Миф: деньги с вкладов перетекут на рынок недвижимости

Деньги россиян на вкладах не дают покоя лучшим умам. Кто знает, сколько раз, мечтательно причмокивая губами, кабинетные аналитики мысленно отняли их и поделили. Ах, сколько проектов можно запустить на эти деньги, сколько акций скупить, сколько недвижимости! Объем депозитов все растет, и непереносимо желание запустить свою лапу в этот оазис. Вот только не идут деньги почему-то никуда. А копятся на депозитах. Видит их око, да зуб неймет. Разберемся, почему надеждам разгонятелей цен на недвижимость, что деньги с депозитов хлынут к ним, не суждено сбыться.

Для начала посмотрим, что происходит с депозитами. Для этого вооружимся статистикой денежной массы (туда как их часть как раз входят депозиты населения и счета до востребования).

Вы можете найти на диаграмме хоть один период, когда бы вклады устойчиво снижались? Если бы деньги имели свойство перетекать с вкладов куда-то еще, например, в недвижимость, необходимо, чтобы такие периоды имелись (что логично: ведь по сути именно на массовое снятие вкладов и перекладывание в другие инструменты и есть основной расчет).

Но как мы видим, таких периодов нет. Хотя что я говорю, один раз такое было. Если немного присмотреться, один раз за последние 13 лет объем вкладов немного снижался. И было это в конце 2014 и начале 2015 года (обведено кружочком). Тогда действительно, народ запаниковал (курс рубля рухнул), и начал снимать деньги с вкладов и скупать на что хватало денег: гречку, бытовую технику, автомобили и недвижимость. Правда, недолго это длилось: ЦБ поднял ставку, и ситуация быстро выровнялась: деньги вернулись обратно на вклады, а спрос на товары упал. Это был практически единственный случай по-настоящему жесткой ДКП в новейшей истории России. И, кто помнит, цены на квартиры после этого снижались! То есть массовое снятие вкладов привело не к росту цен на недвижимость, а к снижению. И это вовсе не случайность.

Если не глобальный, то локальный переток между различными типами активов, конечно, возможен.  Безусловно, люди могут снимать деньги с вкладов, и нести в недвижимость. Или, наоборот, продавать недвижимость, и размещать деньги на вкладах. Или переводить деньги на фондовый рынок.

Причем, распределение по классам активов больше зависят от предпочтений, если угодно, от менталитета людей, чем от экономической ситуации в стране.

Рассмотрим структуру активов россиян (по приблизительным авторским оценкам). Вклады, как мы выяснили, составляют 52 трлн. Все активы физических лиц на брокерских счетах 9,6 трлн. Активы в жилой недвижимости… парам-па-бам… 462 трлн!!! Это я просто перемножил жилой фонд на среднюю цену одного метра по Росстату. Скорее всего цифра даже больше, т.к. не учитывается некоторое количество жилья вне города, коммерческая недвижимость и земля.

Итак, лишь 2% богатства россиян находятся в финансовых активах на брокерских счетах. 10% — вклады и 88% — недвижимость!

Тот, кто напевает, что деньги будут перетекать со вкладов в недвижимость, хочет нас уверить что доля недвижимости, и без того огромная, будет еще возрастать. С чего это вдруг? Почему не наоборот? На мой взгляд, гораздо больше оснований ждать, что взлетит фондовый рынок: там уж точно, есть куда расти, да и емкость намного меньше. Не говоря уж о том, что в развитых странах доля финансовых активов у населения намного выше, а мы вроде туда стремимся…

Кстати, стоимость недвижимости без учета роста цен возрастает ежегодно примерно на 15 трлн. Это только новое жилье! Весь прирост депозитов за последний год – 12 трлн. (что, конечно, исторически очень много – деньги у нас печатают, что не секрет). То есть всего прироста депозитов не хватило бы даже, чтобы выкупить новое строительство, даже если бы у кого-то была такая цель.

Но даже не это главное.

Важнее уяснить, что депозиты и недвижимость не являются независимыми переменными. И рост одного тянет за собой другое. Также как снижение одного, провоцирует снижение другого.

Многие воспринимают депозиты как горшочки с золотом. Как будто они зарывают деньги в огороде, а через некоторое время выкапывают обратно и можно тратить на что угодно. Но откуда тогда проценты?

А проценты берутся оттуда, что банк деньги не закапывает, а выдает сразу в виде кредитов. И значительная часть этих кредитов – ипотека. А ипотека, как известно, это спрос на жилье.

То есть, в каком-то смысле депозиты уже потрачены на недвижимость. Значительная часть прироста денежной массы (которую мы видели не диаграмме выше) как раз и сформировала спрос на жилье, но только через ипотеку.

Нельзя второй раз потратить деньги, которые уже потрачены. Депозиты уже потрачены, уже перетекли в спрос (не только спрос на недвижимость, но и недвижимость тоже). Точнее, нельзя в сбалансированной экономике (то есть в такой, где денежная масса растет темпами, соответствующими темпам роста ввп).

А что случится, если человек захочет вернуть свой депозит? Тогда банк обязан на ту же сумму сократить кредит, чтобы свести свой баланс, то есть отток депозитов приведет к сокращению ипотечного кредитования. Что и произошло в 2015 году. То есть как мы видим, отток депозитов на самом деле приводит не к росту цен на жилье, а к снижению.

Но повторимся, это в сбалансированной экономике. В российском варианте, как мы видим, денежная масса растет пугающими темпами, и часть этого, несомненно, поступает и на рынок недвижимости. Но перекладывание денег с депозитов в недвижимость, тут совсем не при чем. Так что мухи отдельно, котлеты отдельно.

Ну, и наконец, стоит пару слов сказать о самих вкладах. 52 трлн выглядит огромной суммой, но это всего лишь 350 тыс. в среднем на человека. Явно недостаточно, для покупки шикарной собственности. Да и распределены они неравномерно. Значительная часть этой суммы – либо совсем маленькие вклады (очень любят откладывать деньги на вкладах пенсионеры), на которые ничегошеньки из недвижимости не купишь. Либо, наоборот, очень крупные вклады. Их держатели не имеют никаких жилищных проблем и не собираются ничего покупать (кроме, возможно, элитки). Основной же спрос на жилье формирует средняя прослойка, у которой вообще нет свободных денег (кстати, по опросам у 70% населения вообще нет накоплений) и покупают они исключительно в ипотеку.

////////

Наш ТГ канал EPICRIS