Блог им. Makc

REIT в России. Или что с ними не так...

Обсуждал на днях с друзьями тему инвестиций в недвижимость, и разговор зашел о REIT'ах, сначала об американских. Ну, то, что покупка REIT'ов это совсем не то же самое, что и инвестиции в недвигу, я думаю большинство на СЛ понимает. Поэтому эту часть дискуссии я пропущу. Тем более, что для интересующихся, так сказать, основами я здесь описал как работают REIT фонды. А вот потом мы стали обсуждать причины неразвитости российского рынка фондов недвижимости, в нашем случае ЗПИФов.
На поверхности такие причины, как высокие комиссии, непрозрачные условия и, самое, на мой взгляд, главное — отсутствие вторичного рынка паев. Соответственно, об ETF на рос. «REIT'ы» и говорить не приходится. Но это все на поверхности. А почему все это так? Ведь спрос на такие инструменты должен быть хорошим, инвестировать в недвижимость — это чуть ли не главная национальная забава россиян (после покупки долларов, конечно). Количество ЗПИФов у нас тоже немалое. В основном, конечно, частные закрытые (не в смысле по сроку, а в смысле от посторонних) фонды, но есть и те, что продвигают себя. В т.ч. и у крупняка типа Сбера.
Ведь можно же сделать нормальные комиссии (в расчете на объем), четкие условия (особенно это касается расходов на ремонт и эксплуатацию), поставить, наконец, в стакан маркет-мейкера, чтобы поддерживать хоть какую-то ликвидность. Предполагаю, что кто-то предпримет в ближайшем будущем попытку и у нас сделать нормальный аналог REIT'а.
★3
В ЗПИФы в основном упаковывают недвигу узкого круга лиц, как защита  от рейдерства и отсрочки/оптимизация налогов на недвигу и доходов от аренды. 
Причин отсутствия REIT`ов много. Одна из них, это очередная национальная забава — на… би ближнего. Полагаю, что первый же фонд, который соберет достаточно денег с розничных инвесторов, обязательно вляпается с выкупом какого-нибудь неликвида у лиц, приближенных к УК. Потому и не делают, что столько дураков набрать сложно. Хотя, однажды, когда-нибудь, эта тема получит развитие обязательно.
В то же время, уже несколько лет достаточно распространенны закрытые фонда под конкретную недвижку. Правда порог входа там существенный. Находят хороший объект, в длительным договором аренды, собирают денег именно под него, выкупают и упаковывают в фонд. Получаешь регулярно свою долю арендных платежей. Долю. можно продать или купить на вторичке самой УК.

avatar

sergio

sergio, да, низкий уровень доверия (причем оправданно низкий) — это тоже очень веская причина.
Фонды под один-два больших объекта есть, но это не массовый инструмент.
Молчанов Максим, есть много фондов, под разные объекты, вплоть до помещения на первом этаже в новостройке с 5-летним контрактом аренды с сетевым продуктовым магазином. Как пример.
УКшек таких не много, да. Но фондов у них много — практически под каждый объект или небольшую их группу делается отдельный фонд.
avatar

sergio

Молчанов Максим, дал ссылку на обе ваши статьи про  фонды REIT на форуме «вОкруг да Около» вот в этой теме.
 forum.roundabout.ru/viewtopic.php?f=13&t=2861&p=71362#p71362
В последние несколько дней в этой теме обсуждались RAIT.
avatar

ValuaVtoroy

ValuaVtoroy, спасибо, почитаю, давно туда не заходил…
sergio, кстати, интересно под такие зпифы для узкого круга обычно свою УК создают? Там же лицензию проф.участника получать надо… Или нанимают УК из имеющихся? Тогда опять вопрос доверия и как бы не нае…
Молчанов Максим, свою создают. Но там не продаются торгующиеся на организованном рынке бумаги, так что всё немного проще, но и сложнее ))
avatar

sergio

У нас можно и саму недвижимость купить, зачем фонд?
avatar

elber

elber, диверсификация + интересные объекты дорогие, их мало кто может себе позволить.
avatar

Cheshire Cat

Cheshire Cat, диверсификация с акциями, своим бизнесом и счетом в банке, можно купить и студию или 20-30 м2 коммерческое помещение.
avatar

elber

elber, да, можно, но студии и мелкую коммерцию на рынке много кто сдает, большая конкуренция. Плюс маленьким объектом не выгодно заниматься — это же физический объект, за ним следить надо, искать адендаторов. А вот начиная от десятков тысяч квадратов уже интереснее — и людей можно взять на обслуживание и разговариваешь на равных с коммунальщиками. Плюс больше вариантов использования.
avatar

Cheshire Cat

Cheshire Cat, Мелочевку нужно брать уже с арендаторами! А лучше с сетевыми.
avatar

elber

elber, а разве бывает мелочевка с сетями? Им же уже под сотню и больше метров надо. И потом кто же продаст объект с хорошим арендатором и ставкой?
avatar

Cheshire Cat

Cheshire Cat, В жизни бывает всё! Сети бывают и маленькие.
avatar

elber

elber, с физ.недвигой хлопот много. Это реально отдельный бизнес, которым надо заниматься. Причем соотношение гемор/выхлоп так себе.
Молчанов Максим, поэтому лучше брать коммерческую недвижимость уже с арендатором!
avatar

elber

elber, есть у меня такая, поэтому и пишу, что хлопотно) со знанием дела)
Думаю продать, да рынок полумертвый.
Молчанов Максим, я в курсе, поэтому и не планирую покупать!

Но по коммерческой вход: По СПБ от 5 млн. — это чтобы открыть ИП и взносы в ПФ были не сильно большими, хотя купить можно и от 1 млн. но взносы всё съедят! По МСК и области думаю от 7 млн.

Если покупать жилую, то студии (деление квартиры на студии) на 4-6 студий, то еще что-то! И опять же, регистрация ИП.

Просто хату сдавать, только если досталась по наследству либо лишняя, покупать, не выгодно!
avatar

elber

Максим, а почему бы просто не инвестировать в различные зарубежные REITы во время очередного кризиса?
Что такого есть сейчас на рынке недвижимости РФ, чтобы это было интересно для инвестиций?
Сергей Веревкин, мне рынок недвижимости сейчас не очень интересен (я про РФ, про другие не знаю). Но недвижимость всегда манит консервативных инвесторов своей «надежностью». Так что у многих интерес есть и сейчас, вот я и подумал, что хороший REIT мог бы этим воспользоваться.
аналог REIT'а

REIT уж очень специфичный вид инвестирования, целиком и полностью «завязанный» на особенностях американской экономики и законодательства
avatar

Alex

Alex, везде, где REIT'ы более менее развиты, они имеют специфику, «завязанную» на местных законах и экономике. И A-Reit'ы и G-Reit'ы и т.д. И это работает. А у нас нет…

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW