надо стремиться. Инвестиционный портфель — не развлечение и не азартная игра. Чем тут скучнее, тем лучше.



( Читать дальше )