Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: «Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!»

🔹Отслеживание тенденций: «Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?»

🔹Погружение в детали: «Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?»

🔹Тщательный осмотр объектов: «Эти следы на брусчатке… Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!»

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️

🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему — примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!

🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица — все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.

🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!

🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

💜Представьте сценарий, который всё чаще обсуждают инвесторы в коммерческую недвижимость. Агентский ИИ сам составляет список покупок, сам выбирает магазин с лучшей ценой и сам оформляет заказ — совсем без участия человека. Робот-курьер привозит заказ. По данным исследования «Самоката» и Rambler&Co, именно такую картину рисуют себе россияне: 16% ждут роботов-курьеров у двери, ещё 16% надеются на умные постаматы рядом с домом, автоматически пополняющиеся товарами, 13% ждёт аэродоставку дронами. Вопрос напрашивается сам собой: зачем в этом мире вообще нужен физический магазин?

🤩 Между ожиданиями и реальностью, однако, пролегает значительная дистанция. Согласно свежему отчёту Savills European Commercial Research, несмотря на то что 38% потребителей во Франции, Германии и Великобритании уже используют ИИ при выборе товаров, доля онлайн-продаж в Европе за последние два года выросла лишь с 13,4% до 14,1%, то есть значительно медленнее, чем в 2010-х, и ниже пандемийного пика в 15,2%.

💜 ИИ-коммерция уже существует, но пока сдерживается психологическими установками: 84% европейских потребителей испытывают дискомфорт при мысли о том, что ИИ совершает транзакции без их явного одобрения. Массовое проникновение этого формата в жизни миллионов людей — дело следующего десятилетия, но не завтрашнего дня.

📜 21 июля Госдума приняла во втором и третьем чтениях закон «О цифровых валютах и цифровых правах». Вступает в силу 1 сентября 2026 года, часть мер заработает к июлю и сентябрю 2027-го. Цифровые валюты признали имуществом, права на них теперь защищаются в суде — даже если владелец их раньше не декларировал. Регулятор — Банк России, он ведёт реестры криптообменников и цифровых депозитариев.

⛔ Главный пункт для нашего рынка: цифровая валюта не может быть средством платежа внутри страны. То есть никаких «заплачу криптой за квартиру» — тут вам не Дубай. Запрещена и реклама криптовалют как способа оплаты товаров и услуг.

💸 Основная цель приобретения криптовалют по мысли законодателя — инвестирование и накопление.

🧊 У неквалифицированных будет возможность покупать наиболее ликвидные криптовалюты (после прохождения тестирования) в пределах лимита, т.е. не более 300 тысяч рублей в год через одного посредника. Квалам также придется пройти тест, но им будут доступны любые криптовалюты без лимита по сумме.

1️⃣ Окупаемость / Payback Period 

Формула: стоимость актива / выручка от аренды за год, измеряется годами

2️⃣ Gross Yield

Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %

3️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield

Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 

4️⃣ Cash-on-Cash Return 

Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %

🧮 А для инвесторов, которые предпочитают строить финансовые модели, в которых учитывают выход из актива через какой-то период времени, существуют ещё показатели ROI, IRR, NPV.

💸 Большинство частных инвесторов в России используют самый неинформативный показатель — Окупаемость. Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса — ⠵⠟⠞⠟⠺⠟⠺⠟⠺⠟⠺⠟⠞⠟⠞⠟⠞⠞⠵⠞⠺

📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета ⠺⠺⠟⠺⠵⠺⠺⠞⠟⠵⠟⠺⠵⠞⠺⠺⠟⠵⠟⠺⠟⠟⠵⠺⠵⠟⠞⠞⠺⠞ необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.

📦 Предположим, что Wildberries выходит на рынок в поиске новых складских площадей взамен выбывших. Пустых складов в стране навалом, вакансия высокая. Казалось бы, собственники должны драться за такого топового арендатора. Но сейчас восприятие WB в качестве арендатора изменится.

⚖️ С одной стороны, арендаторов, готовых забрать 50-100 тыс.м2 одним куском и платить вовремя, по пальцам пересчитать. С другой стороны — от WB могут случиться убытки.

🧾 Первое предложение к WB от собственников склада — а заплатите-ка за страховку моего имущества. Так-то оно так, но страховые компании зарабатывают, а не благотворительностью занимаются. Если шанс заплатить страховое возмещение слишком велик, то и бизнеса нет. Ну или цена страховки взлетает до небес. Я не удивлюсь, если в стране не останется страховщиков, которые будут готовы страховать WB.

🏭 Но есть ещё проблема. Склады строятся целыми логопарками. А как соседи отнесутся к наличию соседа с такими рисками?

📜 Собственник делает WB предложение включить в договор аренды обязанность восстановить здание за свой счёт в случае чего, обеспечить депозит на полгода-год вместо месяца, выдать банковскую гарантию или поручительство.

📞Общался я на днях с семейной парой инвесторов в недвижимость. Интересные впечатления, поделюсь.

💬 Вот как они разговаривают. Не «я считаю» или «вот она хочет», а «мы решили», «мы посмотрели», «мы подумали». Причём считают вдвоём, ездят на просмотры вдвоём, обсуждают тоже вдвоём и вполне открыто.

☝️Это не первая семейная пара активных инвесторов на моей памяти. Обнаруживается закономерность (а может это мне так везёт)! Пары, которые вкладывают деньги вместе, это крепкие пары — мне так кажется.

💵 Когда у семьи появляется большая совместная цель — «пассивный» доход, создание пенсионного капитала и т.д. происходит важная перемена. Исчезает, если так можно выразиться, «его» и «её», появляется «наше». Общее дело, в котором супруги — настоящая команда.

📈 Семья, которая инвестирует вместе, — это семья, которая идёт к одной цели вместе. И это делает её не только богаче, но и крепче.

⚠️ Дисклеймер: конечно же, из всего мной написанного есть печальные исключения.

💬Дубль в MAX (на всякий)

(и благодарность моя не знает границ), я попал в элитарный отдел рынков капитала компании Knight Frank.

🏢 Этот отдел специализировался на «крупных сделках»: купля-продажа офисных зданий, земельных участков, торговых центров, девелоперских проектов, гостиниц и т.д. В списке продаваемых объектов был даже целый небоскреб в Москва-Сити!

🎯Теперь уже можно точно сказать, работа в Knight Frank стала для меня настоящим спасением. У меня был тяжёлый период в профессиональной жизни, а потом я попал в Knight Frank. И всё наладилось!

📊 Люди, с которыми я познакомился тогда в отделе и в компании, были и остаются настоящей элитой нашего рынка. Лучшие из лучших: умнейшие, опытнейшие, корректные — без исключения все мои коллеги были именно такими, и для меня было честью работать с ними.

🎁 Сейчас компания называется NF Group. На днях вышел фильм о людях, которые создают компанию. Всячески рекомендую к просмотру!

Смотрите по ссылкам:

Смотрите по ссылкам:

📺VK Видео

📺YouTube

⚖️ В Нижегородской области нашли новый способ забирать чужую недвижимость. Работает так: муниципалитет вводит режим чрезвычайной ситуации в границах одного конкретного участка, а областное минимущество на этом основании принимает решение о реквизиции.

📉 Дальше собственнику предлагают «добровольно» передать участок в областную собственность. Отказался — иск в суд. И суды такие иски удовлетворяют, хотя реквизиция по Гражданскому кодексу это внесудебное изъятие имущества исполнительной властью при стихийных бедствиях, авариях и эпидемиях. Схема закреплена постановлением правительства области от 18.11.2020 № 941, и министерство на своём сайте сообщает, что уже делится этим «передовым опытом» с другими регионами.

🔢 О масштабе бедствия лучше всего говорит арифметика. По госдокладу МЧС, в 2024 году на всю Нижегородскую область пришлось 4 чрезвычайные ситуации. За тот же год только администрация Нижнего Новгорода вынесла 37 постановлений о введении режима ЧС муниципального характера.

🎙 Министр имущественных отношений С.А. Баринов мотив не скрывает: цель изъятий не в ликвидации ЧС, а в градостроительной политике региона.