🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья.

На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое — будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй.

🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях.

💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской — 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» — в золотой рамочке) на Щелковской — 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской — 32 тыс. м2 и другие.

🤷 И что происходило с рынком офисов Москвы, пока эти миллионы метров возникали на рынке? Ничего. Конечно, рост вакансии и снижение ставок на рынке в те годы фиксировались, но их причинами были нефть, курс доллара и санкции, а не редевелопмент бывшей фабрики. Ни один аналитик в 2015-м не объяснял вакансию в ЦДР тем, что Хотин перестроил очередной завод. И уж точно никто не писал, что редевелопмент бывшей галошной фабрики где-то за Электрозаводской обрушит ставки в Москве. Хотинские метры спокойно находили своего арендатора — малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис.

📍 Потому что офисный рынок Москвы это несколько десятков локальных рынков с разным спросом и разными арендаторами и разными ставками.

❓ Так почему сейчас должно быть иначе? Появляются странные объекты в странных местах и с потенциально странной судьбой. Часть распродадут внарезку, часть будет годами стоять полупустой, часть переделают под что-то другое...