Немного о недвижке в НМСК

ЦБ вчера снизил ключевую ставку, и по прогнозам ставка и дальше будет снижаться, соответственно, и банковские ставки по ипотеке в ближайшее время будут снижены. Ессно, при условии, что обстановка стабилизируется, народ опять ломанётся скупать недвижку, а застройщики постепенно разморозят проекты. 

«Хочешь поднять экономику из руин — начни большую стройку» (с.) непомнюктосказал

Но последние несколько лет это правило успешно использовали, а квартиры в Мск и НМск продолжали подниматься в цене.См. график 
И я не вижу никаких оснований к тому, чтобы сейчас эта тенденция поменялась, несмотря на существующие мнение, что теперь банки будут неохотно одобрять ипотеку.
На своём примере скажу, что у меня в двух банках сейчас висит предодобренная онлайн ипотека на сумму >12 млн. И в принципе этой суммы с учётом первоначального взноса в 20-30% как раз хватит на покупку двухкомнатной квартиры в инвестиционных целях. 
Я этими предложениями не воспользуюсь (они уже давно висят, ставки только меняются). Предпочитаю вкладывать в недвижку личные накопления, тем не менее, знаю людей, у которых целый бизнес был построен подобным образом. Они выкупали с рынка, частично используя ипотеку, новостройки без отделки, делали евроремонт, завозили мебель и продавали уже на 30-40-50% дороже. И далее, по второму кругу.
Кто-то скажет, что это нереальная схема. И не будет актуальна сейчас, ведь по мнению некоторых пользователей смартлаба цены на недвижку в той же Новой Москве снижаются. В качестве примера — пост пользователя deкаb1, который отслеживает цены на непонятную пиковскую двушку в Новых Ватутинках — Недвижимость на примере ПИК   и констатирует факт снижения. 
Только это вообще не тот объект, за которым нужно следить. На мой взгляд, эта квартира — инвестиционный неликвид. Почему я написала там же в каменте, повторюсь тут:

1. Новые Ватутинки это 30 минут до мкад
2. Инфраструктуры там нет, цивилизации тоже — дома в поле — один магазин, два ларька, школа
3. Высота потолков 2,65 — эт. клетка
4. Ремонт говно
5. Кто там застройщик  — ф.з., я не вникала, но мне фото достаточно, чтобы сказать за эту двушку даже 10 мио дорого, года полтора-два назад там цена была в районе 5, а год назад за 10 мио в тех же Ватутинках можно было купить двушку с хорошим евроремонтом и большей площадью (~70 м2). 

И да, эта вообще не та квартира, за ценой которой надо следить — это неликвид для «таджиков»,  ну, упадёт на неё цена до 10 и может 9, а нормальная двушка в той же Рассказовке, как стоила 12 мио, так и будет стоить.

И тут каюсь, я погорячилась. В связи со всеми нашими перипетиями я как-то с февраля перестала отслеживать цены в ЖК «Рассказово», а они там опять выросли — двушка за 12,8 млн. 54 м2 вчера снята с продаж  (купили) и это самоё дешёвое, что я увидела на беглый взгляд. И это без отделки. И это второй этаж. И с выдачей ключей в июне 2022 года. Скажу больше, летом у меня перед носом выкупили двушку в той же Рассказовке с хорошим евроремонтом и мебелью за 10,5 млн., но тогда это было дешевле рынка ~ на 15-18%. Так что схема до сих пор рабочая. 
И вывод прост: 
Если вы инвестируете, то инвестируйте с умом. И непросто в жильё, а в то, что вам или кому-то может стать домом. Выбирайте классные ЖК с хорошей развитой инфраструктурой (поликлиника, школы, сады, аптеки, кафе, рестораны, фитнес-центры и т.д.), продуманной парковой зоной с уникальным ландшафтом, охраняемой по периметру территорией, хорошей транспортной доступностью от солидных застройщиков, как например тоже «Рассказово» от Sezar Group 

или та же «Скандинавия» от A101






Это просто то, что и дальше будет расти в цене, по простой причине, что это качественно, красиво и концептуально. В этих местах хочется жить.  И главное, это и сейчас ликвидно. Выше приведён пример, что даже на застывшем рынке продажи таких объектов идут. Вживую они выглядят даже лучше, чем на фото. И с коробками в тех же Новых Ватутинках их даже сравнить нельзя

Это ж какой-то приют для таджиков в открытом поле. Там недалеко как раз миграционный центр. И кстати, более половины квартир действительно сдаётся мигрантам из бывших союзных республик. 
Правда, риэлторы выражаются гораздо скромнее: этот спальный район не имеет единой концепции.  Впрочем, Новые Ватутинки — это всё же какое-никакое жильё, а не полностью запоротый проект. Застройщиком является «Стройком», который строит более-менее нормальные панельно-монолитные дома класса Стандарт, т.к. проект курирует сам Собянин.
Это всё же не Бунинские Луга от Пик, где ипотека до сих пор 6,99%, потому что высота потолков в некоторых квартирах 2,45, т.к. под потолком квартир проходят транзитные трубы ГВС, а далее, идёт подвесной потолок, вследствие чего практически автоматом впридачу к новой квартире покупатели получают постоянные протечки и плесень. И это не построенная в поле ЖК«Москвичка» от Гранэль, где попадая в подъезд, вы сразу же бесплатно попадаете в финскую сауну, так как дома неправильно спроектированы, и лифты в них непросто ломаются через день, а реально падают, осенью в «Москвичке» упал лифт вместе с жительницей дома, которая чудом осталась жива. Зато рядом с метро Коммунарка, правда, кроме метро, там реально только поле. 

В целом же, не спорю, что квартира — это товар, но этот товар выбирают не только по цене. Выбирают чаще всего, исходя из какого-то внутреннего порыва, приезжают, смотрят, и понимают, что да, это хочется купить, здесь будет комфортно жить, в этот объект можно инвестировать. Как и на фондовом рынке здесь в приоритете ликвидность.

И потому, по моему скромному мнению, инвестиции в недвижимость — этот тот случай, где очень часто скупой платит дважды. 


Пост написан за 15 минут от возмущения тем, что сколько наших инвесторов не дрючат на рынке, грамотно инвестировать они так и не научились, постоянно пытаются купить какой-то неликвид на лоях, а потом удивляются, когда получают второе дно в подарок.