⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать.

Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂

Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования.

В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности.

☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов.

📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.

💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов).

💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти!

☝️Просто почему-то в последнее время в л.с. ко мне приходят люди и спрашивают… Например, что я думаю про инвестиции в новостройки, есть там ещё инвест? Или инвестиции в ГАБ в 2026 году, это хорошая идея?

🙄🙄🙄🙄🙄

💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на такие вопросы нужно только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени.

🔻Потом нужно понять о чем конкретно спрашивает человек: что за новостройка такая или ГАБ (страна, город, адрес, площадь, цена и т.д. и т.п.).

🔻Далее нужно потратить кучу часов на анализ этих проектов, чтобы дать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд обо всём и ни о чем.

Поэтому на вопросы типа:

🔸Что вы думаете о ЖК «Тридевяткино Царство»? Есть там инвест?

🔸А стоит ли инвестировать в помещение в Одинцово с арендатором «ПивЛаб»?

🔸А что вы думаете о инвестициях в загородную недвижимость?

Есть два вопроса:

1️⃣ Я хочу купить корову, чтобы она давала молоко, которое я буду продавать. Вопрос: это хороший бизнес?

2️⃣ Я хочу занедорого купить поросенка, вырастить его во взрослого хряка, а потом продать сильно дороже, чем купил. Вопрос: имеет это смысл с точки зрения заработка?

🤝 Заранее спасибо за ответы настоящих экспертов! Добро пожаловать в комментарии.

На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое — будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй.

🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях.

💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской — 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» — в золотой рамочке) на Щелковской — 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской — 32 тыс. м2 и другие.

По итогам I полугодия 2026 года это 44 м2 — против 46 м2 год назад, то есть минус 4% за год.

💵 Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья по данным NF Group выросла на 6% за год и подошла к ₽2 300 тыс./м2. Сокращение доступной за ₽100 млн площади зафиксировано в 13 из 17 рассматриваемых локаций. Абсолютный чемпион по «усыханию» — Даниловский район (-18% за год): год назад за ₽100 млн можно было купить 95 м2, теперь — только 78 м2. Причина техническая: один из проектов в локации находится на завершающей стадии готовности и подорожал на 22%.

🟦 Самые дорогие локации по-прежнему Остоженка-Пречистенка — 23 м2 за ₽100 млн по цене ₽4 258 тыс./м2, Патриаршие пруды — 24 м2 по ₽4 146 тыс./м2. Максимум на ₽100 млн по-прежнему можно получить в Донском районе, 84 м2, но и там цена прибавила 16% за год.

↖️ «Индекс миллиона» отражает тренды рынка: снижение доступности элитного жилья в центре Москвы. В общем, крепитесь: цены на элитку в новостройках растут...

👍 Беру на всю котлету

Вопрос поступил через комментарии к этому посту.

Спойлер: можно, а зачем?

⚖️ Гражданский кодекс не против. Учредителем управления выступает собственник, и физлицу здесь всё позволено (ст. 1014). Управляющим может быть только ИП или коммерческая организация — ООО, АО (ст. 1015).

💥 Дальше читаю Налоговый кодекс. По ст. 174.1 обязанности плательщика НДС по всем операциям в рамках управления ложатся на управляющего, а п. 2 ст. 346.11 прямо говорит, что упрощёнка от этой обязанности не освобождает. Арендный поток с апартаментов становится облагаемым НДС с момента передачи в доверительное управление автоматом. Базовая ставка НДС сегодня 22%.

⚠️ И этот НДС платится из арендных поступлений. Например, апартаменты за ₽8,5 млн и рентный поток ₽1 млн в год.

🔹 НДС в составе арендной платы (22/122) — ₽180 тыс.

🔹 Вознаграждение управляющего, условно 10% — ₽100 тыс.

🔹 НДФЛ 13% с оставшихся ₽720 тыс. — ₽94 тыс.

🔹 Налог на имущество 0,5%, он остаётся на собственнике — ₽42,5 тыс.

💸 Итого ₽316 тыс. налогов с потока в ₽1 млн. Тот же объект на ИП с УСН 6% обходится примерно в ₽107 тыс., причём сам налог УСН гасится страховыми взносами. Разница трёхкратная.

📉Во втором квартале продолжилась коррекция цен на готовый арендный бизнес: цены на помещения с супермаркетами снизились на 2% за квартал, а на ГАБ площадью от 300 м² — на 3%. При этом качественные объекты по-прежнему остаются в дефиците: значительную часть предложения составляют проблемные или неликвидные помещения по завышенным ценам.

📖 Супермаркеты вернули лидерство по доходности. По итогам квартала ставка капитализации в сегменте достигла 8,8% против 8,7% у ГАБ от 300 м2 и 7,7% у ГАБ до 300 м2. Средняя окупаемость супермаркетов составила 10,3 года, средняя цена — 332 тыс. ₽/м2, а арендная ставка — 2 503 ₽/м2 в месяц.

📉 Рост арендных ставок продолжает замедляться. На арендаторов давят высокая стоимость финансирования, дефицит персонала и рост налоговой нагрузки. Компании осторожнее подходят к новым открытиям, а некоторые арендаторы просят скидки или отказываются от индексации аренды.

💡 Инвесторы также становятся осторожнее. Вместо покупки помещений на ранних стадиях строительства инвесторы стрит-ритейла всё чаще предпочитают уже действующие объекты. Предварительный договор аренды сам по себе больше не воспринимается как гарантия того, что арендатор действительно откроется в помещении.

✍️ В 2022 году инвестиционная платформа SimpleEstate начала выпускать ежеквартальную аналитику по рынку стрит-ритейла Москвы. Я решил посмотреть на эти 4 года через призму выпущенных отчетов.

📊 Средняя стоимость квадратного метра ГАБ с супермаркетами в Москве выросла на 42% с середины 2022 года, а торговые помещения без арендаторов подорожали за тот же период на 35%. Во 2 квартале 2026 года средняя цена ГАБ с супермаркетами составила ₽332 тыс./м2 при арендной ставке ₽2 503 за м2 в месяц. Четыре года назад те же показатели были на уровне ₽234 тыс. и ₽1 662 соответственно.

🤯 «Парадокс пустых помещений», зафиксированный ещё в 2022 году, за четыре года не только не исчез, но и закрепился. В июле 2026 года средняя цена пустого помещения до 300 м2 составляет ₽496 тыс./м2 — на 9% дороже, чем аналогичное помещение с действующим арендатором и подтверждённым арендным потоком. За год такие лоты прибавили ещё 11%.

📈 Доходность инвестиций в стрит-ритейл изменилась незначительно: ставка капитализации по помещениям с супермаркетами увеличилась с 8,4% до 8,8%, по крупным ГАБам — с 8,2% до 8,7%, а в сегменте ГАБов до 300 м2 осталась на уровне 7,7%.