Инвестиции в недвижимость

Многие жалуются мол вот недвижимость — левая тема в плане инвестирования… лучше б я баксы взял или офз или вообще ничего не брал и тп. Да, я соглашусь что относительно фондового рынка недвижка никогда не будет столько приносить. Да и вообще многие считают что бетон — это шляпа шляпская. 
В принципе если в жизни подходить к покупке чего либо как баран, то есть в лоб, то ничего удивительного в результате не будет будь то покупка недвижимости, акций, автомобиля и тп. Нельзя подходить к покупке безрассудно. Можно и машины покупать с мозгами и много на них не терять, и это не обязательно марка тойота и ее производные. Многие и на немцах ездят а не на этих корытах для маленьких японцев или корейцев и не теряют денег. НДС дизель и тп. Выбирают точно также удачные моменты по скидкам а скидочки в ауди и мерседесе огого какие бывают. Даже щас вшивую тойоту или киа без допов не взять в то время когда любой мерс иди бери в наличии со скидкой. Эт я так для примера, просто ребята тут рассказывали что на несчастный kia sorento навешивают по 600-800 тр допами и стоит 3.5-4 млн. да нах это говно сдалось за эти деньги. Продолжать про машины можно до бесконечности. 
Терь про недвижку. Если вы где то в гетто в люберцах прикупили 50кв метров за 8 млн р с очередью в 2024году в 45 этажном доме с 20 подъездами и таких зданий на районе будет 50 шт… так чего вы удивляетесь что этот порожняк будет только дешеветь? в нем даже таджики жить не захотят со временем. Это не инвестиция. Это просто тупая покупка, примерно как покупка ВТБ =))), да и то ВТБ лучше смотрится. Если уж вы хотите вложиться в бетон, то смотреть нужно на расположение, какой это город, сколько квартир в доме и тд и тп. Никогда не задумывались почему всё что стоило 400тр за кв в москве стало стоить 600? Ответ прост — хата не резиновая, в центре местоу нет. А кататься по Москве часами на подземном поезде из гетто на работу и обратно — нормальный человек с деньгами не хочет. Я не говорю что центр города это панацея, но почему то именно там всегда все хорошо с недвижкой. Нет денег на центр? — это уже другой разговор. Ищите не москву. Питер, Калининград, Сочи и тп. т.е. города с хорошим климатом и наличием инфраструктуры. Покупая недвижку в первую очередь нужно задумываться о ее ликвидности. Сможете ли вы ее реализовать в случае шухера и тп короче говоря все тоже самое что и на фонде. Если вы купили какой нить хлам типа мечела на 100 млн р. то и должны подумать об кого и почем потом выходить. 
Лично для себя лично сделал вывод что можно даже брать зарубежную недвижку только не в таких странах как Черногория, Испания, Румыния, Болгария и прочий хлам. Есть же США, Англия, Германия и др нормальные страны. Купить за бугром потому что дешево особенно в зоне евро — эт по мне так такая же банальная ошибка как и на фонде купить какой нибудь говно на штатах авось когда нибудь вырастет. Плюсом нужно думать что вы помимо геморроя от покупки недвижки за бугром получите, например ВНЖ. 
Иными словами покупка бетона не должна вас обременять. Как и любая собственность она требует ухода, вложений и присмотра. Берите то что вам не доставит хлопот, если хотите часть денег зарыть в нее. Лично я так поступаю.
Думаю хватит. Надеюсь посыл понятен.

Отвечу на следующие вопросы по недвижимости:
Стоит ли брать ипотеку в таких условиях? Когда могут упасть цены на жилье?
Обязательно коснусь роста цен на строительные материалы, металлы и так далее.
Будут и конкретные рекомендации для покупателей и продавцов по поведению на рынке недвижимости в данный момент времени.
Даже расскажу, как я вот только что продал свою старую квартиру.
Коснусь льготной ипотеки и ее целесообразности.
Ответы на все эти вопросы вы можете найти в этом видео:

Недвига, мать ее, Часть 2, или Рекурсия по-русски!!!

Все персонажи вымышлены. Совпадения случайны.

2018 год. Где-то на окраине Москвы. Ходим с супругой выбираем квартиру. Надоело снимать однушку и сходить сума от отсутствия «твердой» почвы под ногами. Дверь открывает какой-то 50 летний мужик в трениках. По комнатам бегают малолетние дети. Его жена, уткнувшись в телефон сидит на кухне. Обстановка как на вокзале. Творческо-советский беспорядок вокруг. Тазы какие-то, шкафы… Люди так и не вышли из 90х по обстановке.

Краем глаза я замечаю открытый график доллар/рубль на компьютере хозяина. Писец! Уже 59 за доллар!!! Понимаю, что хозяин — наш человек. Лудоман. Отсюда и беспорядок.

Подумав пару минут, я понял, что этому человеку продать квартиру нужно срочнее срочного и купить доллар #навсепля.

…На сделке по квартире за сумасшедшие 9 150 000 руб. я увидел прошлую цену покупки. 10 лет назад в 2008 году ее купили за 8 000 000 руб.!!!!!!! 

Представим что бы было, Если «пик» запустил бы фьючерсы на свои метры:
можно придумать уже название
piH3 
piZ4
Pi (пик) -03.23 года
Вопрос Фьючи должны быть по идее поставочные.
Кто выходит на поставку тот получает базовый актив
Базовый актив Pic/RUB.tom
pic/rub.tom метр в виртуальнвы в двухкомнатной квартире с площадью 63 м с тремя окнамина среднем этаже с одним санузлом и ванной, вид окна в окна и на след башню. Этаж средний от 4 до 16, от метро 30 минут пешком.
Видовые квартиры, квартиры меньших или больших площадей, квартиры с др. параметрами (кол-во санузлов, окон) можно обменять с коэффициентами в офисе компании. 
Сленг :
«вышел в ключи 🔑» проморгал экспирацию
 
 По идее 
фьючерсы это всегда контанго, значит самая Выгодная стратегия продавать фьючерсы с дальней экспирацией.

«Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения, — отмечает Литинецкая. — В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета».

По итогам прошлого года, согласно Росстату, россияне обеднели на 3%, а в первом квартале реальные располагаемые доходы просели на 3,6% в годовом выражении, опустившись на «дно» за 10 лет.

Себестоимость строительства одного метра в Воронеже — 29 700 рублей, а
согласно данным аналитического отдела INFOLAINE средняя цена квадратного метра в новостройках — 66 910 рублей.

Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?

Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. Этот инструмент — REIT. В статье расскажем:

• каким он бывает;
• сколько можно заработать;
• когда его покупать.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход из строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.

На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT — альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.

Сразу скажу о минусе — это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.

В предыдущем посте https://smart-lab.ru/blog/693823.php писал, что считаю «харды» важной частью капитала, но все-таки решил продать свою инвестиционную однушку. Причины:

— трудозатраты времени на деятельность рантье оказались больше, чем я думал;

— выхлоп от аренды с учетом коммуналки оказался меньше ожидаемого;

— рано или поздно потребуются капитальные вложения для ремонта;

— рынок аренды давно стагнирует и я сильно сомневаюсь, что ставки на аренду сильно вырастут в обозримом будущем, особенно в регионах, особенно в депрессивных;

— ликвидность недвижимости по сравнению с любой ценной бумагой, обращающейся на организованном рынке ниже на несколько порядков (продажа квартиры требует недель, а не минут/часов);

— чрезмерная концентрация активов в одном месте.

Сама по себе квартира, если ее рассматривать как актив имеет свои плюсы:

— значительно большая защищенность от мошенничества (лишиться квартиры куда труднее, чем денег на счету);

4 июня на Петербургском международном экономическом форуме Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки ещё на год. Теперь льготная ставка будет 7%, а применить ее можно будет при сумме кредита не более 3 млн. руб. Решение спорное, и вот почему:

Новые условия не соответствуют изначальным целям. Программа льготной ипотеки решала две задачи — улучшала жилищные условия семей и поддерживала застройщиков на период пандемии. Ограничение суммы планкой в 3 млн рублей противоречит обеим целям. В городах-миллионниках купить сколько-нибудь нормальную квартиру за такую сумму почти невозможно — большинство даже однокомнатных квартир не проходит по цене, что нивелирует смысл льготной ипотеки и для покупателей, и для застройщиков.

Мы в InveStory считаем, что текущие полумеры — пауза для того, чтобы выработать меры поддержки строительной отрасли, которые не приведут к разгону инфляции. Рост спроса на недвижимость из-за льготной ипотеки за год привёл к противостоянию Правительства и Центробанка. Из-за дешевой ипотеки ЦБ вынужден проводить более жесткую денежно-кредитную политику, таким образом перекладывая издержки льготной ипотеки на плечи всей остальной экономики, тем самым ограничивая ее рост. Решение о продлении льгот в урезанном виде — компромисс, частично удовлетворяющий интересы большинства сторон: Правительство идет навстречу ЦБ, но формально не перестаёт отстаивать интересы ипотечников и застройщиков.

Ещё не так давно сектор недвижимости представлял собой тихо затухающую, ничем не примечательную отрасль. С 2014 по 2019 год стагнировал как спрос, так и предложение, а государство не проявляло особого интереса к сектору.

Однако всего за два года мы пришли к точке, в которой находимся сейчас: с задранными до потолка ценами на квартиры и острым дефицитом предложения.

Как так получилось? Мы видим следующие факторы:

1. Дешевая ипотека. В 2020 году процентная ставка по ипотеке падала как из-за снижения ключевой ставки ЦБ, так и из-за обилия льготных программ (льготная, семейная, сельская, дальневосточная ипотека). Это привело к снижению средневзвешенной ставки по ипотеке с 8.3% до 5,8% в декабре 2020 года. Удешевление ипотеки повысило доступность квартир, что привело к росту спроса и, как следствие, росту цен.

2. Кризисные настроения. На фоне пандемии население ожидало кризиса и высокой инфляции. Для большинства людей “припарковать деньги в бетоне” выглядит одним из самых надежных способов вложения денег при растущих ценах. При этом покупка недвижимости становится уже не только способом улучшить жилищные условия, но и активом для инвестирования — многие брали кредиты для оплаты первого взноса по ипотеке, потому что “недвижимость только дорожает, а квартиру можно сдавать и получать стабильный доход”. Таким образом ожидание роста цен к этому росту и приводит — застройщики видят повышенный спрос и отвечают повышением цены.