Объект 2006 года постройки, но при первом взгляде возникло ощущение, что он состарился сразу в момент постройки.
Подчеркну, что с уважением отношусь к компании Активо. С А2 начались мои инвестиции в ЗПИФ. Далеко не все их фонды могут похвастать отличным качеством объектов, и описываемый кмк входит в их число. Но к самой компании вопросов нет — репутация хорошая и можно уже сказать многолетняя.
Впрочем отвлекся — сооружение и правда изрядно уставшее, требующее как наружного, так  внутреннего обновления.
Приведу одну на первый взгляд мелкую, но на самом деле важную деталь.
На одном из этажей наткнулся на облезлый диван для посетителей.
Но при всей суровости обстановки — пустующих помещений замечено не было. 
Думаю А14 хорошо подходит под иллюстрацию того, как отличная локация вытягивает даже сомнительный объект.
Место действительно центровое, тут не отнять. Запад, прямо у метро Багратионовская и всего в 2км от трешки.
А маленькая площадь (2800 кв.м) облегчает вопрос с поиском арендаторов и добавляет стабильность.

( Читать дальше )

Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.

( Читать дальше )

До недавнего времени не покупал сабж. Экспозицию на торг метры делал только через Акцент 4, тем не менее в фокусе всегда держал, ибо фонд от Паруса игнорировать не правильно.
Основных МИНУСОВ у Триумфа два если кратко: 1) Локация — терра инкогнита. 2) Отсутствие внятной аналитики от УК.
Посещение умирающего Июня не отвратило от риска лезть в неизвестный актив, но возымело обратный эффект, ибо наглядно показало, что даже в таких трэшовых условиях есть арендаторы, которым ТЦ нужен.Но покупать только на ощупь не наш метод, поэтому вооружившись Яндекс картами и Gemini, попытался как мог, понять что там, в неизвестном Триумфе ))

Итак, какие ПЛЮСЫ вижу.

1. Фонд от лидера рынка ЗПИФ. Такого уровня взаимодействия с инвесторами как у Паруса, нет ни у какой УК даже близко. Про новый ЛК я вообще молчу — это просто ягодка. Кстати тот же Акцент не всегда отвечает в тг на сложные вопросы. Уходят от ответа, молчат )
2. Единственный ТЦ такого размера в центре Саратова, а земля в центре более чем миллионной агломерации всегда будет в дефиците и дорого стоить.

( Читать дальше )

Пост больше для себя, чтоб не забыть важные нюансы.
Есть прямо на м. Н. Черемушки объект, без затей названный также. 5км до трешки, юга-запад, все дела.
Но посетителей встречает карусельная дверь, которую нужно толкать самому. Пустые помещения начинаются прямо с первого (лучшего) этажа.
На этажах выше первого пустого уже около половины (субъективно). Проводка, вылезающая из стен, саморезы, торчащие прямо из плитки и тд. Крч это был номер 1 в моем рейтинге пациентов. Пока не посетил следующего.
ТЦ Июнь Красногорск.
Всего 700 м от МЦД Павшино. Стоит прямо на Волоколамке, на вечерней стороне, что очень удобно для автотрафика.
Но огромным минусом (возможно фатальным) является то, что шоссе отделяет объект от основного жилмассива.
На главном входе карусельная дверь не работает, это похоже некая база у прихворавших зданий. Впрочем она там итак не нужна.
Немногочисленные посетители спокойно просачиваются через обычную.
Архитектурно объект внутри много интереснее устроен, чем черемушкинский собрат.

( Читать дальше )

В условиях высокого уровня инфляции эффективное лекарство — это офисные и торговые метры. Что купить из последних ?
У Активо есть пара годных фондов, но они не торгуемые — мимо.
Есть Атриум и Перловский от Велеса. 
У Атриума все норм, но помещение одно и один арендатор. Перловский — неплохой объект. Но доходность низкая. В принципе в умелых руках ТЦ мог бы быть конфеткой, но это не про текущее управление в стиле “итак сойдет”.
САБ3 от СФН. Отличный ТЦ Речной внутри. Но это не монофонд, а солянка с БЦ и складами, при этом инфы около 0. Купил его на падении, что называется “на ощупь”, несколько раз посетив объект.
Парадокс, но САБ3, купленный таким способом дает мне макс дивдоходность среди прочих ЗПИФ портфеля. Больше 14% после НДФЛ. Причем эти выплаты могут изрядно подрасти в будущем на ротации. Ключевое слово “могут”, ибо все на уровне догадок и предположений.
Триумф. С большим уважением отношусь к Парусу — лидеру на рынке ЗПИФ. Самые большие позиции моего портфеля — это фонды Паруса, но ТРМ пока нет.

( Читать дальше )

Самая большая поза портфеля — Парус ДВН. И показывает сия строчка в моменте +17%. Приятно, ибо история реализовалась за пол года.
Но спич не об этом, а о том, что решение о покупке было принято после того, как один из экспертов сего портала вовремя (до роста цены) подстветил перспективы фонда. За что респект обоим — и эксперту и порталу. Напомнило «Товарищу Нетте — пароходу и человеку» ))
Автор в теме фондов с 2019, покупал первые паи в Активо. Еще дедовским способом через ДКП и ЛК )
Так вот — много площадок дают инфу по сабжу.
Парус с роликами и фин моделями. ВТБ со своими неожиданно хорошими отчетами управляющего. Статьи Активо. Сбер со своими потугами на аналитику и тд — продолжать можно долго.
Но… У всех этих историй один минусище — они идут строго в рамках фондов одной УК.
По факту выходит что единственный портал рунета, где сейчас системно собрана информация по ЗПИФН, независимо от управляющей структуры — это сайт, на котором мы находимся.
И кста, купить и заработать это порой не главное — важно еще и просто держать руку на пульсе, получать информацию об активах портфеля.

( Читать дальше )

В одном из городов-миллионников был небольшой местечковый банк.
Первая дверь с улицы главного офиса подпиралась предметом в виде 5-литровой пластиковой баклашки с водой.
Банчок есессно давно накрылся тазом, но это не интересно и речь не об этом.
А спич о том, что когда я наблюдаю в мобильной версии сайта всплывающую рекламу, у меня часто возникает ассоциация с упомянутым технологичным девайсом на входе.
Серьезно воспринимать ресурс становится сложнее.
Тимофею на заметку — лучше убрать эту рекламу приложения, ибо мешает читать годный контент, коего много на этом серьезном ресурсе...
Смотрится, как будто приходишь в БЦ А-класса, а там вместо стильного лобби и турникетов облезлая дверь и банка )))
Кому нужно и удобно — и так установят приложение, без навязчивой истории с окнами...

PS
И то сказать — отдельные темы системно обсуждаются только здесь, и хотелось бы, чтобы они развивались именно здесь.
Например аналитика по ЗПИФ, как новая тема рандомно раскидана по рунету и такой концентрации полезного материала как на смартлабе больше нигде нет…

( Читать дальше )

Прошел 1 торговый день с момента прошлого поста, и сегодня новый рекорд по котировкам — 1045р.
В этот раз уровень взят спокойно и непринужденно — на среднедневном объеме.
С чем и позравляю всех 2689 пассажиров поезда под названием Парус ДВН, занявших места согласно купленным билетам.
Особенно тех, кому достались билеты по старым ценам в районе 900р.

PS  РСП сейчас около 940р, значит в районе этой цены паи ДВН залетают в фонд Макс (если я правильно понимаю их декларацию).
Впрочем не буду здесь душнить — все это подробно разбирается в одном из постов фин архитектора — кому интересно, велком.
Историю с Максом можно сравнить со своего рода байбэком, что ведет к:
а) дополнительной поддержке котировок
б) вымыванию паев из слабых рук, ибо доп выпуски закончены и теперь весь оборот только вторичный

PPS Все просходит по классике, описанной еще дедушкой Баффетом — деньги переходит от активных к терпеливым )
Впрочем вашего покорного слугу тоже можно отнести к этим самым слабым, ибо опять фиксанул чутка, что тут греха таить ))

( Читать дальше )

Заметил интересную деталь. В моменты пролива рынка в отдельных неликвидных фондах также заметно заливает.
При этом движение цены на юг как правило не особо активное, но объемы растут кратно по отношению к среднедневным.
Сей факт легко объясняется тем, что отдельные индивиды спасаются таким образом от дяди Коли.
Поза в ЗПИФ как резерв ликвидности — вполне разумная затея ИМХО.
Сам иногда практиковал сие, но в мелкой дозировке и в других целях — для покупки изрядно упавших голубых фишек.
Обратную историю кстати пока не замечал, чтобы во время роста индекса были задерги вверх обитателей моего портфеля.
Обычно они всегда рандомные и связаны со случайным входом крупного инвестора.
Впрочем ближе к делу.
Парус Двинцев — вполне ликвидный (в сравнении с прочими) товарищ.
Первый заметный объем прошел 12 ноября, после чего бумагу медленно но верно, без объемов потащили наверх от 940.
Закончилось сие тем, что сегодня прошел второй изрядный объем с задергом до 1020.
Не знаю, связано ли это с общим позитивом. И не буду врать, что получилось продать на самом верху — конечно это не так.

( Читать дальше )

Прочитал несколько тем по сабжу.
Не понимаю воя на болотах, ибо текущую коррекцию я бы не назвал падением в полный рост. Если в портфеле крепкие бумаги, то скорее некий драйв возникает и желание докупиться. ВТБ и ГП есессно мимо — унылые строчки в приложении нам ни к чему ))) 
Но еще больше не понимаю злорадства над пульсятами, набравшими вечный фьюч на индекс и к которым недавно постучался колян.
Добрее нужно быть...