Недвижимость в Иркутске, инвестировать не советую

Очень часто читаю статьи на смартлабе про инвестиции в недвижимость. Обычно пишут про столицы или города миллионики. Сегодня я напишу про Иркутск.
Иркутск не город-миллионник — в нём осталось 596 тысяч жителей. Именно осталось, буквально пару лет назад в городе проживало 620 тысяч человек. При этом средняя цена квадрата в новостройках — 172 тыс. руб./м², на вторичке — 129 тыс. руб./м². Бизнес-класс стартует от 268 тыс. руб./м² и выше. В центре все новое жилье по умолчанию относят к бизнес классу. Иркутская область занимает второе место в Сибири по стоимости первичного жилья, уступая только Республике Алтай. Один из источников даже утверждает, что Иркутск входит в топ-5 городов России по стоимости квадратного метра — после Москвы, Петербурга, Казани и Екатеринбурга. Думаю про 5-е место данные преувеличены, но Иркутское жилье точно стоит дороже большинства городов миллиоников, где перспективы несравнимо выше Иркутских.

( Читать дальше )

Как-то странно отображается баланс в Альфа Инвестициях

Со вчерашнего дня, Альфа инвестиции стали неправильно отображать баланс брокерского счета.
Пересчитывал несколько раз по всякому, не сходится. Служба поддержки вначале согласилась что имеются не точности, было составлено обращение, расмотрев которое мне прислали какую-то шаблонную отписку по курсы валют. Хотя и тело и курс доллара валютных облигаций вырос.  Скрины прикладываю внизу:



( Читать дальше )

Про семейные и льготные ипотеки я узнал не сразу. В 2019 году мне удалось приобрести квартиру для себя по рыночной ипотеке с процентной ставкой 8% за 4,5 миллиона рублей. Ранее, в 2018 году, я купил студию за наличные для инвестиций, о которой упоминал в первой части поста.

2020 год у меня прошел в ремонте сразу двух квартир в новостройках. Студию я отремонтировал очень экономно, используя недорогой труд северокорейских рабочих и свои силы для подъема мешков с песком, гравием, цементом и гипсовой штукатуркой. На квартире, которую я приобрел для себя, я уже экономил меньше. Северокорейские работники оказались настоящей находкой: они работали по 16-18 часов в сутки, пока не было постоянных жильцов, и делали все качественно. За все работы под ключ они брали всего 2000 рублей за квадратный метр — от такого предложения было трудно отказаться. Материалы у нас стоили и стоят дороже, чем в Европейской части России, но тогда разница в стоимости была меньше. На трехкомнатную квартиру площадью 82 квадратных метра с меблировкой ушло 2,4 миллиона рублей.

( Читать дальше )

Мой первый опыт инвестирования начался с покупки студии на окраине Иркутска, в известном своими сложными серпантинами и частыми авариями микрорайоне Березовый, который административно относится к р.п. Марково. Я приобрел квартиру у застройщика в 2018 году за 848 тысяч рублей. В то время не существовало льготных ипотек, и сам застройщик имел такую репутацию, что банки не аккредитовали его для ипотечного кредитования. Эскроу-счета застройщик также обошел законным образом, в результате чего не было никаких искусственных наценок. Я купил квартиру всего лишь за одну вахту (семимесячную).

В 2020 году я получил ключи от своей студии и в тот же год сделал ремонт с меблировкой, потратив на это 300 тысяч рублей. В ремонт вошли электрика, сантехника, отделка, натяжной потолок и недорогая мебель. В течение трех лет я сдавал эту квартиру в среднем за 12 тысяч рублей в месяц, включая коммунальные платежи, из которых чистыми оставалось около 10 тысяч рублей.



За три года аренда в целом окупила затраты на ремонт, хотя с учетом инфляции, особенно на строительные материалы и стоимость работ, этого, конечно, не скажешь.

( Читать дальше )

Как инвестор в облигации я еще новичок. Всего 2 года. Причем если в прошлом 2024-м, вкладывал небольшие суммы, то в 2025-м решил перевести большую части своих денежных накоплений. Как и многие новички совершаю ошибки. Начал этот год с сомнительной покупки на размещени 100 облигаций компании «МагнумОйл», понимая что вкладываю в какую-то дичь. Однако мне повезло с тем что эта дичь стала расти невероятными темпами. Достигнув в апреле 118%, и потеряв свою уникальность в виде невероятной доходности, продал Магнум, были мысли что такие купоны найти сложно, но все-таки слил. В июне произошел дефолт данной компании, было 2 чувства, радости что вовремя вышел и паники что я в ней был. Как итог, я занялся тем что начал уменьшать до символических значений или нулевых доли эмитентов с рейтингами от B до BBB+, находясь в некоторой уверенности что компании с рейтингами А уже достаточно надежны. Но тут в ноябре я связался с Уральской Сталью что-то на размещении что-то на вторичке. К 4 декабря у меня было около 30 бумаг со средней стоимостью 99.

( Читать дальше )