✅ «ЖК Бунинская набережная»

Повторный разбор ЖК

Ранее я уже проводил подробный анализ этого жилого комплекса и рекомендовал его к рассмотрению. Ниже цифры которые порадуют любого инвестора👇

🛍Профит:

🔹 Последний за 2,1 месяца:
🔹 Цена входа: 7 167  000 ₽
🔹 Прибыль: 458  000 ₽
🔹 Процент годовых: 36,4 %

🔹 Общий за 2,1 месяцев:
🔹 Цена входа: 7 167  000 ₽
🔹 Прибыль: 458  000 ₽
🔹 Процент годовых: 36,4 %

💡Расчёты:

‼️ Стоимость: 7 625 000 ₽

💰 М2: 397  000 ₽

🎯 Аренда: 45  000 ₽

⏳ Окупаемость лет: 14,1

🚀 Доходность годовых: 7,1 %

🪙 Ипотека:

✅ Платёж: 36  600 ₽

🤑 ПВ: 1 525  000 ₽

🏠 Кредит: 6 100  000 ₽

🔥 Срок: 30 лет

👌 Ставка: 6,0 %

🗣 Ипотека: Семейная

💎 Вывод:

Первое, что хочу сказать: не путайте отделку. Ранее я рассматривал квартиры с полной отделкой, где можно ставить мебель и сдавать. В этом и следующем обзорах мы будем рассматривать именно такие варианты❗️

На скриншоте видим квартиру дешевле 7 400, но она уже под бронью, и цена вряд ли снизится. Поэтому расчёты ведутся за 7 600.

⭕️ На графике ЦБ видим медленное сползание инфляции вниз.

⭕️ В июне инфляция в России замедлилась, что указывает на успешность усилий Банка России в борьбе с ростом цен. Об этом сообщает агентство Bloomberg в статье  «Россия одержала долгожданную победу в борьбе с инфляцией».

По данным на июнь 2025 года, годовая инфляция составляет около 9,4%. Хотя это выше целевого уровня Центрального банка в 4%, текущий тренд на замедление роста цен соответствует ожиданиям.

Bloomberg предполагает, что это может ускорить снижение ключевой ставки и сделать его более значительным, чем предполагалось ранее.

⭕️ Друзья, даже Блумберг прогнозирует снижение процентной ставки, о чём я уже говорил ранее тут , тут и тут. 

Похоже, что через неделю ставку могут снизить на 2–3%. С каждым днём новости становятся всё более оптимистичными.

💎 Вывод:

Прогноз ЦБ по доступности ипотеки в 2026–2027 годах начинает сбываться. Ставки могут составить от 8 до 10%, что запустит новый цикл ипотечного роста. Это, в свою очередь, приведёт к повышению цен на недвижимость. Если вы планируете покупку жилья в ближайшее время, то успеете воспользоваться этим окном возможностей. 

⭕️ Смотрим график ДОМ. РФ 

Рыночная ипотека:




Ставка у жёлтого банка уже 21%, и это ещё до официального объявления процентной ставки на следующей неделе, о чём я расскажу в следующем посте. В целом ситуация не изменилась.

Господдержка:

Повторный разбор ЖК

Ранее делал подбор клиенту. Успели забронировать и проплатить хорошую планировку. Квартира успела вырасти в цене. Подробности ниже.

⭕️ Дом.РФ опубликовал отчёт о распроданности жилья по застройщикам. Этот отчёт показывает, сколько готового жилья продали застройщики и сколько планируют ввести в эксплуатацию в ближайшее время.

⭕️Вот список с наибольшей распроданностью:

Пик — 58%

А101 — 76%;

ДОНСТРОЙ — 79%;

Левел групп — 63%;

Эталон — 62%.

💼 Теперь посмотрим по сегментам:

⭕️ Класс — типовой (1 скрин)

Я наконец-то завершил разработку долгожданного дашборда, который будет помогать находить лучшие объекты для инвесторов. Сегодня мы рассмотрим реальный пример: как растут цены на квартиры в хорошем районе в течение 10 лет и какую прибыль приносит аренда.

⭕️ Доход от перепродажи

Это сумма, на которую ваши вложения вырастут по сравнению с начальной стоимостью. В данном случае этот показатель составляет 201%.

⭕️ Доход от аренды

Здесь указан доход от аренды, который составляет 113%.

⭕️ Доход от вклада

Доход от вклада рассчитывается с учётом уровня инфляции, который в среднем по России составляет 10% в год. За 10 лет этот показатель равен 100%.

Проценты годовых я не буду расписывать подробно, вы можете увидеть их на скрине.

💎 Вывод

Сразу бросается в глаза, что доход от перепродажи квартиры значительно превышает доход от сдачи её в аренду. Основной доход заключается именно в росте стоимости квартиры, а не в аренде, как многие считают.

В долгосрочной перспективе арендные платежи превосходят депозиты.

⭕️ Давайте рассмотрим первый график ирн. 



На нём показана стоимость квадратного метра жилья в Москве за последний год. Ранее я уже рассказывал, как пользоваться этим инструментом.

⭕️ Цены на недвижимость  в рублях практически не изменились с прошлого месяца. Будет полезным почитать отчёт ДДУ  за последний месяц.

Однако в долларах они выросли с 3000 до 3500 за три-четыре месяца.

Валентина Матвиенко предложила  выдавать семейную ипотеку только на жилье в регионе, где зарегистрирован заемщик. Многие восприняли эту идею скептически, но зря. Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку, сообщил, что законопроект могут рассмотреть в течение месяца, а ограничения могут вступить в силу уже в первом квартале 2026 года.

Если закон примут, это повлияет на рынок и людей:

* В крупных городах объемы семейной ипотеки могут сократиться на 30%, что приведет к снижению продаж у застройщиков.
* Переехать в крупный город для работы и стабильности станет сложнее, что снизит мобильность населения.
* Жители Москвы и Петербурга, не имеющие достаточно средств для покупки квартиры в городе, не смогут приобрести жилье в области.

Аналитики считают, что шансы на одобрение закона высоки: Совфед и Госдума поддерживают запрет, Центробанк не будет возражать, а Минфин окажется в выигрыше, так как расходы снизятся.

⭕ Я всегда считал семейную ипотеку очень привлекательным предложением. Скоро условия могут ужесточиться. Если вы хотите приобрести квартиру в Москве, это почти последний шанс. Берите семейку, потом спасибо скажите.