🕋 24,6% на индустриальной недвижимости Парус-СБЛ. Индексируем пассивный доход с недвижки

Недавно я писал про некоторые фонды недвижимости (в основном те, которые есть у меня в портфеле) и обещал разобрать другие. Пока только начал изучать и сводить информацию, так что большой разбор ещё не скоро, а пока смотрим на Парус-СБЛ, который вбросит в биржевой стакан последнюю пачку паёв. И это интересно.

Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 17 тысяч подписчиков, присоединяйтесь!

⛵️ Парус (PARUS Asset Management) — крупнейшая независимая платформа для коллективных инвестиций. Более 25 лет компания строит, управляет и продаёт объекты коммерческой недвижимости, в портфеле УК 18 объектов общей стоимостью более 100 млрд рублей. В каждый фонд пакуется один объект.

⛵️ Парус-СБЛ — один из таких фондов. В нём находится объект, в котором располагается логистический центр Сберлогистики. Находится в Московской области недалеко от Внуково. С арендатором подписан не расторгаемый договор до 2030 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Сейчас на странице Парус-СБЛ красуется вот такая салатовая лента:

⚙️ Параметры

• Фонд: Парус-СБЛ
• Ссылка: https://parus.properties/funds/sberlogistika
• ISIN: RU000A104172
• Старт: январь 2022
• Цена пая: 1 400 рублей
• Выплат в год: 12
• Плечо: сейчас да, но до 4к2025 плечо закроется
• Только для квалов: да
• ЛДВ: распространяется
• Новые паи: ~228,5 тысяч паёв на 320 млн рублей по 1400 рублей за пай
• Паи появятся: 07 июля 2025 в 17:30
• Комиссии: 10 млн рублей в год за управление фондом + 10% от дохода (ежемесячно с выплат и разово, когда УК продаст склад)

При учёте, что на пике биржевая цена доходила до 1740 рублей, а объём размещения небольшой, можно ожидать, что ценник пойдёт вверх. Столько паи стоили, когда стало известно о допэмиссии паёв, которыми погасится кредит, по 1400 рублей. В апреле была первая часть, теперь вторая.

Прогноз доходности от УК: 24,6%

• Пассивный доход: 12% годовых выплатами
• Рост: 12,6% годовых

🗓️ Я знаю, что вы будете делать в понедельник вечером

Будете мониторить ситуацию и при желании покупать паи. Впрочем, одного желания мало, нужен статус квала. Начало в 17:30, так что если кто-то хотел купить по 1700, можно купить по 1400. На абордаж;)

Как только УК продаст паи, они снова пойдут в свободное биржевое плавание, и тут можно вспомнить истории, когда они сразу же дорожали. Так было, например, с ПНК Рентал, также было с другими парусными фондами: Парус-ЛОГ и Парус-ОЗН. Будет ли так с Парус-СБЛ? Либо будет, либо не будет. Полагаю, что да.

В любом случае, выплаты индексируются по всем фондам в январе каждого года, а недвижимость дорожает. Фонды Паруса мне нравятся, у меня сейчас в основном ЛОГ и совсем немного ДВН, на СБЛ посматриваю время от времени, планирую поучаствовать немного с долгосрочной целью получения индексируемого пассивного дохода. Интереснее Атриума, АБ7 и РД, которые у меня в портфеле есть. На довольно коротком горизонте может стать интереснее Рентал ПРО, который у меня также имеется.

💸 Выплаты (до налогов)

• Февраль 2022 — июль 2022: 7,42 ₽
• Август 2022 — январь 2024: 9,08 ₽
• Февраль 2024 — октябрь 2024: 9,5 ₽
• Ноябрь 2024 — декабрь 2025: 13,33 ₽ — текущие до конца года такие
• В январе 2026 года следующая индексация

Как видим, с момента появления фонда выплаты выросли на 79,64%. Такое мы любим. 

🛟 Кредитное плечо

Лично меня всегда настораживало наличие кредитов в фондах Паруса, в СБЛ кредитные деньги есть, но кредит закрывают, так что будет как Сбер-ЛОГ, который у меня в портфеле есть. Как раз на деньги с продажи паёв кредит и закроют в конце года, осталось 320 млн. 

Получается, что это будет второй фонд без кредитных денег. Текущая доходность к цене пая в 1400 рублей составит 11,42%. Ну а дальше уже дело за рыночной конъюнктурой и ДКП.

Насколько я понимаю, другие фонды тоже планируют постепенно избавить от кредитов, буду наблюдать. Собственно, всё. Вы как, котлетеры и туземунщики, что думаете про Парус-СБЛ?

👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.