Как проверить инвестиционный проект: чек-лист инвестора

Инвестиции редко «ломаются» из-за одной причины. Обычно это цепочка мелких ошибок: не проверили структуру, поверили в цифры без сценариев, не посмотрели расходы, не поняли, как выходить. 

Ниже — чек-лист, по которому квалифицированные инвесторы проверяют проекты до входа. 

Подходит для недвижимости, девелопмента, ЗПИФов, бизнес-проектов в wellness/healing.

 

1) Что именно вы покупаете

Проверьте, что вы покупаете юридически:

• долю / пай / облигацию / договор займа / «участие»

• где закреплены ваши права (документ, а не переписка)

Проверьте, что является активом:

• недвижимость (участок, здание, права)

• доли в компаниях

• права требования

• денежные средства на счетах проекта

Проверьте структуру владения:

• на кого оформлен актив

• кто владеет проектной компанией

• кто контролирует деньги и ключевые сделки

 

---

 

2) Откуда берутся деньги

Любая доходность должна раскладываться на источники.

Спросите прямо:

• кто платит деньги проекту (арендатор / гости / покупатели / контракты)

• сколько таких плательщиков нужно (1 или тысячи)

• что происходит, если спрос ниже плана

Если это сервисный объект (например, термальный комплекс):

• сколько гостей в день нужно в будни и в выходные

• какой средний чек входа

• какая доля допродаж (SPA, гастро, абонементы)

• кто продаёт корпоративные пакеты

 

---

 

3) Финансовая модель: проверка без “красивых процентов”

В модели должны быть:

• исходные допущения (поток, чек, расходы)

• минимум 3 сценария: консервативный / базовый / сильный

• стресс-сценарий: что будет при −20% к выручке или росте расходов

Проверьте чувствительность:

• что сильнее всего влияет на прибыль (обычно поток + расходы)

• какие цифры нельзя “дорисовать” без последствий (маржа, загрузка будней)

4) Расходы и маржа: где чаще всего обманывают сами себя

Чаще всего ошибка не в выручке, а в расходах.

Запросите структуру расходов:

• персонал

• инженерия / коммуналка

• обслуживание и ремонт

• маркетинг и продажи

• налоги / безопасность / IT / эквайринг

Попросите показать, как меняется прибыль:

• если расходы выше на 10–15%

• если поток ниже на 15–20%

 

---

 

5) Сроки и этапы: девелопмент нельзя проверять «словами»

Если проект строится, важны не обещания, а контрольные точки.

Проверьте:

• календарный план (по этапам)

• что уже сделано фактически

• что будет сделано за ближайшие 60–90 дней

• кто подрядчик и как контролируют сроки/качество

• какие риски задержки на 3–6 месяцев и что проект будет делать

6) Ликвидность и выход: как вы заберёте деньги обратно

Задача инвестора — понимать выход ещё до входа.

Проверьте:

• как именно вы выходите (продажа на рынке / погашение / выкуп / оферта)

• сколько обычно занимает выход и по какой цене

• какие условия могут ограничить продажу

Если это биржевой инструмент (например, пай ЗПИФ):

• обороты и спред

• глубина стакана

• как купить пай ЗПИФ и как продать пай ЗПИФ на практике (лимитные заявки, дробление объёма)

 

---

 

7) Контроль и прозрачность: кто следит за проектом

Проверьте регулярность и формат информации:

• апдейты по проекту (как часто)

• финансовые отчёты (что именно в них есть)

• ответы на вопросы инвесторов

Проверьте роли:

• кто управляет

• кто контролирует (в фондах — спецдепозитарий, аудит, оценщик)

• как принимаются ключевые решения

 

---

 

8) Репутация и инфошум: как не принять решение на эмоциях

Если вокруг проекта есть “разоблачения”, действуйте методично:

• какие цифры использует автор и откуда они

• сравнимы ли объекты и локации

• не перепутаны ли понятия (учётная стоимость vs рыночная цена)

• что автор продаёт в конце (конфликт интересов)

Сильный проект не боится вопросов и спокойно даёт документы и логику.

 

---

 

9) Итоговый чек перед входом (10 пунктов)

1. Что покупаю юридически

2. Где актив и на кого оформлен

3. Откуда деньги и кто платит

4. Есть ли 3 сценария + стресс-сценарий

5. Расходы: структура и контроль

6. Сроки: этапы и фактический прогресс

7. Ликвидность: как выхожу и по какой цене

8. Контуры контроля: кто управляет и кто проверяет

9. Коммуникации: регулярность и прозрачность

10. Триггеры пересмотра: что должно случиться, чтобы выйти

 

---

 

Пример, где посмотреть подход на практике

Если вы хотите изучить пример проекта в нише wellness/healing с биржевой структурой и понятной логикой экономики, посмотрите материалы по Green Flow Парк Скандинавия.

Инструмент реализован в формате ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» и торгуется на бирже (ПИФГРИНФЛО, RU000A109G79). В модели проекта важны две вещи:

• экономика термального комплекса: поток, средний чек, SPA, гастро, абонементы, расходы

• оценка готового комплекса: стоимость 3,53 млрд+ ₽ (это влияет на понимание порядка стоимости актива)

Подробное описание проекта можно изучить тут: сайт проекта Green Flow

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вы опытный или начинающий инвестор и вам важны не «новости ради новостей», а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

Мы не создаем инфошум, мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

---

 

*Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

*Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем.