Блог им. FineLogin

Национальные особенности ценообразования в недвижимости

    • 28 февраля 2021, 14:15
    • |
    • $100
  • Еще
Выявлена причина стремительного роста и резкого торможения цен на недвигу в РФ:

Национальные особенности ценообразования в недвижимости

С 10 января вступили в действие поправки к ФЗ 115. До этого, уведомления в Росфинмониторинг носили выборочный характер. С 10 января уведомления стали автоматическими. Чиновники РФ и ворюги лихорадочно скупали недвигу до 10 января. Теперь временно тормознулись. Придумывают новые способы покупки.
★1 | ₽ 621
51 комментарий
сову на глобус
avatar
drow, обоснуйте стремительный рост цен до января и остановку в январе… а потом кукарекайте про сову и глобус))

только не надо пи$деть про оно само собой все происходит))
avatar
$100, на Руси новый год, да и когда-то цены должны встать и даже уйти в коррекцию. А ты то самое, натягиваешь…
avatar
$100, снижение ставки по депозиту и боязнь инфляции вызвали рост цен. Чиновник не боится финмониторинга, что финмониторинг им может сделать? Чиновник не боится налоговой — НК не сдержит декларирования по расходам. Чиновник боится внутренних контролеров, прокуратуры и приказа «фас».
Не думаю, что это как-то влияет. Вся купленная недвижимость и так все равно сразу попадает в базу налоговой. 
avatar
Alex Bomber, естественно, попадает… но в РФ нет законодательной базы для сверки расходов с доходами граждан внутри ФНС… этим занимается Росфинмонитринг
avatar
$100, да ничего росфинмониторинг не сверяет
И ИФНС на это налревать в части обычных граждан
ДДДС/ДЗ от чела с реальным НДФЛ вполне решает вопрос
avatar
А если на юрлицо покупать?
avatar
Kolya Marketolog, на юрлицо еще гиморойнее, дороже, и рмскованнее в частм банкросива и рейдерства
avatar
Sergio Fedosoni, да ладно!
Открывается Агентство недвижимости «бобровая хатка» на умственно-отсталую тещу, и на это АН покупается вся недвижка.
Насчет «дороже» — не так история. Это не деревенские ипотечники, которые следующие 30 лет на дошираке жить будут. Эти готовы капиталы легализовать с дисконтами в 30% и более.
avatar
Kolya Marketolog, и потом это целчком пальцев рейдкрится специально обученными конкурснымм управляющими.
Легализация абсолютно любой суммы в РФ (для негослужащих) стоит 1-2-3%
Так даже что источних дохода ЦБ устраивает в рпмках мотивированного суждения по бенефициару финорганизации
avatar
Sergio Fedosoni, рейдерится? Ты серьезно?
И сколько ты бизнесов отжал у недееспособных учредителей? 
avatar
Kolya Marketolog, у меня у приятеля отжали строй базу, 62 единицы техники, и пяток личных машин, записанных на юрика.
У другой знакомой по развопоту ндс вс1 квартале выставили требования, заблркиррвали счета и арестовали все движимое и недвижимое имущество (запрет регдейсвий)
avatar
Kolya Marketolog, ну или юрик должен быть сильно обособленный, но тут тоже есть куча вариантов, тупо гендира сменить по левой эцп хотяб.
Еще вариант недвижка на юрике в залоге у физика, но все это неразумно
Разведите просто номиналтного держатедя активов и центр генерации доходов.
ИП вон на жену/подругу на упрощенке и до 240 (кажется в этом году) млн в год дохода
avatar
Sergio Fedosoni, ну теоретические варианты понятны, но тут такое дело...
Мы сейчас обсуждаем вопрос большой собственности на больших людях. Например, домика за лимон нерублей на замгубернаторе зажопинской области. Пытаться заведомо криминально отжимать такой объект через уголовщину — ну просто гарантировано попортить себе не только карму, но и следующие много лет жизни. Потому что у большого человека есть масса потенции пошевелить рычагами в подобной ситуации.

Перечисленные примеры с друзьями — типичная история, когда мелкий чипешник пытается скрыть недекларированные доходы. Вот у него рычагов не так много, и его проще выставить лохом, я согласен.
avatar
Kolya Marketolog, умственно отсталую нотариус не пропустит. Чтоб на АН купить, то надо на это АН еще деньги как то завести без налогов и не засветиться. А потом еще как то деньги без налогов вывести на себя по необходимости. Тоже геморр.
Феликс Труфакин, не усложняй сущности сверх необходимого© Оккам
У всех приличных парней губернаторского (и выше) уровней управление собственностью примерно так и организовано — серия ОООшек на дальнюю родню (взрослую, в идеале — пенсионную), на которых и висят все активы. Причем схема опробована и одобрена лет двадцать назад, когда Лужков на Майбахе на митинг прикатил ...
Да, это некоторые финансовые издержки, но почти полностью исключаются издержки политические и репутационные.
avatar
Kolya Marketolog, да, но если родня только не швырнет. Как Сечина кинула Святая принцесса Ольга шпилясь с автогонщиком. Или прокуратура скажет (по указанию): не считайте нас за дураков, мы понимаем что и откуда и почему вы все такие родственники одаренные бизнесмены. И то, что работало 20 лет назад сегодня не работает. Законы и правоприменительная практика другие.
Не надо делать примитивным.
Феликс Труфакин, везде есть риски. Только полные идиоты верят в «безрисковые» схематозы.
avatar
Kolya Marketolog, я копал эту тему… получилось не вкусно(

В РФ рулят чиновники… бизнесмены тут — потенциальные преступники и подозреваемые… любая необычная операция с недвигой вызывает хренову гору последствий
avatar
Бред полный свыше 3 млн всегда ОК был.
Жа и сама по себе операция никаких рисков не несет, ну разве что особо тупым и жадным региональным чиновникам
sibadvokat.ru/statiy/imushchestvo-chinovnikov-obrashchenie-v-dohod-gosudarstva

avatar
Sergio Fedosoni, региональных, тупых и жадных  — чуть более 90% от всего поголовья… есть что)
avatar
$100, долю точно не угадал.
Федерального поголовья — примерно 40% всего стада…
avatar
Kolya Marketolog, ага… ага… в каждой области по министерству… чиновников — как говна на конюшне
avatar
$100, я тебе говорю как региональный экс-чиновник.
По штатке в типичном регионе:
40% — территориальные федералы (налоговая, юстиция и т.д.). Это разумеется без погонных федералов — Минобороны, МВД, МЧС, ФСО, ФСБ, УФСИН, Росгвардии и так далее.
30% — региональные чиновники
30% — муниципальные чиновники
Конкретно в нашей деревеньке по головам последние цифры на память — 2300/1850/2000 
Плюс повышенная плотность федералов в федеральных центрах — по округам и в столицах.
avatar
Sergio Fedosoni, по ссылке написано:

Не нужно бояться проверки, ведь ее цель – предупреждение, выявление и пресечение легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем.

Это как раз 9 из 10 покупок чиновниками РФ и их родственниками.
avatar
$100, только доходы полученные преступным путем сами по себе не обязательно обращаются в доход государства.
avatar
Sergio Fedosoni, я не понял, что вы такое сказали… сорри)
avatar
Это работает и в отношении просто предпринимателей с незадекларированным доходом?
Национальное Достояние, что «это работает»?.. без телепатии не понять)
avatar
Автор, а ты про короновирус не слышал, пандемия однако в 2020 году была… там до лета все гос структуры работали на удаленке и через жопу, народ не покупал хаты, образовался отложенный спрос, к лету всё более менее ожило и начало худо бедно работать, плюсом ко всему опустили ставку по ипотеке гос программой и народ со страха потерять накопленные деньги + жадность и мифическая выгода сделали свое дело — все ломанулись покупать недвижимость.

К Новому году все кто хотел купили, так как неудобно переносить сделку через праздники, а потом эти самые праздники, и неизбежно пойдет спад по покупкам после 10-го, января, народ пока раскачается после праздников + процесс покупки минимум 2 месяца занимает, т.е. врядли ты в новом году успеешь за один день найти и оформить все....

Вроде бы должны уметь анализировать инфу...


avatar
alvas, Аналогичного мнения, плюс добавлю еще, в пандемию люди не тратили почти деньги, копили, плюс многие посидели на удаленке 24 часа с детьми, женами, тещами, зятьями хомяками кошками и собаками и поняли, что край расширяться нужно ибо очень тесно (все это происходило на эмоциях, что цены расту, растут...). 
Сейчас весь планктон, или его часть, выгоняют в офисы места становится больше. Думаю в 2021 году спрос пойдет на спад или в лучшем случае будет иметь горизонтальную линию.
avatar
Alexander, я думал это очевидные вещи, но видимо не все это понимают… человека переклинило.
avatar
alvas, какой нах отложенный спрос?.. куда отложенный?.. вы какой дряни начитались?)))

отложенный спрос — это когда покупку откладывают до лучших времен… видимо, они уже наступили???... у вас или у ваших родных, друзей, соседей зарплата выросла???))))
avatar
$100, а что так эмоционально-то))) теорию вашу разрушил?)))

Вы сколько квартир купили в ипотеку? даже основы не понимаете...

Отложенный спрос — это когда люди планировали купить, но в связи с пандемией и невозможностью что-либо сделать, отложили покупку. Когда к лету все ожило и плюсом государство льготную ипотеку начало давать, людя вернулись к своим планам и начали покупать. лучшех времен можно ждать бесконечно, а льготная ипотека от 3 до 7 процентов годовых есть только сейчас и очевидно ниже врядли будет, и не понятно сколько еще будет длиться. насколько она выгодна, это отдельный разговор. Факт остается фактом, она простимулировала многих к покупке. Про новый год уже написал, если бы вы хоть одну квартиру покупали, то было бы понимание как это работает.

Что касается моих знакомых, то зп и раньше не особо росли и это не мешало брать ипотеки. В этом году у меня 3-е знакомых взяли ипотеку. Одни весной брал когда был самый разгар паники с короной и когда ничего не работало, у него сделка на 2 месяца подвисла. И двое по льготной ипотеке взяли новостройки уже осенью.

У жены знакомые купили также квартиру в ипотеку, летом когда появилась возможность оформить сделку продали старую, и купили новую.

И среди всех знакомых замечу нет ни кого из чиновников и как-то с ними связанных людей.

И так, сколько вы купили квартир в ипотеку?



avatar
alvas, люди планировали купить, но в связи с пандемией и невозможностью что-либо сделать, отложили покупку

Как «пандемия» связана с планами купить? Госы закрывают контракты(часто невыполненные но своим) именно в декабре, и отсюда всегда в этот период идет всплеск покупок
Мольберт Чебурага, вы в каком мире живете, пандемия совсем не коснулась видимо?

пандемия — март-май сделки фактически оформлять было не реально (больницы не работали, регистрирующие гос структуры тем более) — паника — люди хотят сохранить сбережения — появляется льготная ипотека — жадность и отложенные из-за самоизоляции планы — выход на рынок всех кто весной не купил и плюс тех кто уже планировал купить — 1-2 месяца занимает покупка квартиры — постепенный рост к концу года — в январе 2021 сделок по минимуму так так как мало кто через праздник переносит, а закрывают в конце года — 2021 январь сделок меньше так как 1-2 месяца занимает покупка квартиры

О каких госах вы пишите… простых взаимосвязей не видите… уже одному вопрос задавал после которого он слился и задам вам — вы хоть одну квартиру купили в своей жизни? судя по всему нет иначе бы представляли как устроен процесс, сколько он занимает времени, на что завязан и чем стимулируется.

Вроде на форму по инвестициям, должны уметь анализировать инфу, но даже на бытовом уровне не в сосотоянии это сделать





avatar
alvas, за свою жизнь я их купил 4 штуки. И реально смешно читать «теоретика», который понятия не имеет, как работает госсектор.
«Пандемия» — это чудная сказка для прикрытия безголовости. Реально проблемы организовала сама власть, да и то, на коротком участке — сделки регистрировались, только запись была предварительная.
Мольберт Чебурага, ну раз ты такой осведомленный, выкладывай сюда статистику по регистрациям недвижимости с разбивкой по покупателям, какой процент гос сектор в этих сделках, какой все остальные. Знаток млять… дворником там работаешь или сосед Вася тебе рассказывает как и что?

То что там по записи что то можно было зарегистрироваться растянуло сроки оформления ещё на пару месяцев. Собственно это и сместило основную массу покупок на конец лета — осень.
avatar
alvas, слышь, клоун, ты правда считаешь, что при регистрации сделок указывают место работы? Но да, понять, почему в декабре-ноябре любого года идет рост сделок — это не каждому дано, особенно с «пандемией головного мозга». Статистика по Мск за 2017-2019
Мольберт Чебурага, ты заголовок темы вообще читал или лишь бы пукнуть? так и хочется сказать знаменитую фразу Лавров....
Насчет стать циана, ты сам эту стату смотрел хоть, март 2019 сравни с концом года, чем же там рост обьяснишь… калькулятор сам найдёшь чтобы цифры сложить? Пользоваться умеешь? Где в этой статье разбивка по покупателям? И так, с чем связан рос в марте 2019, другие месяцы сам найдёшь где рост идёт не в конце года?
avatar
alvas, мда, совсем печально. Каждый год в ноябре-декабре происходит пик продаж. Средства появляются от закрытия гос.контрактов. Участвуют все причастные от подписантов актов закрытия до генподрядчика, там все свои. Февраль-март — это средства появляются у раздолбаев, закрывших контракты поздно, под конец срока 15-20 декабря.
Клоунада с «пандемией» на это не влияет — там только добавляются небольшие всплески «удачного финансирования борьбы».
Так работает освоение бюджета РФ, но туповатым детям это не понять.
А это с сайта автора статьи

Мольберт Чебурага, в марте всплеск потому что сама по себе процедура поиск-покупка занимает в среднем 1-2 месяца и к этому времени как раз выходят на сделку и закрывают ее. Клаунада с пандемией обсуждалась применительно к конкретному году, в 2020 она внесла ключивой вклад, ты же выдернул из контекста. Что касается го. контрактов, я работаю в том числе и по ним, и о чудо никто после получения денег не бежит покупать квартиры пачками, в лучшем случае все настолько закредитованы что этими деньгами гасят текущие обязательства, в том числе по зп, чтобы дальше как-то жить. Какая-то часть этих денег безусловно идет на покупку недвиги, но очень сомневаюсь что настолько существенная… собственно поэтому разбивку по покупателям искать. Но если говорить в контесте изначального топика, рост к концу года ну никак не вызван тем что данные свыше 3 млн начали мониторить с 10 января 2021.
avatar
alvas, к концу года всегда рост покупок и почему именно это происходит каждый год я и написал. «Пандемия» не влияла на освоение бюджета — стройки работали.  Аргумент о 1-2 месяца на поиск не объясняет всплеск в марте после мертвых января и февраля, а вот позднее закрытие под край — легко объясняет — обычно «возврат и расчет» происходит в середине февраля. да и обычно те, кто осваивают бюджет прекрасно представляют сколько они получат еще на этапе планирования.
Поиск всегда можно проводить относительно заранее, если уверен.
Связь с мониторингом сделок вполне себе возможна — в декабре был сверх пик в 20к.
Мольберт Чебурага, 
Аргумент о 1-2 месяца на поиск не объясняет всплеск в марте после мертвых января и февраля
Как раз очень даже объесняет… вы физически ту же ипотеку не оформите быстрее чем за месяц, начиная от поиска варианта до получения «свидетельства». Поиск еще минимум недели две занимает, и вот пик ваших сделок приходится на март, также учитывайте что после праздников народ расшевелится в лучшем случае к концу января, основная масса.
Поиск всегда можно проводить относительно заранее, если уверен.
Если заранее уверен?))) я бы вам могу кучу примеров привести когда ваше «если уверен» разбивается о суровую реальность, когда деньги могут задержать очень надолго, а то и отменить финансирование. Заранее можно что угодно искать и планировать, но по факту вас никто ждать не будет даже с задатком дольше 1-2 месяцев.

Опять же, ну получили вы в этом году деньги, купили недвигу (заморозили) и что дальше? Вы каждый год будите покупать квартиры? Смешно… какой процент таких покупок от общей цифры? Такой размере денег будет получать явно верхушка… и тут же вопрос, какой она составляет процент от общей массы покупателей? Основные работяги получают зп и если планируют покупку, то одной квартиры, но ни как не десятка.
«Пандемия» не влияла на освоение бюджета — стройки работали. 
Стройки то работали, а гос конторы только по записи и то через одно место. Знакомый в марте сделку начал, к лету только смог оформить. Второй знакомый в Краснодаре купил квартиру, свидетельство смог получить вообще через 8 месяцев. Самоизоляция перенесла все сделки на конец лета — осень, но это актуально на 2020 год, добавило больше роста. 
avatar
Хватит кусать локти по поводу уехавшего поезда. Рост недвиги объективен. Тригер — упавшая ставка на вклады и рост бакса.
avatar
Corona, попробуйте обосновать скачок цен и остановку на графиках, а не просто словами… потом возвращайтесь… обсудим)
avatar
Corona, да бесполезно что-то писать, он не в состоянии воспринимать информацию и интерпритировать ее адекватно.
avatar
Фигня это всё.
Открываем график курса доллара. Что там видим в октябре? Рост. А раз доллар растёт, значит рубль падает. А раз рубль падает, значит надо его куда-то слить. А куда сливает рубли простой русский человек на автомате? В недвижимость. Плюс льготная ипотека, о которой неоднократно говорили выше.
И в этом году рост цен продолжается. Лично с ним столкнулся в Санкт-Петербурге. Например, 15го января выходит в продажу новый ЖК. До объявления цен риэлторы сходятся в оценках на том, что объективная цена за стометровую трёшку там порядка 20 — 25 млн. Старт продаж начинается с 30 млн. А через несколько дней уже 40. Все в лёгком шоке.
Второй личный пример. В начале февраля успел забронировать квартиру и зафиксировать цену на уровне 173 за квадрат в другом ЖК. Сейчас аналогичные квартиры продаются по 215 за квадрат. И так далее.
Так что рынок недвижимости продолжает оставаться бешенным. И чиновники со своей отчётностью тут не причём.
Игорь Шумилов, согласен. В москве все сметают. Некоторые жк уже плюс 50% отьстарта продаж
avatar

теги блога $100

....все тэги



UPDONW