Сколько строит Эталон

Начнем с небольшого предисловия. Сейчас у всех устойчивое мнение, что у девелопмента дела идут очень хорошо (и как-будто так было всегда). Однако хотим напомнить, что в 1п 2020г дела обстояли не очень из-за ограничений (стройки физически были закрыты + мигранты уехали по домам) и из-за спада продаж.

В связи с этим, операционные показатели имеют положительную динамику, во многом, лишь благодаря росту цен. Как вы увидите далее, нельзя говорить, что компании стало хорошо по всем фронтам.

📌 Давайте сразу начнем с такого показателя как ввод в эксплуатацию (в м2). В скобках будем указывать долю Москвы и МО, а также СПБ в метрике.

2018 — 479,3 тыс. м2 (ММО — 47,1%, СПБ — 52,9%);
2019 — 621,7 тыс. м2 (ММО — 56,7%, СПБ — 43,3%);
2020 — 540,3 тыс. м2 (ММО — 35,8%, СПБ — 64,2%);
1кв 2021 — 3 тыс. м2 (ММО — 100%, СПБ — 0%);

Мы так и не нашли причину спада показателя в 2020г после стремительного роста до этого. Скорее всего, это банальное отсутствие нужного количества контрактов без каких-либо подводных камней. Ситуация с 1кв 2021г (вероятно) объясняется тем, что все застройщики форсировали строительство в 3-4кв 2020г, чтобы успеть на льготную ипотеку. То есть просто не хватает новых проектов.

Почему такой сильный обвал в 1кв 2021г (3 тыс. м2 против 347,4 тыс. м2 в 4кв 2020г и 88,5 тыс. м2 в 1кв 2020г) — не знаем. Подозреваем, что случился некоторый временной лаг: новые проекты есть, но они только начинают строиться, в то время как старые проекты на рекордной скорости были достроены в 4кв 2020г. В СПБ сейчас дефицит участков под строительство, компания активно пытается решить проблему.

📌 Новые продажи (м2) — показатель связан с предыдущим, поскольку не все жилье покупают сразу после его ввода в эксплуатацию. Правда, нужно помнить, что квартиру также можно купить еще до ее сдачи.

2018 — 628,0 (131% от того, что ввели в эксплуатацию)
2019 — 630,4 (101% от того, что ввели в эксплуатацию)
2020 — 538,2 (99% от того, что ввели в эксплуатацию)
1кв 2021 — 98,7 (3290% от того, что ввели в эксплуатацию).

Несмотря на аномальный 1кв 2021г видно, что Эталон движется от ситуации «продали больше, чем построили» к «продали меньше, чем построили». В принципе, это вполне логично, но в условиях льготной ипотеки немного странно.

📌 Новые продажи (млрд. руб.):

2018 — 68,7 (ММО — 50%, СПБ — 50%);
2019 — 77,6 (ММО — 55,7%, СПБ — 44,3%);
2020 — 79,9 (ММО — 58,4%, СПБ — 52,6%);
1кв 2021 — 16,2 (ММО — 58,6%, СПБ — 52,4%).

Здесь само собой очевидно, что большую роль играют цены, поэтому сразу перейдем к следующему показателю.

📌 Средняя цена квадратного метра (тыс. руб./м2, в скобках цена для ММО и СПБ):

2018 — 109,4 (ММО — 112,9; СПБ — 106,2);
2019 — 123,1 (ММО — 142,7; СПБ — 105,0);
2020 — 148,5 (ММО — 171,6; СПБ — 124,8);
1кв 2021 — 164,3 (ММО — 182,6; СПБ — 144,2).

Даже не будем ничего говорить о такой бешенной динамике. Отметим только, что даже при росте цен, в 1кв 2021г компания все равно получила на 10% меньше средств от новых продаж, чем годом ранее.

📌 Новые контракты (в штуках). Так и не поняли, что сюда закладывается: договор долевого строительства или еще договор на покупку квартиры после ее введения в эксплуатацию… Если кто-то знает точно, поделитесь в комменты, пожалуйста.

2018 — 12,3 тыс.
2019 — 12,0 тыс.
2020 — 9,7 тыс.
1кв 2021 — 2,0 тыс. (-14% г/г).

В общем, виден тренд на снижение. На сегодняшний день у Эталона определенные проблемы со строительством и введением новых объектов. Количество контрактов также снижается. Единственное, что нивелирует проблемы — рост стоимости жилья.

Тем не менее надежда есть: компания начинает строительство новых объектов в Москве. Это должно поддержать операционные показатели в 2022г, а в 2023г, если не ранее, показать хорошую динамику.

📌 Доля ипотеки среди всех сделок:

2019 — 36%;
2020 — 43%;
1кв 2021 —37%;

Это показатель для всех объектов. Конкретно для квартир он выше (63% в 1кв 2021). Однако не очень понимаем смысл ипотеки для клиентов Эталона, поскольку жильё бизнес-класса, а средний первоначальный взнос составляет 92% от всей суммы покупки.