📱На канале SimpleEstate

вышел интересный пост-сравнение положения дел на рынке жилой и торговой недвижимости с арендаторами-супермаркетами.

👉 Публикую с минимальными сокращениями.

🕳️ Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?

💬 Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика такая: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть в цене и коммерческая недвижимость.

🔀 Однако эти рынки работают по-разному.

🏢 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки по ипотечным кредитам ограничивают спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в виде скидок и рассрочек.

☝️А что происходит с торговой недвижимостью?

По аналитике SimpleEstate, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:

🔸 цена — 332 тыс. ₽/м2;

🔸 аренда — 2 503 ₽/м2 в месяц;

🔸 ставка капитализации — 8,8%.

📈 Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м2, а аренда — 1 662 ₽/м2. Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%.

⚖️ И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ с супермаркетами определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году.

🛡️Значит ли это, что ГАБ с супермаркетом не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому важно смотреть на срок и условия договора аренды, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.

🔍 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м2 в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвесторы платят больше не за существующий денежный поток, а за ожидание светлого будущего.

✅ Возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.

🧮 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект обеспечивать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.