IPO - Девелопер АПРИ

Обзор от 16.07.2024

На IPO собрался еще один девелопер. На этот раз не гигант-федерал, а представитель хорошо выстреливших в цене регионов за Уралом — Челябинска и Екатеринбурга. В проекте у компании еще есть территории на острове Русский на дальнем Востоке и Железноводске — Минеральные воды.  

Бизнес:

В мае 2024 челябинский застройщик «АПРИ» (до апреля 2024 года АПРИ «Флай Плэнинг») отметил десятилетие. 

Страница на сайте ДОМ РФ. Подробная презентация проектов и бизнеса. 

Есть видео обзор проектов компании, вышедший около года назад https://youtu.be/ep21pSG4qt0  — можно отследить прогресс планов за это время.



По фактическому объему ввода жилья в 2023 году Челябинская область, домашний регион АПРИ, занимает 13 место в стране, Свердловская область – 9е место (и 5е место по объему текущего строительства, по данным ДОМ.РФ на март 2024 года).



Регион очень сильно вырос в цене вслед за развитием промышленности на фоне СВО и в силу дефицита кадров. Вместе с льготными программами ипотеки это дало х3 к ценам с 2019 года:



АПРИ хорошо освоили формат работы с комплексным развитием территории (КРТ) в Челябинске и Екатеринбурге, городах с промышленным потенциалом. Это концепция «Город в городе» с доступностью основных услуг в радиусе 15 минут пешком. Помимо этого хотят войти в города, где более популярен туризм. Это как раз проекты на острове Русский и в Железноводске - Ставропольский край .



У компании есть большая корпоративная стратегия, доступная по ссылке. Стратегия рассчитана на 5 лет и не менялась существенно в последнее время. 

Вопрос, который сильно волнует сейчас всех инвесторов в недвижимость — что по ипотеке? Продажи в ипотеку с господдержкой были невелики. У компании около 36% продаж дает кластер коммерческой недвижимости, плюс в планах промышленная недвижимость. Естественно, никакой большой льготной ипотеки и перегрева тут не было.

У компании хорошую долю занимала семейная ипотека. А лоты в продаже — нормальные с точки зрения семьи. Как раз хватает и 2х и 3х комнатных квартир, так что сохранение семейной ипотеки тут очень поможет.

В 2024 году очень много сделок в наличной форме.



Земельный банк у компании сейчас 2.2 млн квм + потенциал 900 тыс. кв м. До 2025 года проекты обеспечены землей на 100%, до 2026 года — обеспечены на 80%. Далее придется подкупать землю. Деньги от IPO могут пойти и на эти цели тоже.

Финансы:

После 2022 года в регион очевидно вошли деньги, пошла загрузка работой промышленности, пошли в рост цены на жилье. Рост выручки и прибыли виден невооруженным глазом. Следствие трехкратного роста цен на квартиры в Челябинске и чуть менее сильного роста в Екатеринбурге.

Прим: на графиках Общая выручка по всем проектам (дочерних и ассоциированных компаний), расшифровка 3 МСФО.



В первой половине 2023 года была отражена крупная покупка с большой прибылью. С 2020 года были партнерские проекты. Делали проекты градостроительства, 50% продавали, получали деньги и потом совместно шли продавать в формате 50/50%. Прибыль от партнёрских проектов (где у АПРИ меньше 50%) учитывалась в прочих доходах.

С 2023 года стали подписываться как управляющие партнеры, теперь консолидируют.



Эти факторы видны и на диаграмме с EBITDA ниже.



В 2024 году инфляция затрат будет около 10-12% в стройке. 

Долговая нагрузка вполне терпимая, но деньги от IPO сейчас могут быть даже выгоднее, чем новые выпуски облигаций (с текущей то ставкой). По проектному финансированию сейчас покрытие эскроу около 60%. Раскрывали много лотов в конце июня — по микрорайону «Притяжение Челябинск» и «Парковая Премиум». Поэтому счет не набит под завязку. 

Важно — помним, что инфраструктура, которая как раз и создает возможность продавать с высоким чеком квадратные метры, финансируется облигациями. Облигации в обращении:




Средства от IPO все Cash-in. Деньги, которые собираются привлечь пойдут на расширение масштабов работы и на инфраструктурные проекты.

Динамика денежных потоков компании хорошо коррелирует с ростом масштабов продаж.



Спросили компанию про риски подрядчиков. Ведь они то вынуждены работать с дорогими кредитами. Подрядчиков АПРИ фондируют для закупки основного материала. Самое основное сырье и расходники идут в работу по давальческой схеме. Подрядчики несут на себе затраты на персонал и общие расходы. Много подрядчиков — все ниже 10% доли в общем объеме работ. Поставщики панелей и кирпичей — большие игроки, но здесь рисков не так много, потому что поставки идут не только для АПРИ.

Планы на ближайшее будущее:

План продаж на 2024 год немного оптимизировали. 2024 и 2025 годы будут продавать чуть медленнее, чтобы держать ценник и маржу продаж. В 2024 году могут выдать 2.5-3 млрд рублей прибыли.



Компания планирует агрессивный захват рынка и ввод жилья в регионе.


В стадии строительства в домашнем регионе основные метры. В 2024 году это около 280 тыс кв.м. в проектах «Твоя Привилегия», «Парковая премиум», «Притяжение». Распроданность старых лотов под 90%. В многоэтажных дома к концу строительства продано под 70%+.

Параметры предложения:

https://xn--80aque.xn--p1ai/news/pao-apri-publikuet-predvaritelnye-parametry-ipo/



Дивиденды: 25-50% от ЧП по МСФО + возможность ежеквартальных выплат.

Оценка в 10-11 млрд рублей с P/E 4.5-5 по итогам 2024 и P/B чуть больше 2x. Чистый долг/EBITDA 2.8- 2.7. У ПИК и Самолета P/E 10-11. Понятно, что у них тут зеркало заднего вида с мощным годом, но все же разница вдвое предполагает оценку на уровне рынка соразмерно и темпам роста и размеру бизнеса и региону работы. 

Итого:

При чистой прибыли 2024 в 2.5 млрд (берем по нижней границе), мы получаем P/E менее 5х. На фоне предыдущих размещений это неожиданно и очень адекватно. Понаблюдаем за роад шоу, послушаем интервью с компанией. Пока что выглядит как хорошее честное предложение с разумной оценкой.