Итоги 2025 года на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти характеризуются временным охлаждением.

Из-за экономической неопределенности ввод новых площадей сократился на 37%, а спекулятивное строительство практически исчезло — девелоперы строили в основном под конкретного заказчика или собственные нужды.

При этом вакантность остается на низком уровне 1,8%, что поддерживает дефицит качественных площадей.

Текущая ситуация в Петербурге выглядит значительно устойчивее, чем в Московском регионе.

Если в Подмосковье рынок перешел в фазу баланса, а вакантность достигла 7-летнего максимума в 4,3%, то в Спб сохраняется жесткий дефицит.

На что обратить внимание инвесторам ЗПИФ:

Риски концентрации на e-commerce. Снижение доли онлайн-торговли в сделках — с 55% до 13% — подтверждает тренд, который разбирал на примере Московского региона.

Ритейлеры уже арендовали площади в 2023–2024 гг. и сейчас занимаются их освоением.

Для фондов с моно-арендаторами из сферы e-commerce, таких как «Акцент 5» или активы «Рентного дохода 2» (СК «OZON Волхонка»), это означает снижение потенциала рыночной индексации ставок в ближайшем будущем.

«Активо» запускает новый фонд «А-23», объектом которого станут два этажа в БЦ «Европа Билдинг».

Наблюдаем уже второй фонд за полгода после «Активо 22». Прослеживается смещение фокуса: от складов и ТЦ компания переходит к офисному сегменту класса А/B+.

На что обратить внимание инвестору:

Доходность и НДС. Заявленные 18,4% выглядят реалистичнее прошлых 27% в «А-22». В прошлом фонде часть доходности первого года давал разовый возврат НДС, а арендный поток со второго года был 12–13%. В «А-23» прогноз ближе к рыночным реалиям качественных московских офисов, но все равно завышен.

Конъюнктура офисного рынка. Сейчас в сегменте офисов класса А наблюдается дефицит площадей и рекордный рост ставок (до +30,4% за год). Это дает возможность для индексации и продления договоров, что важно для фондов «Активо», где модель часто предполагает полную заполняемость без заложенных расходов на ротацию арендаторов.

Ранее я рассказывал о фонде «Активо-22», но практически не затрагивал отчёт оценщика.

Вокруг управляющей компании иногда возникает негатив, поэтому разберём столь важный документ детально и без эмоций 👇

ℹ️ Об объекте

Логопарк «Раевская» — складской комплекс класса А в станице Раевская, г. Новороссийск. 

Три склада общей площадью 20 927 м² и участок 34 155 м². 

Построен в 2016–2017 годах, мультитемпературный комплекс с потолками до 14 м, 26 автоматизированными доками и холодильными камерами. 

Арендаторы: Wildberries, Лента, Интерлогистика.

Стоимость на 23.12.2025 — 1,23 млрд руб. без НДС по доходному подходу (DCF).

➕ Сильные стороны

Доходная часть модели основана на действующих договорах с арендаторами и сопоставлена с рыночными ставками. 

Ставка дисконтирования — 19,8% с учётом премий за низкую ликвидность, управление и специфические риски.

Такой подход не раздувает стоимость и выглядит достаточно осторожным, но другие параметры модели могут искажать итоговую оценку.

2027 год — ключевой для инвесторов ЗПИФ «РД».

Пайщики будут решать: ликвидация или продление. От этого зависит итоговая доходность.

Разберём три ключевых вопроса:

— будут ли выплаты в 2027 году

— как пройдёт ликвидация

— как устроено продление и голосование

Отдельно рассмотрим тот случай, если решение о продлении фонда примут раньше 2027 года.

А в конце важные выводы для инвестора.

1. Выплаты

В 2027 году выплаты отличаются от привычных ежеквартальных.

Промежуточных выплат не будет. В ПДУ прямо указано: в год окончания договора доход по паям не начисляется и не выплачивается.

Весь доход — аренда, авансы и деньги от продажи активов — накапливается и выплачивается одной суммой в конце, после завершения фонда.

2. Ликвидация фонда

Срок действия договора заканчивается 17 декабря 2027 года. Если пайщики не проголосуют за продление, фонд начнут ликвидировать.

Как это проходит.

Сначала продают недвижимость. УК оценивает риск ликвидности как высокий, поэтому цена продажи может оказаться ниже ожиданий.

УК «ВИМ Сбережения» опубликовала отчёт по фонду «Рентный доход 2» за IV период 2025 года (ноябрь–январь).

В цифрах — рост: увеличиваются выплаты, дорожают активы, в портфеле появился новый объект.

Но главный источник дохода — не недвижимость. Фонд по-прежнему зарабатывает больше на размещении свободных средств, чем на аренде.

И именно с такой моделью «РД 2» вошёл в ТОП-3 по доходности среди фондов для неквалифицированных инвесторов.

Разберём, что изменилось в портфеле, за счёт чего формируется доход и насколько устойчивы текущие выплаты.

В конце — краткий обзор рынка складской и офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

Будет полезно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости 👇

✅ Что хорошего?

1. Новый объект

Фонд приобрёл крупный актив — бизнес-центр класса А «Серебряный Фонтан» в Москве.

В портфель добавилось здание площадью 26 732 кв. м. Бизнес-центр расположен в четырёх минутах от метро Алексеевская и имеет подземный паркинг.

Вопрос от подписчика:
«Почему в анализе квартального отчёта Вы не разобрали рост кредиторской задолженности и не отнесли её к минусам? Ведь это она практически миллиардная и уменьшает стоимость чистых активов фонда».

На первый взгляд выглядит как минус.

Но в фондах недвижимости без кредитной нагрузки кредиторская задолженность устроена немного иначе.

В ЗПИФ «Рентный доход» её рост связан в основном со спецификой арендного бизнеса и ростом доходов от аренды. При этом определённые технические и операционные риски всё же есть.

Разберёмся, из чего формируется кредиторская задолженность фонда и как её стоит оценивать инвестору.

1. Что происходит с кредиторской задолженностью?

По итогам IV квартала 2025 года кредиторская задолженность фонда выросла на 8,1% — с 808 млн до 873 млн рублей.

В балансе фонда кредиторская задолженность в основном состоит не из долгов, а из авансов по аренде и обеспечительных депозитов арендаторов. В отчетности она проходит как расчёты с УК, пайщиками и контрагентами.

ВИМ Сбережения опубликовали отчёт за IV квартал 2025 года по фонду «РД».

Почему? Какие дальнейшие перспективы фонда при снижении ключевой ставки и приближающейся ликвидации в 2027 году?

Ответы в разборе квартального отчёта.

Кстати, в статье обзор конъюнктуры рынков складской и офисной недвижимости — будет интересно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости.

✅ Что хорошего?

1. Рост операционной эффективности и доходов

В IV квартале 2025 года чистый операционный доход от недвижимости (NOI) увеличился на 61%, достигнув 233,5 млн руб. Значительный рост стал результатом реализации стратегии активного управления: при увеличении доходов от аренды на 12,4% (до 276,9 млн руб.) УК удалось сократить расходы на содержание имущества на 57,2% — со 101,4 млн руб. в III квартале до 43,4 млн руб. в IV квартале.

Фонд недвижимости создан в конце 2025 года, активно рекламировался, и в сети уже вышло немало обзоров, а уже в этом году пайщики получили первые выплаты.

На первый взгляд — «core»-модель: склад класса «А», 100% заполняемость, долгосрочный договор с индексацией на ИПЦ и ежемесячные выплаты. Заявленная доходность — 19–22% годовых.

В этой статье сфокусируюсь на главном: как формируется доходность, на чём держится модель и какой риск решающий.

ℹ️ Основная информация

Объект

Актив: складской комплекс «Валищево» (Московская область, Подольск) класса А, площадью 58 026 кв. м., 2018 года постройки.

Арендатор: 100% площадей занимают «Деловые линии» — лидер рынка логистики и системообразующая компания РФ. 

Стратегия: «core» — владение готовой коммерческой недвижимостью с долгосрочными неразрывными договорами аренды (до 2032 г.) и индексацией ставок на уровень инфляции (ИПЦ).

Финансовые показатели и доходность

Фонд недвижимости «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов) подвёл итоги за последний квартал 2025 года и раскрывает ключевые моменты своей работы.

В этом обзоре — всё, что важно знать о результатах фонда и его перспективах на ближайшее время.

В конце статьи макроэкономические показатели потребительской активности от «Акцента» — будет интересно тем, у кого в портфеле есть фонды с ТЦ.

1. СЧА и РСП

Фонд завершил 2025 год с превышением плановых показателей финансовой модели.

СЧА достигла 1 284,7 млн руб., превысив прогнозное значение в 1 276,4 млн руб. на 8,3 млн руб (0,65%).

РСП составила 1 330,91 руб., что на 0,67% выше прогноза финансовой модели (1 322 руб.). Прирост за 4 квартал составил +6,1%.

2. Выплаты и доходность

Доходность находится ниже целевого уровня.

Выплаты: суммарно на один пай за октябрь–декабрь было выплачено 37,57 руб. (12,40 + 12,55 + 12,62).

Доходность в этот период колебалась в диапазоне 11,8–12,0% годовых.

5 февраля на биржу вышел ЗПИФ недвижимости «Активо 22» под управлением УК «Альфа-Капитал».

Фонд для неквалифицированных инвесторов из линейки «Активо» сформирован в середине декабря прошлого года и недавно получил листинг третьего уровня.

ℹ️ Информация о фонде

Объект

Ключевым имуществом фонда является логопарк «Раевская», расположенный в Краснодарском крае (ст-ца Раевская, пригород Новороссийска).

Параметры объекта. Мультитемпературный складской комплекс класса «А», состоящий из трех зданий общей площадью 20 928 м², построенных в 2016–2017 годах.

Стратегическое значение объекта. Объект находится на первой линии магистрали Новороссийск — Анапа и равноудален от двух круглогодичных морских портов.

Арендаторы: Wildberries, «Лента» и «Интерлогистика».

Условия

Доступность: для неквалифицированных инвесторов.

Выплаты: ежемесячно.

Срок фонда: договор доверительного управления действует до 30.09.2040 года.