⚔️ Очень часто вижу противопоставление этих понятий. Причем спекуляции имеют негативный и даже аморальный флёр (особенно в России), а инвестиции — это «хорошо и правильно».

🏺Слово «спекуляция» имеет латинские (Древний Рим) корни. На латыни speculātiō означало «наблюдение, высматривание». Уже много позже латинское слово начали использовать философы и финансисты.

💸 На самом деле спекулятивная стратегия — одна из форм инвестиций. Спекулянт зарабатывает на разнице цен, заранее точно не зная, сколько и когда сможет получить в результате своей операции.

🧮 Для инвестиционного анализа грамотные спекулянты пользуются большим массивом различных

данных и сложными предварительными расчетами для определения предпосылок своих финансовых моделей.

🔻То есть спекуляции — намного, намного более интеллектуальная деятельность, чем кажется обывателям.

НСПК начала передавать Росфинмониторингу данные об операциях по картам «Мир», в СБП и по единому платёжному QR-коду. Порядок, сроки, объём и состав данных определяются отдельным соглашением между Росфинмониторингом и НСПК по согласованию с Банком России. Данные идут через систему межведомственного взаимодействия, при этом сам факт передачи информации НСПК раскрывать не вправе.

⚠️ Чем это грозит!!! Правительство планирует с 2027 года запустить автоматический обмен между ЦБ и ФНС по счетам физлиц, чей неподтверждённый доход превышает ₽2,4 млн в год, чтобы выявлять предпринимательскую деятельность без регистрации. Законопроект уже лежит в Госдуме. Признаки будут окончательно определены соглашением ЦБ и ФНС, но кое-что известно уже сейчас: системность и ритмичность поступлений, круг контрагентов, суммы.

📥 После получения данных от ЦБ налоговая сможет запрашивать у банков детализированные выписки по счетам таких физлиц — сейчас это возможно только при налоговой проверке или при наличии задолженности.

🛎 В день знаний нельзя не напомнить о том, что из наших знаний и опыта формируется известное когнитивное искажение, то есть систематическая ошибка в мышлении или шаблонное отклонение. Называется это когнитивное искажение — проклятие знания.

«Я на этом рынке 25 лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как! Я тебе сам всё могу рассказать🤬»

😳Наверняка, вы встречали таких бывалых в своей жизни.

📚Когда люди потратили 10 тыс. часов и стали экспертами в чем-то, они начинают считать, что знают обо всём в этой области. Однако избыток самоуверенности и знаний может стать помехой для принятия правильного решения.

💡Мы склонны использовать полученные нами знания как точку отсчета для всех последующих оценок и решений. Это может привести к тому, что мы неправильно интерпретируем новую информацию, несовместимую с нашим знанием.

🏢 Примеры:

🅰️ Инвесторы, которые работают на определенном рынке недвижимости или в определенном секторе рынка многие годы, могут стать жертвами проклятия знания. Они могут слишком уверенно прогнозировать цены на недвижимость и игнорировать другие факторы, такие как экономическая ситуация или изменения в законодательстве, которые могут повлиять на цены на недвижимость. Это может привести к принятию неверных инвестиционных решений и потере денег.

(про «Самолет» был отдельный пост). За год ключевую ставку снизили с 21% до 14%, но легче отрасли не стало...

🟠 ПИК — денежная машина перешла в режим экономии, но всё ещё неплохо едет. Выручка ₽290 млрд (-12% г/г), прибыль ₽14,7 млрд. Формально это в 2,2 раза меньше прошлогоднего, но две трети той прибыли дали переоценка форвардной сделки компании со своими собственными акциями. На счетах ПИК ₽353 млрд, на эскроу ₽544 млрд при совокупном долге компании в ₽875 млрд: у ПИК по-прежнему денег больше, чем долгов. В отрасли, где половина игроков в убытках, это уже подвиг. Однако поступления на эскроу-счета снизились на 39%. Прибыль зарабатывать получается, а вот с продажами нужно поднажать.

🔵 Глоракс. На бирже с октября 2025 года, выручка ₽27 млрд, +45%, прибыль ₽1,3 млрд. Пока рынок сжимается, компания выводит в продажи новые проекты. Но обслуживание долга съедает почти всё: проценты уплаченные — ₽7,8 млрд за полгода. И запас прочности низкий — на счетах Глоракс всего ₽685 млн при полугодовой выручке ₽27 млрд.

Выручка ₽117,4 млрд против ₽171 млрд годом ранее, минус 31,3%. Убыток минус ₽22,3 млрд против прибыли ₽1,8 млрд год назад. При этом девелопмент сам по себе работает и обеспечил ₽29,4 млрд операционной прибыли. Но всю эту прибыль съели проценты по кредитам и низвергли «Самолёт» в пучину убытка.

📊 Разрыв между операционной прибылью ₽29,4 млрд и чистым убытком ₽22,3 млрд — примерно ₽52 млрд. Это и есть стоимость содержания долга подмосковным застройщиком за полугодие. По правилам МСФО, пока объект находится в активной фазе строительства, проценты по кредиту на его возведение прибавляются к стоимости этого объекта на балансе. Они становятся расходом потом, уже при продаже квартир. Пока стройка идёт, отчётность выглядит приличнее реальности. Вот такая финансовая загогулина.

☯️ Этой весной портфель проектов SMLT разделили на «приоритетный» и «неприоритетный». По второй части портфеля (в основном это участки земли с несогласованными проектами) работу приостановили. Проценты по кредитам на неприоритетный портфель в значительной степени сформировали убыток.

А всё потому, что некоторые застройщики считают построенные проекты своими дойными коровами — до тех пор пока покупатели-резиденты им это позволяют.

🇺🇸 Один из самых известных примеров — башня 432 Park Avenue в Нью-Йорке. Её построил очень агрессивный и напористый девелопер Гарри Маклоу, легенда местного рынка. В 2015 году он достроил и сдал 426-метровую башню, выручка от продажи 142 квартир в которой достигла $2,9 млрд. (это был локальный рекорд).

💧 Дальше началось. С 2017 года жильцы дома зафиксировали больше двадцати протечек, лифты застревали из-за раскачки башни, стены скрипели, а ещё было два взрыва (!) в электрощитовой. Нанятые жильцами инженеры насчитали около 1500 строительных и проектных дефектов в местах общего пользования.

🔧 Маклоу контролировал дом через голоса в совете. В Нью-Йорке домом управляет совет собственников, а управляющая компания это просто нанятый советом подрядчик. Зато пока застройщик не распродал квартиры, места в совете остаются за ним, и таким образом, решает, кому отдавать подряды. Маклоу заседал в совете 432 Park с 2016 по 2020 год и, по утверждению резидентов, направлял деньги на устранение дефектов в собственную строительную компанию McGraw Hudson, которая (сюрприз!) делала всё очень плохо. Ну и технической эксплуатацией занималась тоже аффилированная с Маклоу контора.

контрактация выросла на 11% год к году, до ₽5,2 млрд.

🏠 76% этого объема (₽3,96 млрд) дало жильё, 24% (₽1,24 млрд) — офисы. В жилом сегменте контрактация прибавила аж 245% год к году, тогда как весь первичный рынок премиальной недвижимости Москвы вырос в деньгах за это же время на 19% (данные NF Group).

🔑 Портфель КОЛДИ продолжает дрейфовать в сторону премиума и де-люкса. «Хамовники 12» введены и полностью распроданы, «Дом 7 Даниловский» построен наполовину и продан примерно на 60%. Бизнес-центр класса А+ «Таллер» сдан в эксплуатацию, около 80% площадей там распродано.

🏗 В работе остаются апартаменты НАЙС ЛОФТ и бизнес-центр «Солид» в Нижегородском районе. Готовятся к запуску проекты в Хамовниках, Кунцево, на Дмитровском шоссе и других района столицы. В отдельное направление компания выводит light industrial.

🧭 Земельный банк несет в себе потенциал более чем на 1 млн м2, что на 18% больше, чем в начале года. В основном это жильё премиум- и де-люкс-класса. И вишенка в коктейле — по данным AREA, за полугодие 2026 года КОЛДИ вошла в тройку ведущих девелоперов элит- и премиум-сегментов Москвы по объёму ввода жилья.