Мена недвижимости: новый законопроект уточнит расчет НДФЛ

В Госдуму внесен законопроект, который должен поставить точку в многолетнем споре о том, как рассчитывать налог при обмене (мене) недвижимости между физическими лицами.

В чем была проблема

Налоговый кодекс не содержал четких правил для мены. На практике применяли разные подходы, что вело к спорам с ФНС. Налоговики часто применяли правила купли-продажи и рассчитывали доход исходя из 70% кадастровой стоимости отданного объекта.

Показательный случай:
жительница Курска обменяла свой участок кадастровой стоимостью около 3 млн ₽ на участок стоимостью 422 тыс ₽.
ФНС начислила ей НДФЛ в размере 138 794 ₽.
Суды поддержали налоговиков, и женщина дошла до Конституционного суда.

Что сказал Конституционный суд

В январе 2026 года КС РФ вынес Постановление № 1-П, признав существующий порядок неконституционным.
Суд указал: налог должен начисляться только на реальную экономическую выгоду.
При равноценном обмене денежные расчеты не производятся — значит, и дохода для налогообложения нет.

Что предлагает законопроект

Правительство внесло поправки в Налоговый кодекс. Согласно законопроекту, доходом при мене будет считаться разница между:

• кадастровой стоимостью полученного объекта
• и кадастровой стоимостью отданного объекта
• плюс/минус доплата по договору (если была).

Если кадастровая стоимость отсутствует, применят рыночную стоимость, определенную на основании отчета оценщика.

Важно:
правило будет действовать только для сделок,не связанных с предпринимательской деятельностью.

Сроки

Законопроект внесен в Госдуму. Если его примут, поправки вступят в силу с 1 января 2027 года.

Как вам такая инициатива? Справедливо или усложняет жизнь?