Инвестирование в недвижимость часть 1

Мой первый опыт инвестирования начался с покупки студии на окраине Иркутска, в известном своими сложными серпантинами и частыми авариями микрорайоне Березовый, который административно относится к р.п. Марково. Я приобрел квартиру у застройщика в 2018 году за 848 тысяч рублей. В то время не существовало льготных ипотек, и сам застройщик имел такую репутацию, что банки не аккредитовали его для ипотечного кредитования. Эскроу-счета застройщик также обошел законным образом, в результате чего не было никаких искусственных наценок. Я купил квартиру всего лишь за одну вахту (семимесячную).

В 2020 году я получил ключи от своей студии и в тот же год сделал ремонт с меблировкой, потратив на это 300 тысяч рублей. В ремонт вошли электрика, сантехника, отделка, натяжной потолок и недорогая мебель. В течение трех лет я сдавал эту квартиру в среднем за 12 тысяч рублей в месяц, включая коммунальные платежи, из которых чистыми оставалось около 10 тысяч рублей.



За три года аренда в целом окупила затраты на ремонт, хотя с учетом инфляции, особенно на строительные материалы и стоимость работ, этого, конечно, не скажешь. Однако по номиналу вложения были полностью отбиты. В октябре 2023 года я продал свою квартиру за 2,6 миллиона рублей, из которых 100 тысяч рублей отдал риелтору. Эти средства я направил на ремонт другой новостройки в центре города и на первый взнос по семейной ипотеке для приобретения еще одной квартиры. Моя доходность составила более 20% годовых, что значительно превышает показатели любых консервативных инвестиционных инструментов за этот период.

С 2016 по 2022 год можно смело считать временем расцвета жилой недвижимости, даже в сегменте с низкой ликвидностью. В следующих постах я расскажу, почему этот период закончился и почему сейчас не стоит рассматривать первичную жилую недвижимость с инвестиционными целями, а также предостерегу от советов адептов семейных ипотек — по крайней мере, в моем городе и во многих других городах России.