🏢 NF Group рапортует: за четыре года первичный рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья изменился до неузнаваемости. По данным коллег, из 33 поселков с открытыми продажами 29 запущены после 2021 года. Пять лет до этого рынок почти не пополнялся новыми проектами — и вдруг взрывной рост: 9 стартов в 2022-м, 11 — в 2025-м, ещё три за первый квартал 2026-го.

📊 Цифры по итогам первого квартала 2026 года: объем предложения вырос на 23% до 815 лотов, совокупная стоимость всего элитного загородного предложения Московского региона достигла 1 трлн рублей (+28% за год). Средний бюджет сделки при покупке коттеджа — 209 млн рублей, что на 40% больше, чем год назад.

👤 Параллельно менялся покупатель. До 2020-го это был мужчина 40-55 лет из «старой» элиты — сырьевой бизнес, госкорпорации и т.д. После 2022-го на рынок элитной загородки зашли региональные предприниматели, IT и финтех, средний возраст снизился до 30-45 лет. Загородная недвижимость получила три сценария использования: постоянное проживание, гибридное жильё и инвестиционный актив.

🏢 Лизинговые компании добрались до застройщиков офисных зданий и предлагают покупателям инструмент финансирования с привлекательными параметрами (на первый взгляд).

⚙️ Условия лизинга:

🔸 срок до 20 лет

🔸 ПВ от 10%

🔸 возможность возмещения НДС

🔸 без залогов и поручителей

💼 Для кого это интересно в первую очередь — для юр.лиц на ОСН, особенно для компаний с опытом работы с лизинговыми продуктами. Механизм возмещения НДС здесь реально работает и повышает эффективность вложения.

🤔 Для ИП на УСН (то есть для частного инвестора) картина другая. НДС они либо не платят вовсе, либо не принимают к вычету.

⚖️ Лизинг стабильно дороже рассрочки и даже ипотеки — лизинговая компания сама берет деньги в банке, добавляет свою маржу и с этой наценкой предлагает продукт клиенту.

💡 Ключевое отличие лизинга от ипотеки: при ипотеке недвижимость находится в собственности покупателя (с обременением в пользу банка залогом), а при лизинге объект остается собственностью лизинговой компании вплоть до выплаты последнего платежа.

Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата — расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.: ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться. Улыбайтесь, я жду…

❓Вы сейчас себя где ощущаете? Напишите комментарий, пожалуйста!

🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта.

🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2.

🧩 В качестве возможных участников проекта — Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР — точно не вопрос ближайшего времени»

📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года.

✍️После поста о трудностях бизнеса владелицы швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Ларисы Камболовой, которая отдает на Wildberries 70% выручки от продаж на платформе, мне написали сразу двое действующих девелоперов, чтобы рассказать о том, как банки их обирают, и о том, как они оставляют банкам до 90% прибыли проектов (Москва).

⚠️ Я с большим уважением отношусь к девелоперам, но сравнение, мягко говоря, некорректное.

🔷 Wildberries не кредитовал бизнес Ларисы. Платформа просто берёт комиссию за доступ к широкой аудитории покупателей, логистику и проведение платежей. Это плата за канал продаж и доставку товара до покупателей.

🔷 Банк кредитует бизнес застройщика и таки рискует. Да, риск банка снижается продажами и наполнением счетов эскроу, но мы уже видим на рынке проекты со слабыми продажами, которые становятся проблемами банка. Да, банк еще берёт комиссию за субсидирование ипотеки, но без этого не было бы нормальных продаж и риски банка бы только увеличились.

📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% — продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей.

💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд).

📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%.

🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы.

☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве — 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло — у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ.

💸 На ПМЭФ-2026 владелица швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Лариса Камболова раскрыла реальные цифры своего бизнеса на WB. Доля затрат продавца на Wildberries достигла 70% от выручки. В 2024-м этот показатель был в районе 47%, в 2025-м — 53%. Из оставшихся 30% нужно заплатить повысившиеся налоги и покрыть себестоимость товара. Продавцам и производственниками на маркетпоейсе буквально не остаётся ничего.

📈 За два года комиссия площадки выросла с 24,5% до 34,5%, логистические затраты — с 22% до 40%. Сверх этого — задержка выплат продавцу до четырёх недель и комиссия платформы в 2,5% за досрочный вывод денег.

↔️ Кассовый разрыв настолько серьёзный, что ИП Камболова Л.В. была вынуждена остановить производство.

🚨 К сожалению, Лариса такая не одна. Сложившаяся ситуация — прямая угроза для рынка ГАБов с ПВЗ. Когда маркетплейс уничтожает экономику селлеров — товарооборот падает, посылок становится меньше, выручка ПВЗ снижается. Франчайзи, открывшие пункты выдачи оказываются в положении селлеров (крайне затруднительном). Следующий шаг — закрытие точки и выезд арендатора. Арендодатель получает пустое помещение вместо стабильного денежного потока.

🧊 Они опять обещают. На этот раз заморозить порог для уплаты НДС при УСН на уровне ₽20 млн. выручки. Обещают не трогать минимум на три года. Звучит как хорошая новость, но...

🗣️ Судя по самому факту этого обещания, в правительстве осознали, наконец, что переусердствовали. Но признавать это прямо — значит подписаться под тем, что решение о снижении порога было ошибкой. Поэтому вместо возврата к славному прошлому УСН — обещается заморозка.

📉 Тысячи бизнесов уже закрыты или раздроблены (я даже не знаю, что хуже). Всё это случилось после того, как порог для обязательной уплаты НДС опустился с ₽60 млн. до ₽20 млн. выручки в год.

💡 ₽20 млн. в год — это ₽1,67 млн. в месяц. При бешеной инфляции последних лет и кратном росте себестоимости всего и вся это явно недостаточный уровень. А если завтра опять инфляция вдарит на 15% и выручка мгновенно вырастет до ₽21 млн?

😐 Доверия к обещаниям чиновников по налогам больше нет: когда представитель Минфина говорит, что налоги повышать не будут, а через полгода вводится НДС, это наводит на мысли, что обещать — не мешки ворочать, а верить в обещания — себе дороже.