Инвестиции в недвижимость

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

Оказалось, что на протяжении 145 лет эффективная среднегодовая доходность фондового рынка была сопоставима с доходностью инвестиций в недвижимость (см.

Образование «пузыря»: 2004 – 2007 год.

Лопнувший пузырь доткомов и шок от терактов в 2001 году вынудил Федеральную Резервную Систему (Центральный банк США) понизить процентные ставки с 6,5% вплоть до 1%.

Резкое сокращение процентной ставки стимулировало спрос за счёт дешёвых кредитов, что позволило экономике США быстро выйти из рецессии.

Однако, снижение процентной ставки заложило фундамент для образования нового пузыря.

В этот период экономика США росла на 3-4% в год, рост безработицы был ниже долгосрочного среднего уровня (4-5%), а инфляция колебалась в диапазоне 2 – 3,5%.

ФРС занималась стабилизацией инфляции, не обращая внимания на тревожные звоночки, а они были.

Инвестиционные активы (в том числе недвижимость) покупались на заёмные средства.

Долговая нагрузка домохозяйств выросла с 85% от располагаемого дохода семьи в 2000 году до 120% в 2006 году.

Цены на дома возросли более чем на 80% по сравнению с 2000-м.

С точки зрения роста это был самый масштабный рост цен за последние 100 лет в США (за исключение окончания Второй мировой войны).

Авраам Балаболин, ну я как император Марса могу вам немного земли продать. Я правда пока освободил только 1/3 Марса. Но в будущем может быть...

В начале каждого месяца обновляю графики цен и предложений в пяти городах Краснодарского Края по данным Домклик. Смотрим цены первички:

В Феврале слега просели Краснодар и Сочи. Новороссийск слегка подрос. В целом, ничего экстраординарного не случилось.

На графике нет Геленджика. Правящий класс тупо запретил строительство в этом крохотном городке. Видимо, сейчас распределяют землю между своими. На это требуется время.

Почему в базе Домклик нет новостроек Анапы — загадка. На Циане они присутствуют в полный рост.

В Сочи правящий класс так же запретил строительство жилья. Но блатные застройщики продолжают лепить объекты рядом с дачей Предводителя. Поэтому, тамошние новостройки (точнее — новопеределки) присутствуют в базе Домклик в виде сверхдорогих предложений для тех, кто хочет жить ближе к владельцу рублевого печатного станка.

Смотрим цены вторички:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

• Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
• Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

• Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

Андрей Рулин, НАДО ПОКУПАТЬ ЗЕМЛЮ НА МАРСЕ КОГДА НИБУДЬ ОНА БУДЕТ ДОРОГАЯ И НИ КТО ПОКА ЧТО НЕ ОТОЖМЕТ.

🏙 Я не приемлю идею приобретения жилой недвижимости как инвестицию, особенно если при этом «инвестор» использует ипотеку (в прошлом году было рекордное число сделок с ипотекой). На сегодняшний день сдача квадратных метров принесёт в лучшем случае 4—5% годовой доходности (в худшем доходит до ~3%), при этом никто не учитывает амортизацию квартиры (мебель, техника, страховка, ремонт после нежелательных квартиросъёмщиков и простои квартиры). По сути, вы зарываете свои деньги в бетон и получаете годовую доходность ниже банковского депозита. Конечно, мне можно возразить и скинуть график IRN, но то, что сейчас происходит на рынке недвижимости можно назвать двумя словами — мыльный пузырь. Спрос уменьшается, цена на квадратные метры взлетела до небес, ставки по ипотеке растут, предложений с арендой море, а доходы граждан падают, поэтому слушать очередную чушь от риелторов про ту зе мун в бетоне — смешно.

Единственное, что вас может заставить влезть в банковское рабство на 30 лет это отсутствие жилья (эту ситуацию хотя бы можно понять).

Посмотрел свежее интервью с Дмитрием Григорьевым - генеральный директор компании Циан. 📱

Циан – сервис по покупке, продаже и аренде недвижимости с ежемесячной аудиторией более чем 21 млн человек.

В интервью Дмитрий рассказал про текущее состояние дел на рынке недвижимости, а также дал прогноз на среднесрочный и долгосрочный период.

Сделал короткую выжимку интересных моментов из интервью.

Итоги 2022 года 🏙

Количество сделок на первичном рынке в 2022 году снизилось на 16% по сравнению с 2021 годом. В Московском регионе падение на 19%.

Объём предложения, который вышел на рынок после мобилизации небольшой и уже вышел на плато.

Увеличился срок продажи квартиры на вторичном рынке с 2 месяцев до 3 месяцев.

Год в целом завершился неплохо. Ожидания были гораздо хуже, к тому же мы сравниваем 2022 год с аномальным 2021 годом.

Застройщики 🏠🏠 чувствуют себя неплохо благодаря поддержке государства.

Прогноз на 2023 год 📉

Спрос будет немного выше, чем в 2022 году.

При этом предложение стабилизируется из-за того, что количество объектов, вводимых на первичном рынке, будет постепенно снижаться.

Изучаем ГК РФ Статья 578. Отмена дарения.

Самое распространенное это дарение вместо оформления наследства — объявятся другие наследники, которые будут оспаривать дарение.


2. Если даритель попал под банкротство большой шанс что конкурсный управляющий откатит сделку.  

А если даритель юр лицо — банкрот потеряете купленную квартиру со 100% вероятностью.

3. Через договор дарения куча разных левых схем реализуется.

Понятное дело, что новая недвижимость дарится в основном для того чтобы вывести ее из обще семейной собственности. Но вот при покупке такой недвижимости вполне может оказаться что супруг, который не собственник, вложился на крупную сумму в ремонт и потраченную сумму он не против вернуть, а это суды. Оно вам надо?

VipPREMIER, фундаментально недвижка ничем не лучше акций. Если продуем войну, то она стремительно уползёт вниз в долларах ввиду отсутствия п...

По итогам Февраля, средние цены квартир (первичка+вторичка) в 20 самых живых регионах России изменились так:

В золоте цена снизилась на -2.8% до 27.6 грамма за 1 кв.м.

В нефти цена снизилась на -6.0% до 19.6 бочки Brent за 1 кв.м.

Перспективы рынков недвижимости по мнению аналитиков Тинькофф Инвестиций.

В этом году альтернативные активы, в частности недвижимость, скорее всего, упадут в цене. Причины: рост процентных и ипотечных ставок, глобальная рецессия и замедление спроса на жилье. По данным Oxford Economics, в 18 развитых странах замедление роста цен на жилье  будет самым сильным с 2000 года. Речь идет о Канаде, Японии, США, Южной Корее, Австралии, Великобритании, ЮАР, а также странах Евросоюза. Причем в половине из них цены будут именно падать, а темпы падения будут сопоставимы с теми, что мы видели в 2009 году.

Россия: льгот уже не хватает 

В последние годы российский рынок недвижимости активно рос благодаря льготным ипотечным программам. Ипотека сейчас — главный драйвер спроса на рынке: доля сделок с такими кредитами на первичном рынке жилья достигает 70%. 

Весной 2020 года, в разгар пандемии COVID-19, когда спрос на новостройки сильно упал, государство запустило программу льготной ипотеки с целью поддержать застройщиков. В начале 2022-го программа должна была завершиться, но из-за нового кризиса ее продлили до конца года, а затем – до 1 июля 2024 года. Параметры ипотеки несколько раз менялись. 

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).