Блог компании АЛОР БРОКЕР | Пузырь на рынке недвижимости Китая и риски банкротства крупнейших китайских застройщиков

• Рынок недвижимости Китая является на сегодня крупнейшим в мире, он превосходит рынок США в 2 раза и согласно кадастровой оценке превышает 53 трлн долларов.

• Для сравнения ВВП Китая составляет чуть более 15 трлн долларов, что в три с половиной раза меньше рынка недвижимости.

• Средняя цена квартиры за метр составляет на сегодня в Гонконге 1 400 000 руб., Пекине — 600 000 руб., Шанхае — 540 000 руб., в столицах провинций — порядка 200 000 руб. Москва со своими 400 000 руб. за квадратный метр может претендовать на титул «перспективной провинции» в КНР. Стоимость жилья примерно отражает объемы денег, которые крутятся в том или ином регионе.

Интересно, что до 1998 г. частная собственность на недвижимость отсутствовала в Китае, как и в Советском Союзе до недавнего времени. В нашей стране она появилась раньше на 8 лет, в декабре 1990г. Но если у нас процент приватизации колеблется на уровне 72%, то в Китае всего за 20 лет более 95% городских домохозяйств Китая владели по меньшей мере одним домом. Отметим что, уровень домовладения в США составляет 65%, в Германии 55%, в странах Евросоюза в среднем около 70%.

Почему же пузырь на рынке Китая стал огромен за столь короткое время?

Рыночная стоимость классов активов, $ трлн долл. в 2022 г.

Китайский народ, включая и бедных и богатых, инвестировал свои капиталы преимущественно в недвижимость, мало обращая внимания на акции и облигации, которые также появились в конце девяностых. Этому способствовала политика КПК Китая, стимулировавшая жилищное строительство госгарантиями на годы вперед. Появились огромные строительные холдинги с кредитными линиями на триллионы юаней и десятки миллионов инвесторов.

Одним из них стала Evergrande Real Estate, которая ведет около 1300 проектов в более чем 290 городах поднебесной. Холдинг, несмотря на пандемию коронавируса, в ближайшие 2-3 года задался целью построить недвижимость, равную уже имеющимся объектам. По объему продаж в 2022 г. компания занимает второе место в Китае после Country Garden Holdings. Обе они развивались очень динамично, благодаря отличному менеджменту и поддержке КПК на стартовом этапе.

Сегодня, группа CGH вышла далеко за рамки жилищного строительства, инвестируя в электромобили (Evergrande New Energy Auto), интернет и медиапроизводство (HengTen Networks), тематический парк (Evergrande Fairyland), футбольный клуб (Guangzhou F. C.) и производство минеральной воды и продуктов питания (Evergrande Spring) и др. Владея порядка двумя сотнями офшоров и более 2000 местных дочерних компаний, Evergrande еще вчера владела активами на 2,4 трлн юаней, или $390 млрд, что эквивалентно 3% ВВП Китая.

Но параллельно с ростом Evergrande и аналогичных компаний выросли и их проблемы. Для быстрого развития компаниям не хватало денег, т.к. стоимость квартир росла, а скорость их продаж начала падать. Чтобы строить больше, они брали кредиты в банках, выпускали облигации и дополнительные пакеты акций. Государство внимательно следило за рынком недвижимости и уже в 2019г. нанесло первый серьезный удар — Си Цзиньпин ввел ряд правил, призванных ограничить чрезмерную задолженность и предотвратить образование пузыря на жилищном рынке.
Позже, в конце 2020 г. было принято другое важное политическое решение, которое потребовало от национальных банков уменьшить соотношение кредитов, выданных застройщикам, и общего объема выданных кредитов в юанях.

У Evergrande еще чуть раньше возникли проблемы с ликвидностью. В августе 2020 г. холдинг направил письмо властям провинции Гуандун (столица Гуанчжоу) о том, что платежи, которые компания должна была произвести в январе 2021 г., задерживаются и могут вызвать кризис ликвидности и привести к цепочке неплатежей в финансовом секторе.

Когда долговые проблемы Evergrande начали появляться в прессе и население стало волноваться, высшие регулирующие органы Китая в августе направили выговор компании, велев ей решить проблемы с кредитами и прекратить недостоверную рекламу. Осенью 2021г. Evergrande, являясь центральной фигурой кризиса, приостановила строительные работы на половине из 800 своих объектов в Китае. Сегодня Evergrande имеет огромные долги перед поставщиками, банками, акционерами и инвесторами. Только проценты по кредитам составляют по разным оценкам от 15 до 20 млрд долларов к погашению в этом году, при общей сумме долга более 300 млрд долл. Дочерние компании, оказавшиеся без финансирования во время пандемии, продают свои незавершенные объекты в обмен на погашение части своих задолженностей. Но средств все равно недостаточно для всех выплат поставщикам, поскольку первоочередно идут выплаты банкам и держателям облигаций..

Возможно, в случае краха Evergrande его активы в виде незавершенного строительства смогут выкупить более мелкие девелоперы, которые не столь сильно зависят от банковских кредитов. И на экономической стабильности поднебесной схлопывание пузыря в недвижимости приведет лишь к падению ВВП, но не обернётся обвалом всей финансовой системы. Около 75 % объема богатств китайских семей на сегодня связано с недвижимостью. Кроме того, в сфере строительства задействованы более 100 миллионов специалистов, которым в случае краха рынка грозит безработица.

Объем пузыря рынка недвижимости в Китае приблизился в этом году к цифре в 1 триллион долларов. Это огромная сумма даже для китайского рынка. Коммунистической партии Китая предстоит в ближайшее время решить сложную проблему — добиться снижения цен на жилье примерно на 50 %, чтобы сделать недвижимость доступной, но при скорых и неправильных решениях это может подорвать китайскую экономику, что несомненно отзовется во всем мире.

Скорый экономический кризис в США, который предрекают уже этой осенью, несомненно ляжет дополнительной нагрузкой на проблемы Китая и его рынка недвижимости.