Какая связь между Сочи, инвестициями и А.С.Пушкиным?

Александр Сергеевич Пушкин… без лишних слов и лести — один из самых крутых поэтов в мире. Он был настолько гениальным, что, скорее всего, продал душу Дьяволу за свой талант.

Пока Сашка учился в гимназии он был среди отстающих и так и был бы ноунэймом и не оставил бы вообще никакого следа в истории, если бы вовремя не пришла к нему отличная мысль: «Го бабосы зарабатывать», сказал ему его внутренний голос и он начал творить и, уже совсем скоро словил свой первый гонорар и волну хайпа.

От запредельного таланта Пушкина питерские дамы сбрасывали корсеты и верещали громче, чем малолетки в начале 2000-ых на концерте «Отпетых мошенников».

Пушкин нащупал свою золотую жилу и зарабатывал больше чем 1,3 млн рублей в год. Вы же можете зарабатывать в 2 раза больше, приобретя апартаменты в комплексе «Pushkinn» в г. Сочи...



🤦‍♂️ По крайней мере именно так 👆 нам заявляют риелторы с лучезарными улыбками на YouTube и в Instagram.
Со страниц своих соцсетей наваливают нам на уши о том как будет расти стоимость квадратного метра, рассказывают про стабильный ежегодный доход с какими то фантастическими цифрами. Всё это подкрепляют таблицами рассчета доходности и успешными кейсами 🤦‍♂️.

Отдел продаж застройщика уверяет нас (и это же транслирует риелтор), что минимальная доходность собственника будет составлять от 2,4 млн руб в год...



Комплекс находится практически в центре Сочи. Номера полностью укомплектованы всей необходимой мебелью и техникой. Возможно риелторы и не врут 🤷‍♂️?



Чтобы понять насколько это реально — достаточно обратиться к царице наук… к математике:

Если, как утверждают те, кто хочет втюхать Вам эти апарты номер приносит 2,4 млн ₽ чистыми… то с учетом доходности Управляющей компании (30%); затрат на маркетинг (10%), затрат на замену оборудования, коммуналку, страхование (10%)… валовая прибыль с 1 номера (при среднегодовой загрузки в 70%) должна быть 4,8 млн ₽.

4,8 млн / 255 (дней загрузки) = 18 823 руб в среднем должно стоить проживание в апартаменте в сутки...

И это в отеле, в котором нет ресторана… нет кафе… нет сауны… нет даже бассейна и своей территории...



Возможно, я что то не понимаю и такой доход возможен? Но, у нас с вами всегда есть наш верный помощник: Google...


Получается, что в зимний сезон номер в этом отеле можно снять (в среднем) за 3 т.₽ в сутки....

Может быть в летний сезон цена другая?


Нет, тоже далеко не 19 000 ₽ в сутки...

Парадокс всей этой ситуации заключается в том, что комплекс распродан на 96%… (остались только перепродажи от разочаровавшихся инвесторов)… другие же ждут своих миллионов...


Но в реальности они получат:
135 (дней загрузки в летний сезон) × 7 500 (средняя стоимость размещения) = 1 012 500 ₽ = валовая выручка в летний сезон.

По статистике летом генерируется 75% общегодовой прибыли. А это значит, что:
1 012 500 ₽ + 25% = 1 265 625 ₽ валовая выручка с 1 апартамента за год.

Вычтем 20% на рекламу, замену оборудования, коммуналку, страхование и получим:
1 265 625 ₽ — 20% = 1 012 500 ₽
👆 а вот уже с этой прибыли отдадим 30% Управляющей компании:
1 012 500 ₽ — 30% = 708 750 ₽… те деньги, которые перечислит Вам УК в течении года...
Заплатив налог (6%) у Вас останется 666 т.р. 😈… очень символично 🤦‍♂️

Но, в наших расчетах не хватает одной очень важной составляющей: Цены самого апартамента:



Посчитаем рентабельность:
666 т.р / 8,5 млн ₽ × 100 = 7,8% годовых.

А какое пафосное название… «Пушкин»… 🤦🏻‍♂️

Означает ли это, что хороших инвестиций в недвижимость в курортных городах нет? Отнюдь, просто нужно не полагаться на честность риелтора, а проанализировать всё самостоятельно (алгоритм я Вам дал).

Чтобы ознакомиться с другими, более интересными вариантами для пассивного дохода, переходите по ссылкам на другие статьи на Smart-lab:
1) smart-lab.ru/mobile/topic/1057826/ — рентабельность 12,8% + 20% на росте цены;
2) smart-lab.ru/mobile/topic/1057323/ — рентабельность 12,3% + 30% на росте цены.

Спасибо за то, что осилили этот лонгрид 😁 и хорошего времени суток 🤝