Заметки про инвестиции в бетон #2

Приветствую, дорогие друзья. Второй выпуск ключевых новостей для инвесторов в ЗПИФ на коммерческую недвижимость, разумеется, с авторскими комментариями.

2025 может быть рекордным по вводу складов

На рынке ЗПИФ недвижимости самый большой объем денег инвестирован в складские объекты. Этот формат недвижимости стал крайне популярным на фоне роста спроса на логистические объекты со стороны онлайн ритейлеров.

Закон спроса и предложения отреагировал: с одной стороны инвесторы наслаждались растущими ставками аренды, с другой стороны повышенный спрос привел к росту строительства новых объектов:

Объем ввода складов в России по итогам 2025 года может составить 4,7 миллиона квадратных метров [на 23% больше, чем в 2024], что станет рекордом за всю историю рынка, сообщил журналистам старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

До конца года ожидается рост свободных площадей до 3-3,5% в Московском регионе, в регионах – в среднем до 3-5%, на фоне снижения объёмов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов. Ставки аренды при этом останутся на текущем уровне, рассчитывать на снижение не стоит, в том числе ввиду прогнозируемого роста активности спроса к концу года.

Источник: newsrus.su/

Рынок складской недвижимости далек от охлаждения, но все же при формировании инвестиционного портфеля важно смотреть на стоимость квадратного метра объекта, который вы покупаете, альтернатива — посчитать ставку аренды квадратного метра (принято считать за вычетом операционных издержек). Как правило, недооценка в качественном складском объекте возникает в том случае, если затруднительно пересмотреть ставки аренды из-за условий долгосрочного договора.

Если вы самостоятельно не можете оценить, есть ли дисконт в конкретном объекте, можно посмотреть отчет об оценке на странице фонда: заключение о том, является ли ставка аренды для конкретного объекта рыночной, выше или ниже рынка публикует оценщик в своих регулярных отчетах (но такой отчет скорее всего вы не найдете в полном виде для квальных ЗПИФ).

Коллапс на рынке офисов продолжается

А вот ситуация на рынке офисов продолжает оставаться острой.

Объемы аренды офисов в столичном регионе в этом году падают, отмечают эксперты. Это связано, в первую очередь, с недостатком качественного предложения — выбирать потенциальным арендаторам просто не из чего.

В целом за год общий объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке в 2025 году составит 1,2 млн кв. м, что на 44% меньше результата 2024 года.

На фоне дефицита предложения и вымывания более дешевых вариантов средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды офисов выросли с конца 2024 года на 2,3% в классе А (до 28 036 руб. за кв. м в год) и на 0,5% в классе B (до 21 486 руб.). В сегменте же премиальных офисов ставки за три месяца подскочили сразу на 9,6% — до 67 900 руб. за кв. м в год.

Источник: rg.ru/

В отличии от складов, где договора аренды могут заключать на 10 и более лет, для офисов практикуют договора сроком 3-5 лет, что в текущих условиях создает благоприятную почву для более быстрого пересмотра ставок по уже готовым бизнес-центрам.

Обманчивость (?) в сфере торговой недвижимости

На рынке ЗПИФ есть не мало объектов торговой недвижимости. Здесь может показаться, что ситуация тоже развивается в позитивном для владельцев недвижимости ключе:

По данным на первый квартал 2025 года, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 4,7%. Это минимальный показатель за последние десять лет. С конца 2022 года показатель свободных площадей снизился на 7 процентных пунктов.

В районных торговых центрах уровень свободных площадей остается наиболее высоким — 11,6%.

В торговых центрах окружного и регионального формата наблюдается высокая заполняемость помещений — доля свободных помещений составила в них 3,9% и 3,2% соответственно.

Крупные торговые форматы демонстрируют максимальную заполняемость, в то время как районные центры по-прежнему сталкиваются с более высоким уровнем свободных площадей.

Источник: t.me/CORE_XP/3950

В чем же здесь подвох? А в том, что по-настоящему качественные торговые центры почему-то никто в форме ЗПИФ не продает. Так что за владельцев топовых ТЦ мы рады, но не от всей души.

На этом все. Продолжаю следить за важными для инвесторов новостями в сфере недвижимости.

Буду благодарен, если поставите лайк.