Обратная аналитических статеек и статистики. На примере рынка аренды жилья.

В передышках между руганью то с неадекватными мебельщиками из Питера, то самыми разными поставщиками некоторых других товаров из Москвы и ближнего Подмосковья, то контролем выполнения завершающихся работ и уточнениями деталей по желаемым результатам, то срочными поисками некоторых товаров, которые до 24 февраля 2022 можно было купить почти на любом углу, а теперь рыскать по складам в поисках товарных остатков по адекватным ценам… и в свете финишной прямой 2,5-месячного ремонта 2-комнатной квартиры...

Открывал я РБК в том числе сегодня… и офигел.

Что я там собственно увидел.

"… падение цен на аренду в Москве...", "… рост предложения жилья в аренду...", "… отказов потенциальным арендаторам почти нет..."

Наивные потенциальные арендаторы могли(-ут) раскатать губу и побежать искать на циан квартиру или комнату в среднем комфорт классе или выше со свежим капитальным дизайнерским ремонтом, свежей мебелью, премиальной бытовой техникой, дубовым паркетом… по цене эконом класса, а то и начать звонить арендодателям с неприличными предложениями сделать им скидочки в свете того, что цены же упали, предложений стало много якобы, в квартиры и комнаты пускают кого угодно какой угодно национальности в любом количестве с любыми домашними животными и далее по списку...

Я по приколу даже зашёл на циан… и решил глянуть на предложения в нашем районе, а заодно на предложения в нашем доме и посмотреть что к чему.

Ну да, потолок цен на аренду в нашем доме незначительно снизился (до адекватной стоимости с переоценённой, но не более), разница же между стоимостью квартир со убитым/доисторическим ремонтом и дизайнерским как была 1,5 раза в аренде, так и осталась.

Я решил не останавливаться на малом и посмотреть, какие же халупы всяким понаехавшим из неведомых краёв с кошками, собаками, маленькими детьми, вредными привычками, не способным платить вовремя, сдают у нас на районе, ну и какие сдают людям поприличнее.

И что я увидел в плане цен по факту (если сравнивать с заголовками в РБК и разных изданиях, на которые могут повестись всякие недалёкие люди).

А всё очень просто и банально ниже написанные подробности.

Халупы эконом класса (квартиры, где жилые комнаты встречаются размером с мою кухню) с ремонтом времён Ельцина или чуть позже/раньше, мебелью времён Брежнева-Горбачёва-Ельцина, соответствующей техникой эконом класса или с ремонтом 10-15-летней давности и абсолютно дешманской мебелью и техникой как сдавались по низу рынка, так и сдаются за такие деньги даже сейчас, что дешевле жить разве что в каком-то новоипенёво мухосранского района Подмосковья.

Ну серьёзно — а за что там платить?

За пропёрженный диван или кровать, на которой то ли кто-то сдох, то ли сдох при попытке вынести её из квартиры и отнести до помойки? За потенциально возможное сожительство с тараканами, пылевыми клещами, мышами, а то и кем похуже? За холодильник, один который в месяц скорее всего жрёт электричества скорее всего как все электроприборы у меня дома за квартал (3 месяца в смысле)? За ковры на стенах и ещё фиг знает где, причём, вряд-ли 100% шерстяные, которые в былые времена вешали ради тепла и звукоизоляции по сути? За ржавые ванны или ванны с частично сорванной эмалью и унитазы? За дЕзайн уровня «мы сделали ремонт тем, что смогли достать и что было в соседнем магазине»? За несоблюдение ГОСТов и СНИПов при ремонте? За дешманский ремонт от застройщика с мебелью даже хуже икеевской или аналогичный ремонт для арендаторов, который не выдержит по факту даже аккуратную эксплуатацию дольше одного года?

Цены точно упали или это как был неликвид эконом класса от людей, неуважающих даже самих себя, для точно таких же людей, так в принципе и остался, просто на рынке появилось больше предложений поинтереснее и из-за них такое говно никому даром не надо ни по каким ценам?

Разумеется, в статьях с заголовками типа упомянутых мной выше из того же РБК об этом нет никакой речи.

Попались квартиры и апартаменты высокого комфорт класса и бизнес класса, которые снизились в цене незначительно. Почему не сильно — не все инвесторы (в том числе в недвижимость) долбодятлы, которые считают нормальным покупать дорого, продавать дёшево, а в случае покупки жилья для  аренды сдавать с прибылью 1-2% годовых, а то и -1% — -5% годовых. В целом этот класс недвиги всегда жил и живёт своей жизнью, но тут надо или сдавать за минимально возможную допустимую стоимость с учётом затрат на амортизацию, либо закрывать на ключ и забывать эту недвигу вместе со всеми затратами на неё на десяток лет вперёд, либо продавать её, причём, скорее всего с убытком. Почему? Да только потому, что все или очень многие, кто могли её снять или купить — свалили куда подальше от РФ, в которой стало небезопасно, мягко говоря, в том числе в «недружественные» для действующей власти страны. Свалили то как раз в первую очередь те, кто зарабатывали, зарабатывают и будут зарабатывать выше среднего и сильно выше среднего даже по Москве, особенно, если сравнивать со средней медианной или средней зарплатой по версии HH.RU, а не с нарисованной росстатом. Да, всего-то там какие-то сотни тысяч человек или миллион, среди которого немало как раз именно способных продать свои навыки, знания и опыт в развитых экономикам, а не мыть там машины или полы.

Что касается моего любимого комфорт-класса и среднего сегмента — а в нашем сегменте всё как обычно без изменений. Цены чаще всего адекватны ремонту и обстановке, арендаторы и арендодатели чаще всего адекватны в целом и вообще всё позитивно. Встречаются, конечно, особые индивиды, которые ошибочно считают дизайнерским ремонтом косметический, который не только разноцвет, но ещё подчас и вырви-глаз местами, и капитальным замену смесителя в ванной и унитаза в туалете, и нормальной мебелью и техникой некие мебель из 80-90-х и технику устаревшую во всех смыслах, но такие индивиды и вынуждены сдавать по адекватной их предложению ценам, то есть низу рынка комфорт класса. Из увиденных прикольных квартир и комнат несколько вызвало бурный смех сочетанием элементов, а то и частей из лофта, модерна, классики и скандинавского стиля — люди нашли бабло на ремонт и даже не самые плохой, но не нашли у себя чувство вкуса или мозгов или хотя бы денег на дизайн-проект — такие смешные реально...

Из приколов на тему штрафов за несоблюдение различных нормативов — у нас правда страна настолько непуганных идиотов или контролирующие органы настолько плохо работают? Причём, ладно, какие-то мелочи и незначительные нарушения были бы, но на фотографиях между делом (причём, в основном в эконом классе — видать, какие хаты, такие и люди) проскочили снесённые несущие стены или их части, повреждённая вентиляция и ещё много чего интересного, за что прям штрафуй — не хочу...

В целом же что я вижу в ближайшие месяцы в плане рынка аренды жилой недвиги — неадекватное и неликвидное как висело, так и будет висеть мёртвым грузом в большинстве своём. Жильё, цены на аренду которого в целом адекватны и соответствуют — как пользовалось спросом и уходило с рынка быстро, так и будет уходить с рынка со скоростью чуть медленнее, как только рынок уяснит, что в ближайшее время хату сильно дешевле можно снять, нежели купить (цены на покупку как раз пока сильно завышены как раз и уже начали своё снижение).

В общем к чему я всё это.

Если Вы всё же хотите зарабатывать хоть три копейки на рынках (любых, включая фондовый) — учитесь читать не только заголовки и не только содержание статей под заголовками, но и информацию изучать, на которую опирались авторы статей. Даже если речь об РБК, а не о каком-то там первом канале, который лучше вообще забыть, если хотите начать хоть что-то зарабатывать...

Статьи про стоимость аренды же даже на РБК напоминают информационные вбросы от девелоперов, у которых прямо сейчас не распродано более 60% площадей, объём которых может начать ещё и расти, а цены на которые космические даже сейчас, по которым хаты готовы сейчас в первичке брать только лохи, не способные открыть квартиры с ценами вторички и первички на циане в одних и тех же районах… Просто потому что на вторичке уже давно (не меньше 2 лет назад как) взять что-то выгоднее, да и аренда уже много месяцев, если не пару лет как уже,  стоит дешевле той же ипотеки (даже в случае «нулевой» с переплатой не менее 20%, просто переложенной в стоимость).

Что до всяких недалёких людей, считающих всех вокруг дебилами. Если в квартире сделан даже просто нормально и качественно ремонт — её не сдадут ниже средне-рыночной, а будут сдавать выше средне-рыночной. И раньше или позже найдут арендатора, уважающего чужой труд, эквивалентом которого (по определению) являются деньги, причём, уважающего чужой труд хотя бы по причине притяжения подобных людей к подобным людям и желающего, чтобы и его труд был уважаем.