Недвижимость в Иркутске, инвестировать не советую

Очень часто читаю статьи на смартлабе про инвестиции в недвижимость. Обычно пишут про столицы или города миллионики. Сегодня я напишу про Иркутск.
Иркутск не город-миллионник — в нём осталось 596 тысяч жителей. Именно осталось, буквально пару лет назад в городе проживало 620 тысяч человек. При этом средняя цена квадрата в новостройках — 172 тыс. руб./м², на вторичке — 129 тыс. руб./м². Бизнес-класс стартует от 268 тыс. руб./м² и выше. В центре все новое жилье по умолчанию относят к бизнес классу. Иркутская область занимает второе место в Сибири по стоимости первичного жилья, уступая только Республике Алтай. Один из источников даже утверждает, что Иркутск входит в топ-5 городов России по стоимости квадратного метра — после Москвы, Петербурга, Казани и Екатеринбурга. Думаю про 5-е место данные преувеличены, но Иркутское жилье точно стоит дороже большинства городов миллиоников, где перспективы несравнимо выше Иркутских.

Для сравнения: в Новосибирске (город-миллионник) вторичка — 122 тыс. руб./м², новостройки тоже дешевле иркутских.

1. Сейсмостойкость и северные надбавки

Иркутская область — сейсмоопасный регион. Усиленные требования к конструкциям зданий напрямую повышают себестоимость строительства. Добавьте к этому северные коэффициенты для рабочих и короткий строительный сезон.
Этот довод лично меня не особо убеждает. В том же Красноярске схожие условия, но жилье дешевле.

2. Дорогая земля и дефицит коммуникаций

В Иркутске катастрофически мало свободной земли под застройку — и она очень дорогая. Техусловия на подключение к сетям выросли: по теплу — в 2 раза, по электричеству — в 2,5–10 раз (отчасти из-за промышленного майнинга, который пожирал мощности).
А это уже ближе к истине. Земли и правда нет. Вернее в городе большое количество частного сектора, который в большинстве своем представляет из себя гнилые халупы без удобств позапрошлого века, многие из этих домов сейчас не жилые. Владельцы заламывают фантастические суммы за участки. В ширь город расти не может, так как территория жилых массивов города достигла границ соседних населенных пунктов. Периодически появляются инициативы о вхождении в состав города примыкающих городов и поселков Иркутского района, но администрация данных населенных пунктов агрессивно выступает против. Объясняя это якобы заботой о жителях и более низкими комунальными тарифами чем в городе. В реальности мое мнение, они не хотят терять свои должности.

3. Длинная логистика

Многие стройматериалы приходится везти из Москвы и центральной России — это удорожает себестоимость на 10–15% по сравнению с Новосибирском или Красноярском.

4. Низкая конкуренция среди застройщиков

В регионе немного застройщиков, конкуренция слабая — а значит, девелоперы могут удерживать высокие цены. В Москве и Петербурге десятки крупных игроков борются за покупателя, что давит на цену и качество вниз.

5. Проектное финансирование под высокие ставки

Застройщики кредитуются под ~20% годовых. При цикле строительства в 3 года это накидывает 30% к бюджету стройки. Всё это закладывается в цену квартиры. Правда такая ситуациях во всех городах страны.

6. Внутренняя миграция и спрос

Иркутск — культурный и экономический центр Восточной Сибири, он тянет миграцию из всей области и соседних регионов. Ограниченное предложение при устойчивом спросе.
Иркутск действительно тянет людей из малых городов и сёл — это маятниковая и внутрирегиональная миграция. Но этот приток почти полностью компенсируется оттоком.  Иркутск — донор, а не реципиент. Люди уезжают в Москву, Петербург, Краснодарский край, Ленинградскую и Калининградскую области. В среднем область теряет 4–7 тысяч человек в год с 1996-го. В 2023 году миграционный отток из области составил около 10 тысяч человек.

7. Фактор Байкала

Близость к Байкалу придаёт недвижимости статусный характер и привлекает премиальных покупателей. Отчасти это объясняет, почему бизнес-класс продаётся дорого даже при скромном качестве инфраструктуры — продаётся не только квадратный метр, но и «адрес у Байкала».
Самый глупый фактор. Байкал со стороны Иркутской области теряет свою привлекательность. Местечковые предприниматели поднимают бурю при любой попытке прихода крупных игроков в сфере туризма. Туристические потоки в область сокращаются. «Колхозная» организация туризма часто приводит к трагедиям, как например в этом году с китайскими туристами близ острова Ольхон. Фактор Байкала в реальности не работает без крупных инвесторов. На данный момент самым перспективным направлением я считаю Алтай, куда зашел крупный инвестор в лице Сбера. Наших бомбил еще не приструнили.

Получается ещё более парадоксальная картина. Город теряет население, а цены растут. Это значит, что дороговизна — не результат демографического давления, а следствие структурных проблем:

• Ограниченное предложение при слабой конкуренции застройщиков — даже при падающем спросе девелоперы не торопятся снижать цены, потому что альтернатив мало.
• Ипотечные программы — льготная и семейная ипотека подпитывали спрос даже на падающем демографическом фоне, но с их сворачиванием этот драйвер слабеет.

 В 2017-м году когда я переехал в Иркутск, помню рекламу с ценами на московские новостройки, средняя стоимость квадрата тогда была дороже в 5 раз. Сейчас в 2,5 — 3 раза. Мой прогноз что баланс цен в ближайшие годы должен вернуться.

Тут сталкиваются два эффекта:

• В Москве и Петербурге масштаб рынка огромен, конкуренция жёсткая, застройщики вынуждены закладывать в «эконом» такие уровни благоустройства, подземные паркинги, рецепции и дворы без машин, которые в Иркутске подаются как «бизнес-класс».
• В Иркутске девелопер знает, что альтернатив у покупателя почти нет. Если в городе строится всего 5–7 бизнес-класс проектов, а спрос есть — зачем инвестировать в дворовую инфраструктуру уровня столиц? Покупатель возьмёт и так.

Получается: бизнес-класс в Иркутске — это не про качество, а про отсутствие альтернативы. Покупатель платит за «лучшее из того, что есть», а не за реальный бизнес-уровень.

Здесь уже не рынок недвижимости, а макроэкономика региона — и картина тревожная.

Бюджетный кризис

За 2025 год собственные доходы Иркутской области составили 231 млрд руб. при плане 256 млрд — недобор 25 млрд. Регион провалился с 56-го на 80-е место в России по исполнению собственных доходов. При этом расходы выросли на 16 млрд — до 318 млрд. Осенью 2025 года пришлось секвестрировать бюджет: образование потеряло 2,7 млрд, здравоохранение — 2,2 млрд. Деньги не хватало даже на зарплаты медикам и педагогам.

Падение сырьевых доходов

Иркутская область — сырьевой регион. Нефть, алюминий, золото, целлюлоза — основные источники налогов. Когда мировые цены или прибыль компаний падают, бюджет рушится. ВРП региона в 2025 году сократился на 1,4%.

Мало многоквартирного строительства

Губернатор Кобзев прямо назвал системную проблему: недостаточный объём строительства многоквартирных домов. Основной рост — за счёт ИЖС (частные дома в пригороде), а не городских ЖК. Это усиливает дефицит квартир в Иркутске и толкает цены вверх. Полностью отсутствует комплексное освоение территории. Практически все проекты городских застройщиков это точечная застройка.

Точечная застройка порождает пробки, нехватка школ и детских садов в новых районах, проблемы с теплом и электричеством — всё это хронические проблемы Иркутска. Город развивается рывками, бюджетных денег на единовременный рывок 

Высокие цены на жильё в Иркутске — это результат сочетания дорогой себестоимости (сейсмика, логистика, земля, ставки по кредитам), слабой конкуренции застройщиков и устойчивого спроса при дефиците предложения. А «бизнес-класс» по столичным меркам — это следствие того, что в городе нет стимула повышать качество: покупателю некуда идти. 

Если смотреть в будущее, то спрос в Иркутске не вечен, с нынешними темпами сокращения населения, спрос на жилье закончится. Зачем молодому человеку приобретать квартиру в Иркутске, в городе где нет нормального общественного транспорта, более менее оплачиваемая работа имеет вахтовый характер на севере области. Так еще и среди контор распространены схемы с кидком рабочих из 90-х. Область находится в числе лидеров по серому и черному трудоустройству. Так что спрос будет снижаться вместе с населением, застройщики скорее всего вообще перестанут застраивать город, а оставшаяяся недвижимость потеряет свою ликвидность еще до того как вы успеете выплатить за нее ипотеку.