SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. ves2010
московская элитка попадос инвесторов
- 19 декабря 2016, 09:44
- |
занимаюсь управлением недвигой… и недавно инвесторам пришла мысля… продать весь экономкласс и купить одну элитную квартиру… типа присмотр проще… сдать легче и легче деньги собирать… ну вместо нескольких ремонтов нужен только один...
начал считать...
новая элитка миракс парк трешка 126 метров цена 65мио руб… аренда такой же 170к в месяц
на 65мио можно купить 8 однушек экономкласса у метро и сдавать каждую по 35000руб в месяц… 8*35=280к в месяц
т.е. вариант с покупкой квартир экономкласса выгодней в 280/170=1.64раза
старая элитка красные дома м Университет… 90м цена 33мио… аренда такой же 80к в месяц...
на 33мио можно купить 4ре однушки кономкласса и сдавать их все за 4*35=140к в месяц
т.е. вариант экономкласса выгодней в 140/80=1.75раза
мораль...
1 надо смотреть на цены элитки как опережающий индикатор...
2 если уж экономкласс перегрет по ценам раза в 2… то элитка в 3 раза точно...
3 мысли инвестировать в московскую элитку — весьма безрассудна...
4 понятное дело что московскую элитку никакая ипотека не спасет
вообщем запасаемся попкорном и ждем...
начал считать...
новая элитка миракс парк трешка 126 метров цена 65мио руб… аренда такой же 170к в месяц
на 65мио можно купить 8 однушек экономкласса у метро и сдавать каждую по 35000руб в месяц… 8*35=280к в месяц
т.е. вариант с покупкой квартир экономкласса выгодней в 280/170=1.64раза
старая элитка красные дома м Университет… 90м цена 33мио… аренда такой же 80к в месяц...
на 33мио можно купить 4ре однушки кономкласса и сдавать их все за 4*35=140к в месяц
т.е. вариант экономкласса выгодней в 140/80=1.75раза
мораль...
1 надо смотреть на цены элитки как опережающий индикатор...
2 если уж экономкласс перегрет по ценам раза в 2… то элитка в 3 раза точно...
3 мысли инвестировать в московскую элитку — весьма безрассудна...
4 понятное дело что московскую элитку никакая ипотека не спасет
вообщем запасаемся попкорном и ждем...
теги блога ves2010
- buyback
- EXANTE
- IB
- NYSE
- TSlab
- Ай Ти Инвест
- АйТи
- Айти Инвест
- акции
- алготрейдинг
- Америка
- американский рынок
- арбитраж
- аренда
- банки
- биржа
- биткоины
- боты
- брокеры
- валюта
- вопрос
- вывод средств
- газпром
- гайд
- глюки
- грааль
- грп
- Деньги
- дивиденды
- доходность
- еврооблигации
- зажрались
- звр
- инвестирование
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- индексы
- итоги
- комиссии
- комиссии биржи
- комиссии брокера
- котики
- лоси
- лохотрон
- мануал
- мартингейл
- ммвб
- мобильный пост
- Москва
- мтс
- мы все умрем
- мысли
- налог
- НДФЛ
- недвижимость
- новостройки
- нытье
- Облигации
- объемы
- оптимизация
- отзыв
- отпуск
- офз
- офтоп
- оффтоп
- охренели
- плечи
- прослушка
- рабочее место трейдера
- расходы
- робот
- роботорговля
- роботы
- рубль
- рынок
- санкции США
- сервер
- синтетическая облигация
- Сочи
- спекуляции
- стартапы
- стейт
- стейтмент
- стоп
- счет
- Т+2
- телефон
- торговля
- торговые роботы
- трейдинг
- Тслаб
- убытки
- умер
- устал
- фьючи
- хайп
- хороший брокер
- эквити
- юмор
- 2014
теперь не скоро они продадутси
рынок млин:
— строем, а кому?
— ну ведь еще намедни покупали
— ну намедни и бакс по 25 брали
— што делать теперь с не ликвидом?
— да пусть стоит, авось? а еще и усреднимси — еще построем ведь всегда недвиги нннаадо
платежеспособным спросом??
а так то спросом и икра польсуетса однако толп не видел в маркете к витринам с нею
**** су*а, бл*ть, ***//*::((
ну а по сути — буржуев развелось, а пролетариата на всех не хватает чтоб их товар покупать (пролетарию ж в конверте а не в двух чемоданах платят)))
ves2010, ощущение, что вы ремонт делаете после каждого жильца.
Есть депозиты/залоги на случай порчи имущества. А сам ремонт сделаный более-менее существует более 10 лет без особых проблем.
вообще сколько сдаю ну хоть бы кто окна помыл
ves2010, у меня еще не засирали в усмерть, но согласен публика «разношерстная».
пс — сдачей занимаюсь около 7 лет(разных объектов)
а еще бывают простои и жильцы, динамящие с оплатой
-----------, сейчас, чтобы купить нормальную машину, стоит выкладывать уже 5-6 млн рублей.
А лучше купить 25 студий в центре и 75 студенток из глубинки и сдавать все это хозяйство посменно. Чистый доход позволит самому переехать в илитку.
Недвижка 5-6 % минус налоги, ремонт, коммуналка, возня с арендаторами. Если коммерческая, то добавляются различные надзорные органы. Стоимость самой недвижимости на мой взгляд давно достигла пика и валится. И цикл падения будет продолжаться не один год.
1 амортизацию недвижки… дома не голда… -2% износа в год
2 все почемуто считают аренду по хаям… типа за новую квартиру… но через год-два она не нова… а лет через 10-12 весьма подубита… и задорого ее не сдашь
3 и совсем никто не считает зарплату самому себе… а ведь если квартир 3-4 уже времени жрет дополна...
2. Не по хаям, а по реальным договорам. 2,5 года назад сдал после косметического ремонта за одну сумму, сейчас сдаю примерно на 2% дешевле, и не потому, что ремонт уже не тот, просто кризис грянул и предложения стало больше. Сначала, через полгода цена упала и сделал скидку 5%, через год поднял почти до прежнего уровня, что был на входе. Да и сам ремонт не такие бабки большие стоит, например, ремонт трешки в 80 метров обошелся меньше 100 тыр., квартира 12-13 млн. Это ремонт уже живет 3 года и ещё проживет столько же. Ремонт простой, без изысков.
3. Мы говорим про долгосрочную аренду, какая тут зарплата? Позвонить арендатору, чтобы деньги перечислил? Тогда давайте учитывать время, сколько вы мониторите изменение условий договора в банке, стоите там в очереди и т.д. Для краткосрочной аренды согласен, надо учитывать, но там и доход другой, уже 10% годовых можно получить, а можно и выше. Для, примера, квартира в Зелике сдается за 20 тыр в месяц, при краткосрочке с нее можно выжать порядка полтинника.
4. Тогда добавлю, что никто не учитывает, что квартира растет в цене в долгосроке, инфляцию в 10% никто не отменял.
Может и не оптимист, но не стал бы все средства переводить во что то одно, в общем, на мой взгляд тут не все так однозначно.
только первичка покупалась за рубли
а так пост дельный. неужели инвесторы так тупят?
у какого метро за 8 млн. можно купить эконом, чтобы сдавать за 35К+ККУ ?
трешка около метро Новокосино сдаётся за 50К+КУ, можно найти за 10-11млн.
Но там цены конечно значительно ниже, чем около м. Университет
не вводите людей в блудную. Никому нах не нужна однушка в Южном Бутово за 35-40К. 30К+КУ потолок цены. 500К ремонт будет убогий. достойный ремонт, для того, чтобы сдать за 35-40К+КУ, нужно вложить в евроремонт+хорошая мебель. Это не меньше 1млн… НЕ меньше
Mike Bazhanov, у меня 4 квартиры в ЖК Бутовский Аллеи и все сданы, средняя 30 тыс + КУ(депозит 2 месяца). Ремонт на каждую вышел порядка 700 тыс. Обычный ремонт + икеа.
вот вам и ответ на пост автора. Люди так и будут продолжать вкладывать в недвигу, кто бы что ни говорил
4мио хата сдаем за 30к = 360к в год
-13% ндфл -50к
-60к ремонт и обустройство раз в 12 лет
-80к -2% амортизация недвиги от общей стоимости
-30к коммуналка
итого чистыми 140к в год
+3.5% годовых
впринципе гуд… но скоро жилье обветшает поизносится… и по хаям не сдашь...
а ты в каком году за 4мио брал квартиру?
ves2010, не говорил, что за 4 млн брал)
я на этапе строительства инвестировал, сейчас они дают очень хорошую маржу на вложенные средства.
Но считаю, что и за 4-5 млн.(однушка) достойная цена и в скором времени будет стоит дороже(конкретно эта недвижимость).
В отличии от разваливающихся сталинских домов. Есть пара квартир в сталинских домах(досталась по наследству) и никак избавиться не могу. Контингент там как раз, как писал человек выше «колхозавры».
колись когда и почем брал… я посчитаю номально
Считаем — 12 млн квартира с приличным ремонтом в районе садового.
Сдаем за 90.
1 080 000 в год.
Издержки, обслуживание, налоги и т.д. — чистыми 800 000 в год.
6%
так что сказки… либо ты давно брал… либо ремонт с обустройством не считаешь
Трейдер Квадратный, это новый микрорайон в южном бутово.
все дома новые кирпично-монолитные. Не знаю ни одного «колхозана», обычно люди юристы-айтишники/молодые. Здесь можно только купить квартиру, просто так не дают и не переселяют. Так что вы говорите о каком то другом месте.
Так же, есть объекты в центре в сталинских. Они сдаются хуже всех и там живут в основном «колхозаны», которым досталась недвижимость в наследство.
а еще частенько под акции, колы продаю ОТМ
Мне для инвестиций они не нравятся… легкое метро там на грани смерти от перегруза… а больше оттуда в Москву никак не попасть )))
Volshebnik, в ближайшие 2-4 года возведут 4 новых станции метрополитена. Почему не попасть? Авто-маршрутки-автобусы- жд станция. Что вам еще нужно?
С чем сравнивать загруженность легкого метро, 70процентов других веток более загружены. Кольцо особенно.
Недвижимости строится очень много, в этом вы правы. Но и инвестиции направлены на развитие района.
Красная ветка метро это направление на Коммунарку, Газопровод итд.
Во первых это далеко, во вторых там и так жопа своя будет с Новой Москвой.
Пора это поколение наглядно учить ))
Рентный доход — это то, к чему стремятся все капиталисты.
Зачем автору покупать обязательно смотреть на сегмент жилой недвижимости где традиционно низкие ставки?
Может есть смысл искать недооцененный коммерческий объект?
А есть периоды, когда те, кто в рублёвом депозите, просел в 2 раза. 2014-2016. Рубль подешевел вдвое. А недвига осталась примерно на том же уровне.
Поэтому недвижка так и остаётся самым надёжным вариантом именно для сохранения БОЛЬШЕЙ части своего пассивного капитала.
А вот для сохранения части уже заработанного капитала недвига так и остаётся самым надёжным в России вариантом.
И не обязательно в Москве покупать жильё. Неизвестно, сколько времени цены ещё будут падать. Есть смысл рассмотреть варианты в других странах.
В недвижимость только небольшую часть портфеля.
И кстати, можно использовать REIT вместо недвижимости.
«т.е. в попадосе те, кто купил недвигу по пиковой цене в 2007-2008 годах, сейчас для них не самое удачное время продавать.»
Неверный вывод судя по картинке питерской к примеру...
Да, не в выигрыше но и не в проигрыше, если конечно девальвацию не считать что можно было выйти в доллары на рублевом пике а потом купить две квартиры, так успели сделать думаю очень немногие… )))
а в другие страны язык учить нада
Коррупция никуда не делась и не денется.
Скажу отдельно по гайцам: у них есть 3 варианта в зависимости от степени тяжести нарушения. Наказать, вынести устное предупреждение и развести водителя на деньги. 3 пункт у них в приоритете так и остался.
Поэтому недвижка так и остается, самым неликвидным, низкоприбыльным, медленнорастущим вариантом для сохранения (заметьте, СОХРАНЕНИЯ, не увеличения) капитала на долгих (15-20 лет) промежутках времени.
А ответ простой. В такой дикой экономической ситуации нах не нужен ни один банк с какими бы то ни было заоблачными процентами, когда рубль скачет с 30 до 90.
На новостройке % от вложения не меньше 20% годовых, а риски теже, а то и меньше. В Москве каждый день центробанк отзывает лицензии, о каком уж тут гарантированном доходе от банковского вклада может идти речь. А застрахована только сумма до 1млн, не помню точно сколько. 700К вроде бы только
И никто не переубедит рядового гражданина вложить заработанные тяжёлым трудом деньги в акции какого-нибудь говнобанка или шлакопрома, а не купить ещё одну квартиру чуть за МКАДом
Недавно депозит 17% годовых в банке русский стандарт закончился…
у нас население с нулевым экономическим образованием. никто и в мыслях не допускал вложиться во время дефолта, а также вначале 2000, в акции какого-то сбербанка или Газмяса Газпрома. Недвига всегда останется самым надёжным вложением, пусть и не будет приносить доход
если последние 20 лет цены росли это не значит что все будет также и дальше. В конце 80-х начале 90-х квартира в Москве была по цене видика, компьютера, машины. Где гарантия что цены на недвигу не пойдут туда же? + налог на недвигу в ближайшие годы будет расти в разы, + амортизация и вот уже это не актив а пасив ;)
pavan, недвижимость это геморрой в обслуживании, если всем заниматься самому и если объектов много.
Скажите это тем, кого в чистое поле выселили в Казахстане в начале 90х...
В Донбасе тоже инвесторы в недвигу были...
Некоторым лося в недвиге западнохохлы уже помогли добить ...
Вместе с домом...
Если, конечно, денег очень много, то квартир по 5-6 в разных странах еще оправданно покупать под сдачу в аренду...
Но если денег только на 1 квартиру, а то и на 1 квартиру при условии использования ипотеки — тогда смысл покупать есть только, если вам она нужна для житья…
а про коммерческий сектор я кому выше писал, читать умеем или только писать?
В какие другие активы вы переводите свою недвижку?
И какую? Бабушкину квартирку по наследству в полутора тысячах км. от МКАД? )))
ЗЫ. Бабушка жива, к счастью.
да, за МКАДом все гораздо сложнее в плане ликвидности и отдачи от ренты, если у вас 5-6% то в Москве больше, поэтому обсуждать Москву и остальную Россию смысла нет вообще, слишком разные планеты.
с 98 года корзина такая — недвига, доллары, евро и рубли на текущее потребление… доллары и евро часть на евробонды, часть инвестиции в акции, часть спекуляции.
главное рублевых вложений по минимуму — беспроигрышный вариант ))
тут надо ремарку обязательно делать — можно перевести но вопрос по какой цене на момент продажи? )
а одного желания для перевода мало ))
цена реальной сделки далека от заявленной, особенно если нет времени ждать год, а сейчас недвига и больше висит в продаже )
так что ликвидность данного инструмента вызывает вопросы, это скорее инструмент диверсификации, а не сбережения, не более.
И ты рнально вериш в войну с пехотой и танками?
Без разницы где столица, хоть в Калининграде ;)
А что касается использования как индикатора, в Москве часто в элитку записывают почти все, что не эконом-класс, тут сложность. Мне кажется, индикатором может быть бизнес-класс, но не настоящая элитка, у той свои законы.
В периоды расцвета экономики лучше сдавать элитку. (у всех денег дохера так почему же не поснимать в Алых парусах ?)
В периоды рецесии лучше сдавать 5 эт панельки у метро ( ибо в коробке из под холодильника не поспишь, и деньги заплатишь любые чтоб переночевать и высраться в тепле)
Коммерческая недвига рулит в такие периоды...
да и в рецессию сдал Магниту или другому ритейлеру и кури бамбук, жрать будут при любых рецессиях…
В ИДЕАЛЬНОМ варианте при таком раскладе Вы получите ВСЕГО 6% годовых (180/3000*100 = 6% — минус налоги, ремонт, простой и т.п.). И это Вы считаете хорошим вариантом )))))
Кирилл Олегович, полпроцента в месяц? серьезно?) на рынке 1-2% можно относительно безрисково сделать, и геморроя куда меньше
Банально, даже инвестировав в индекс и посидев в просадке пару лет можно будут с лихвой окупить прошедшие года. Конечно, если не покупать пузырь
но в торговые центры тоже будут продолжать ходить.
в инете самый большой косяк — нельзя потрогать вещь перед покупкой, померить, много кидалова
В Якутию пойдут самые геморрные посылки, их проще сжечь, чем доставить)
Охеренный у вас вышел эконом ))))
сейчас навскидку в пределах 10 минут от метро до 6 миллионов объяв с Циана накидать?
Это шесть квартир за вашу сумму, может вы далеки от недвиги?
А при желании и торге можно в пятеру уложиться на каждую… это уже семь будет объектов…
Что не верится что я куплю эконом в Москве в пределах 10 минутах пешком от метро за 5-6 лямов?
В чем проблема? ))) Циан врет? ))) Ну дайте другой источник, посмотрю там.
а автор топика сказал что на 33 ляма четыре однушки, по-вашему он не найдет достойные варианты за 8 лямов??
у него порог сдачи — 35 ))
Лишь бы написать??
Incognito, станций метро в Москве много.
Говорите конкретней. А объектов эконом в Москве в пределах 10 минут пешком за 5-6 млн, достаточно много.
Многие собственники не желают расставаться с иллюзиями, только когда прижмет до реальной сделки, тогда начинают уже догадываться о том, что хотелки и цена сделки — разные цифры))
Можно конечно шального покупателя ждать год-два, но ситуация такая в экономике что шансов на это мало.
smart-lab.ru/blog/341480.php
Привёл он реальный расчет сравнения двух квартир — одна в Москве, другая в Питере.
В Москве квартира стоит на рынке — 20-25 млн.руб,
Её сдают в аренду за — 70 000 руб. в месяц.
Квартира на Юго-Западной.
В Питере квартира такого же класса, как хата в Москве, она стоит в два раза дешевле чем в Москве — 11 млн. руб.
И сдает её в Питере за — 75 000 руб.
Таким образом,
На деле получается что выгоднее продать в Москве квартиру, купить в Питере на эти деньги 2-ве квартиры и сдавать их по таким же ценам как в Москве 70 000 — 80 000 руб. в месяц.ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%
На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 %
То есть, квартира в Питере — более чем в два раза рентабельнее.
Посыл там один, хочу тут и все))
Ты сказал что Автор топика за 33 ляма не купит 4 однушки??? ))
Да купит он их легко, в чем вопрос то и обсуждение?
Будем обсуждать теперь каких ты арендаторов находишь или то что он купит на эти деньги?
Терпеть не могу, когда люди сначала «за Фому» начинают, потом «за Ерему» огород городят…
Трейдер )) вопросы он решает с лампочками, лампочки Ильича ставит, пару тыщ сэкономить чтобы клиенты «елитные» не воровали их ))
Сначала выставила 13 млн. рублей — продавала 3 года.
В итоге спустя 3 года с начала продажи, пол года назад кое как продалась за — 10 млн.руб.
И к стати цена за аренду в этом районе не высокая:
25 000 — 35 000 р. за 1-но комнатную,
28 000 — 50 000 р. за 2-х комнатную.
45 000 — 70 000 р. за 3-х комнатную.
В зависимости от состояния.
До Таганской от сюда — пешком 10 минут.
Хорошо изучил этот район — но по мне больше нравиться сектор чуть ближе к набережной — районы улиц Большие Каменщики, Новоспасский переулок, ул. Гвоздева.
Здесь типа — затишья, чуть в стороне от большой движухи на Таганской — но в тоже время и рядом с Таганской.
Дома ближе к набережной от части из хорошего кирпича и частично Сталинки — толстостенные из добротных крупных блоков, + во дворах большие деревья — гасят лишний шум, + рядом набережная Москвы реки, рядом есть причал, + рядом мост на противоположную сторону на Павелецкую, + рядом набережная Яузы с Котельнической набережной и Китай-Город, + рядом мост на Третьяковскую/Новокузнецкую.
Здесь же с моста Большой Усьтинский Мост — шикарный вид на Кремль и Салюты)))
Через дорогу еще — такой же панельный фиолетовый дом.
В общем через стенку вполне слышно о чём разговаривает сосед по телефону)))
И за такую фигню — платить 10-13 млн.рублей)))
Ценник в разных городах европы, если это не Мюнхен, не Лондон и не Вена — около 50 евро за сутки. Ценник метра в Будапеште в 2-3 раза ниже чем в Праге или Дрездене. То есть по 1000 евро метр легко найти при желании. В праге от 2500 за метр, дрезден не смотрел.
Турсезон круглый год, город адаптирован для иностранцев.
10% за наводку можно выслать вестерн-юнионом
Сейчас так получилось судьбой что попал на крупный гражданский иск, если бы у меня была бы в собственности недвига на нее бы тут же наложили бы обеспечение, а имея другие ликвидные инструменты я оперативно их вывел.
Так что вот так, неизвестно как сложиться судьба, может засветитесь где нибудь по какой нибудь статье и тут вам бах ГИ и арест имущества, будете потом бегать переписывать свою недвигу.
Кстати любителям сдавать недвигу без уплаты ндфл, молитесь что бы налоговая не наложила по данному факту арест на ваши бетонные активы. А то появиться обидчивый арендатор и накатает на вас, а в ходе дела выясниться особо крупный масштаб дела и покатиться..
поэтому умные люди на себя больше одной единственной квартиры не оформляют, ну можно еще прицеп иметь, запорожец…
сдать илитку и в сытые времена было непросто
интересно во что выливается налог на недвижимость по кадастру рассчитанный?