Парадокс ЦОДов: нужны всем, но почти никто не строит. Почему?

❕ Спрос на мощности в московских ЦОДах превышает предложение так, что это давно уже не просто рынок продавца – это рынок того, «кто первым встал – того и тапки».

Загрузка столичных площадок составляет примерно 95%, а свободный резерв не превышает 1400 стойко-мест. Энергосетевые компании прекратили выдачу техусловий на подключение новых объектов, а доступные мощности зарезервированы до 2028 года. Казалось бы – золотая жила. Строй новые ЦОДы и греби деньги. Но всё не так просто.

📊 Средняя ставка аренды за стойко-место в Москве достигла 146,6 тысяч рублей в месяц (+31,4% год к году). Даже по минимальной планке это даёт 1,76 млн рублей годовой выручки с одной стойки. В среднем в одном коммерческом ЦОДе 500-600 стоек. Выручку можете с них посчитать сами.

Для сравнения – аренда офиса класса А в Москве-Сити редко даёт больше 40-50 тыс. руб./кв.м в год.

Но в ценообразовании ЦОДов главный мультипликатор даже не площадь и не количество стоек, а электричество. Обычная стойка потребляет 5–10 кВт, а приспособленная под задачи ИИ – до 40 кВт. То есть потенциал роста среднего чека со стойки ещё не исчерпан: маржу можно накидывать и накидывать.

Кто выигрывает в этом дефиците?

Выделю трёх крупнейших игроков, за которыми стоит следить:

✅ Selectel: выручка за 2025 год по МСФО – 18,3 млрд рублей (+39%). CAPEX за 9 месяцев составил 6 млрд рублей, анонсированы инвестиции в AI-инфраструктуру на 10 млрд рублей в ближайшие 5 лет. Компания собирается на IPO ещё с прошлого года, но пока дальше роуд-шоу дело не ушло. Зато на рынке есть их облигации.

✅ РТК-ЦОД («дочка» Ростелекома): выручка ожидалась около 80 млрд рублей за 2025 год. CAPEX запланирован на уровне 20 млрд рублей. Масштаб промышленный, но долги дают о себе знать. Также находится на стадии готовности к IPO c прошлого года, но всё на паузе.

✅ 3data: финансы закрыты, сеть частная. Зато компания лоббирует рынок и активно подогревает ожидания через исследования о тотальном дефиците.

❓ Почему при таком спросе ЦОДы не строятся как грибы после дождя?

Давайте разбираться без иллюзий. ЦОД – один из самых капризных активов для инвестора, и тому есть четыре причины:

1) Окупаемость уходит за горизонт планирования. При текущей ключевой ставке возврат вложений в стойко-место может растянуться на 10 лет и более, а в некоторых сценариях – за 15 лет. С кредитом банка под 20% годовых такие проекты попросту не запускаются.
2) Дефицит электричества – главный стоп-фактор. В Москве и южной части области к 2030 году прогнозируется дефицит мощности 564 МВт, к 2042-му – уже 3,15 ГВт. Новых подключений нет, а без них существование ЦОДа физически невозможно.
3) Строительство «в долгую» – не для нашего рынка. Полный цикл реализации крупного ЦОДа занимает от 2 до 5 лет. Плюс скачки доллара и санкционные ограничения – из-за них сроки поставок сдвигаются ещё сильнее. Всё это время инвестор получает нулевую доходность.
4) Капитал в режиме ожидания. С 2022 года поток иностранных инвестиций в сегмент практически иссяк. А российские инвесторы при нынешней ставке предпочитают вкладываться в инструменты с доходностью «здесь и сейчас».

⚡️ Таким образом, перед нами идеальный рыночный дисбаланс: спрос на услугу гарантированно вырастет на десятки процентов в год, но предложение ограничено физикой сетей и геополитическими факторами. Цены на аренду стоек вверх, и это не циклическая история, а структурный тренд. Дешёвой инфраструктуры в Москве не будет уже никогда.

Из публичных игроков самый интересный кейс – Selectel. Растёт без госдотаций на рыночном спросе и готов наращивать долю в высокомаржинальном AI-сегменте. РТК-ЦОД на втором месте. Обе истории могут стать публичными – обеим компаниям требуется приток дешевых денег для развития, но пока реализации выходу на биржу мешает внешняя конъюнктура.

Главное, что нужно помнить: ЦОД – это игра вдолгую. При текущих ставках запускать такие проекты нерентабельно. Но те, кто прямо сейчас вопреки всему занимают нишу и терпят расходы – те будут в будущем лидерами рынка.

Коллеги, приглашаю на свой канал для погружения в инвестиции через призму IT и цифровизацию бизнеса, где еще больше актуальных новостей и моих разборов — t.me/+-a0sqZD702Y5MDQy и max.ru/join/zufD-8BN8LHpjz788qsRV8AEpBjj2imDf6_uksr89tU