Блог им. mozg

Арендный поток - наш ответ REITам или очередное УГ в красивой обертке?)

Арендный поток - наш ответ REITам или очередное УГ в красивой обертке?)


Продолжаю разбирать фонды недвижимости в РФ, которых в последнее время все больше и больше, так как ищу замену остаткам своих однушек под аренду.
Ранее разбирал фонд ПНК рентал, реклама которого сейчас преобладает, и это вызывает интуитивные опасения.

Добрался до Арендного Потока от УК Альфа-Капитал.

-> Подробный обзор сделал у себя на блоге, а если вникать не хочется, вот резюме:

Краткое резюме:
1. ЗПИФ от крупной УК с 500млрд под управлением, покупает реальные объекты коммерческой недвижимости, с арендатором «Пятерочка» и «Перекресток» в Москве и СПБ, реальный способ прикупить «секьюритизированной» коммерческой недвижимости с низким порогом входа — от 300к рублей.
2. Не маленький комисс ~2,5% в год, учитывая что аренда стрит ритейла это 11-14% годовых в лучшем случае.
3. Афилированность УК и арендатора — есть риск снижения арендного потока в результате «сговора».
4. Сомнительного качество объектов. К примеру, первый же купленный объект платит за аренду 12% от выручки (при средней норме у Х5 Retail — около 5% от выручки). Высокий риск уменьшения арендной ставки как минимум вдвое и обвала стоимости объекта.
5. Очень медленное наполнение фонда объектами и как следствие — доходность первого года 3,25% годовых.

Мой вывод:
Недвижимость в любом виде нужна только для стабилизации денежного потока, но в таком виде итоговая доходность в результате плохо управления может перечеркнуть весь смысл этого потока. 

Канал в телеге, если кому вдруг интересно то же самое что и мне.
14 комментариев
Фигня точно, Базилио с Алисой…
avatar
Владимир, тем не менее уже набрали около 2 млрд рублей в два фонда и это без агрессивного маркетинга, при том что во втором вообще только офз пока.. 
avatar
Алексей К [mozg], не думаю, что это показатель.
Как продажники могут шлак впаривать вы понимаете…
avatar
Владимир, угу( тем более что в презентациях все красиво, и пока не полезешь в сотни страниц документов и не соберешь данные — хоть сколько то объективной оценки не получишь.
avatar
Если я не путают, в некоторых странам к таким фондам требование 90% арендного потока владельцу паев. Тут об вас управляющие закроют любые свои хотели.
avatar
Владимир, у REITов американских именно так. И хоть они у меня есть, это все таки не аналог недвижимости, так как рейты закредитованны капитально и волатильность похлеще акций) А мне хочется именно «секьюритизированную» недвижимость без прямого владения и управления самим бетоном…
avatar
Алексей К [mozg], разъясните термин в кавычках.
avatar
Владимир, недвижимость, превращенная в ценные бумаги
avatar
Алексей К [mozg], ну рано или поздно и у нас рейты нормальные появятся. Етф индексные вот пару лет как только, а они по механизму проще в разы.
avatar
Алексей К [mozg], у многими любимого Realty Income консервативная фин политика и низкая долговая нагрузка. Ждем обзор фондов Активо — интересно Ваше мнение…
avatar
Комиссия 2,5% в год? Пусть идут в задницу, я лучше какой-нибудь американский реит куплю!
avatar
кстати...
аренда это опережающий индикатор цены недвиги…
avatar
ves2010, что то типа p/e — арендный поток к цене недвижимости?) 
avatar
Получается на грани рентабельности у них магазин на Первомайской? Если память не изменяет он был первым куплен. Кто бы мог подумать — локация отличная. Ценный обзор — спасибо…
avatar

теги блога Алексей [buythedip]

....все тэги



UPDONW