Блог им. homealone

Парадоксы рынка недвижимости. Жизнь рантье

На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.

Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.

А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка. 

Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%

На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.

Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%. 

Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.

Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.
★21
50 комментариев
Есть такая фигня, даже в сбер на вклад выгоднее в 2 раза положить. Сам снимаю за 200 тысяч, а цена ее 55-60 млн. Ожидаю падение цен, так долго не может продолжаться. А если не упадут, то и хрен с ним, проще свой дом за такие деньги построить.
avatar
Petrov4849, какой дом, ДВОРЕЦ!!! )) 
avatar
Petrov4849, в Москве наврядли будет таки «обвал».
 будет постепенно сползание, все таки столица и хоть кто то сюда стремится из других городов и весей.
avatar
Хват (WC), спрос небольшой, предложений много, надо ждать пока у продавцов нервы не выдержат… Знаю чела, в москве продает квартиру уже 3 года, ставил за 30 млн., за это время скинул только до 28, все сидит, хотя 25 ему предлагали. 
avatar
Да это давно так и не только в этом.

Можно купить однушку 40 метров по 8 млн. в Москве.  Прописаться все доки итд итп обычный ремонт. И сдавать ее за 40 тыс руб.  
Докинуть 20 тыс руб. (50%) и жить в Квартире в 2 раза больше с хорошим ремонтом в сопоставимом районе которая стоит в 2 раза больше. 

Если у вас есть 16 млн — лучше две двушки по 40 метров с простым ремонтом. Обе сдавать всего за 80 — а самому снимать по 60 то что вы бы могли купить за эти 16 млн. еще 20 бонусом прилетит.
Федоров Михаил, Так и делаю, сдаю свою 2-ку  54 кв м в 17этажке за 47000, а снимаю  92 кв м  3-ку за 75000 в этом же районе, цена моей от силы 12 млн, а 3-ки минимум 30 млн ( район раменки)
avatar
Лабиринтов Сергей, отличный район, правда? ;)
avatar
nevik, район мажорный
avatar
Федоров Михаил, не сдашь щас за 40 однушку
avatar
avanes5555, думаю если буду (50%) то с нового года в МСК. 
Проблема твоей квартиры в том, что она амортизируется быстрее
То есть допустим твой дом развалится через 5 лет
Это обстоятельство найдет отражение в цене квартиры (вниз)
но не найдет отражения в цене аренды

Логично предположить, что если бы твоя хата в центре питера была бы в новом доме, она стоила бы в 2 раза дороже 
Тимофей Мартынов, так у нас до сих пор, государство по факту износа дома дает новую квартиру. Это ж не Европа.
avatar
Хват (WC), правильнее говорить ДАВАЛО.
и то не всегда. 
avatar
Vitty, ну, вот придираетесь. По факту, если нормальный город (экономика есть) — то в большинстве случаев давало
avatar
Тимофей Мартынов, тут я полагаю спорный вопрос.
Моему дому 100 лет. Дому в Москве — 25 лет (специально уточнил).
Так что скорость амортизации, относительно текущего состояния у моего дома будет значительно ниже. 
Иначе говоря, столетний дом с каждым годом стареет медленнее, относительно предыдущего года. 

Но, конечно, я согласен, в новом доме в той локации, цена бы была значительно выше.
avatar
Home Alone, расскажи что-нибудь про коммерческую недвижимость.
  — Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб.

выглядит нериалистично, это явно не рыночная цена.
avatar
nik, на нижней границы рынка. Можно так снять, но тяжело
nik, цена, НИЖЕ рынка, сам посмотри
www.avito.ru/moskva/kvartiry/sdam/na_dlitelnyy_srok?metro=96-145&f=568_14016b14018
avatar
Хват (WC), туда бесполезно смотреть, там больше половины обьявлений мусор.
avatar
У вас в цене аренды есть коэфф центра + видовая, думаю, квартира на окраине Петербурга будет иметь ROA ближе к московскому, чем ваш.
avatar
Geist, так это один из элементов наблюдаемого парадокса.
При аренде — есть надбавка за локейшен, а при продаже — нету.
avatar
Юго-запад самый чистый район поэтому и дорогой. Те же двушки в домах 75-го года можно купить в третьем кольце за 9 млн рублей 60 квадратов. Старье, но все же не 20 млн.
avatar
Начиная с этого года до 2020 будет ступенчато увеличиваться налог до величины около 1% от кадастровой стоимости. Это и окончательно смоет московскую надбавку недвиги.
realty.newsru.com/article/28jul2016/goodflatbadtax
avatar
Maxim Sheyko, 1%? слава журнашлюшкам, они сами себя превзошли. 
avatar
Vitty, А гос. сайту ФНС доверяете? Статья 406 nalog.garant.ru/fns/nk/52/#block_20032
avatar
Maxim Sheyko, 0.1% там. 0.1%!!!  правда регион может поднять до 0.3% максимум. и есть вычет. это много, но это не 1%
avatar
Maxim Sheyko, нарисовали налог на ровном месте — чтобы кошельки не оттягивали карманы владельцев
Лучше смотрите на ликвидные квартиры — однушки в районе 30 тыс в Москве и Питере. На дорогих может быть неликвид и 1 случай вашего друга не показатель. 
avatar
SciFi, У меня родители свою однушку 40 м2 за 23 000 сдают. Рыночная цена 4 млн. ROA = 6,9%
avatar
это потому что все вы питерские — такие, вам бы лишь бы Москву обгрязить :)

а если честно, я проводил год назад анализ по городам РФ — в каком городе самое выгодное купить квартиру для сдачи в аренду.
Самый выгодный оказался Воронеж.
avatar
Хват (WC), Согласен, в регионах зачастую рентабельность выше. Но вот ликвидность ниже и контролировать (если там не живешь) сложнее.
avatar
Home Alone, Воронеж — очень милый город, мне очень понравился.
Но побережье Хорватии — для трейдера — круче :)
avatar

Хват (WC), Нижневартовск

 

avatar
Фыва, да чего уж тут — Верхоянск
nesiditsa.ru/discovery/samyj_holodny_gorod_v_rossii 
avatar
Это что выводы на основе двух квартир? Не двадцати, не двух сотен, а просто двух квартир?? Да вы шутите…
avatar
В МСК Давно такой перекос. Это из-за того, что там недвижимости много спекул и инвестиционной. Поэтому предложений на аренду много
сдаю в регионе свою квартиру за 1% рыночной стоимости в рублях в месяц))) Чистыми выходит 0.7% наверное в месяц… или 8.5% годовых. Так что ваш Питер тихо сосёт…
 Песков, хоть ты и мал, но гудеть, не стоит. )) 
avatar
Этому народу можно впарить все что угодно. Главное вставлять слова на «э»: «экологичность» «элитка» «эксклюзив»
Мля, там не даром прирезали территорию новой Москвы. Планировали долго продавать это под сладкие речи.  А в реале — это квартира на югозападе… муравейник из кавказа с азией + массовые захоронения под ногами.
москва это большой мыльный пузырь
avatar
Автор чудо как хорош! Все проекты не просто рентабельны, а очень хорошо рентабельны! Нюх на бабосы, не иначе.... 
avatar
Феликс Труфакин, А то ж...
И работаю я максимум часов 5 в неделю. Устаю сильно, слишком нюх чувствительный ((( 
avatar
Вот еще вариант для заработка:

avatar
Общее правило инвестиций в недвижимость: квартира должна окупаться за 10 лет сдачи внаём.
avatar
Investrim.ru, согласен. Но я же говорю про рыночную цену. А свою квартиру я в 2009 гораздо дешевле взял + ремонт.
avatar
Translator, И кирпич может на голову упасть, и банк — лопнуть. Разумные меры контроля + залог — вот мой выбор
avatar
Дак еще налоги надо закладывать, на будущее. Рентабельность сдачи будет и дальше снижаться.
avatar
+ кап.ремонт взносы.

Регионы рулят, ага. Мск, СПб проигрывают региональным столицам. Если не живешь в «более выгодном Питере», то выгоднее отжать регионала. Только здравый подход при выборе должен быть по принципу «кто твой клиент». Либо студентота и убитая хата, либо семейные и убитые обои. Отсюда и бонусы вокруг жилья — детсады, универы. 

Питер проигрывает Москве по темпам строительства метро. В Москве где выныривает портал, там на лямчик с ходу прибавка хозяевам ;) В СПб такого не находил. Зато в СПб промышляет ДСК и другие конторы с беспроцентной рассрочкой. Кореш так уже пару хат взял, доволен)) 
avatar

теги блога Home Alone

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн