Почему продажи в девелопменте не равны выручке? 🏗💰

11 декабря 2024, 17:10
|
GloraX

Для многих инвесторов понятие «выручка» кажется простым: произвел товар → продал → получил деньги. Однако в девелопменте всё сложнее. Давайте разберемся, почему объем продаж и выручка девелоперов часто не совпадают и как на это влияют темпы строительства.

Важные понятия 👇

📑Объем продаж – это сумма договоров долевого участия (ДДУ) и купли-продажи, заключенных за период.

💰 Выручка — часть продаж, которая признается в отчетности в зависимости от степени готовности дома.

Но!

Если дом строится — выручка признается по мере готовности проекта.
Если дом уже построен — вся сумма продажи включается в выручку сразу.

Как раньше признавалась выручка? 🔙

Небольшой экскурс в историю! До конца 2017 года выручка девелоперов признавалась только по факту завершения строительства проекта, то есть после получения разрешения на ввод (РНВ) в эксплуатацию. Например:

Год 1: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 0
Год 2: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 0
Год 3: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 120 млн руб. (получение разрешения на ввод в эксплуатацию)

📉 Результат: нулевые показатели сменяются резким скачком – это путало инвесторов. Приходилось объяснять, почему компания работает нестабильно.

Что изменилось? 🌟

С 2018 года действует стандарт МСФО 15. Теперь выручка признается постепенно: продажи умножаются на % готовности дома.

Как определить степень готовности? 🤔

Существуют два подхода:

По этапам строительства, условно:

Фундамент – 20%
Возведение стен – 70%
Отделочные работы – 90%
Введение проекта в эксплуатацию – 100%

По освоению бюджета:

Если бюджет проекта – 100 млн руб., а освоено 50 млн руб., в выручке признается 50% от объема продаж.

Пример с новым подходом 🧮

Продажи по годам: год 1 – 60 млн руб., год 2 – 30 млн руб., год 3 – 30 млн руб. Итого за 3 года: 120 млн руб.
Проект строится 3 года равномерно по ~33% в год.

Теперь выручка распределяется так:

Год 1: 20 млн руб. (33% от 60 млн руб. продаж за первый год).
Год 2: 40 млн руб. (33%+33%=66% от 60+30=90млн руб. общих продаж → это 60 млн руб., из которых 20 млн руб. мы уже признали).
Год 3: 60 млн руб. (проект завершен, признаны оставшиеся 60 млн руб.).

❗️ Наблюдение: большая часть выручки признается ближе к завершению строительства, даже если темпы продаж замедляются.

Преимущества нового подхода 📈

📊 Стабильность: выручка распределяется равномерно, без резких скачков.

🔍 Сравнивать девелоперов стало проще: показатели EBITDA, ROIC и долговой нагрузки стали точнее.

🤝 Понимание для инвесторов: яснее динамика финансов и темпов строительства.

Ваше мнение важно! ⚡

Мы понимаем, как непросто разбираться в финансовой отчетности девелоперов, и готовы помочь с этим. Пишите ваши вопросы и мысли в комментариях, а мы обязательно постараемся на них ответить и осветить в следующих постах💬