Склады — один из самых обсуждаемых сегментов коммерческой недвижимости последних лет. Бурный рост маркетплейсов сформировал восходящий тренд на рынке и принес инвесторам значительную доходность. Но что происходит на рынке сегодня?

Точка разворота рынка уже пройдена. По данным NF GROUP, к концу 2026 года ставка аренды складских помещений в Московском регионе может опуститься до 10 тыс. руб. за кв. м в год, то есть на 30% ниже пиковых значений начала 2025 года. Девелоперы начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные условия — инструменты, которых просто не существовало в 2023–2024 годах.

Предложение опережает спрос. В 2025 году сектор складской недвижимости достиг пика: объём ввода новых площадей в России составил 7,3 млн кв. м — абсолютный исторический рекорд. В 2026 году ожидается ввод ещё 6,2 млн кв. м. Рынок фактически заполнен новым предложением, которое появилось под ожидания другой реальности.

Главный драйвер роста последних лет — маркетплейсы. И они явно теряют темп.

( Читать дальше )

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона. Цифры подтверждают то, о чём мы предупреждали ещё год назад: рынок складов продолжает охлаждаться, и этот тренд набирает скорость.

Вакантность с учётом субаренды выросла до 6,1% (+1,8 п.п. к концу 2025 года). К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост — до 8,2%. Новые объекты продолжают вводиться, часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду. Это уже совсем не тот дефицитный рынок, который мы видели в 2022–2023 годах.

Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4% и составили 10 500 руб./м2 в год. По итогам года ожидается дальнейшее снижение — до 10 000 руб./м2. Ещё год назад речь шла о 12 160 руб./м2. За несколько кварталов рынок потерял около 18% в ставке.

В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели, которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10–12% ежегодно вплоть до 2030–2031 года. В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году — в том числе по региональным объектам. Однако, мы видим, что рынок движется ровно в противоположную сторону.

( Читать дальше )

По данным аналитического агентства Infoline, за прошлый год сеть продуктовых дискаунтеров «Светофор» закрыла 315 магазинов, сократившись с 2 720 до 2 405 торговых точек — минус 11,6%. В Москве из 22 точек, по данным «Яндекс Карт», продолжают работать лишь 6.

Ещё несколько лет назад «Светофор» выглядел образцово: к 2020 году это была самая быстрорастущая продуктовая сеть страны с ростом выручки почти на 39% год к году. Сеть стала пятым по величине продуктовым ритейлером России с выручкой около 394 млрд рублей. Что же произошло со «Светофором»?

Модель жёсткого дискаунтера работает до тех пор, пока низкая цена остаётся уникальным преимуществом. Однако когда X5 Group запустила «Чижик», а «Магнит» — B1 («Первый выбор»), это преимущество перестало быть уникальным. За новыми форматами стояли логистика, технологии и финансовые ресурсы крупнейших сетей страны. Конкуренты начали активно забирать долю рынка, ранее занятую «Светофором».

( Читать дальше )

По интернету разлетелась новость: индекс недвижимости Дубая рухнул на 20%. Десятки российских и мировых СМИ подхватили кликбейтный заголовок, привлекая внимания думскроллеров на фоне очередного геополитического конфликта.

Однако, тот самый упавший DFM Real Estate Index — это не индекс недвижимости Дубая. Это фондовый индекс акций компаний сектора недвижимости, торгующихся на бирже Дубая. Волатильность на фоне происходящих в Дубае событий мгновенно повлияла на фондовый рынок и привела к резкому снижению стоимости акций, маржин-коллам и прочим, сугубо биржевым неприятностям.

Данные по фактическим сделкам на недвижимость Дубая можно изучить на портале DXB Interact. Там ясно видно: средняя цена на недвижимость в Дубае снизилась относительно февраля примерно на ~5%. Не на 20%. При том, что на рынке доминирует сектор off-plan (новостройки), где застройщики традиционно готовы предоставлять скидки на свой товар.

Это яркая иллюстрация системного свойства биржевых инструментов: котировки живут в ритме фондового рынка — реагируют на геополитику, настроения инвесторов, новостной фон. Сам бизнес и реальные активы за это время не становятся хуже.

( Читать дальше )

По данным индекса средних ставок «Финуслуг» по вкладам топ-20 банков:

на 3 месяца — 14,2%
на 6 месяцев — 13,97%
на 12 месяцев — 12,8%

Почему ставки падают

Главная причина — политика Банка России.

🏛 После периода рекордно высоких ставок регулятор уже несколько заседаний подряд снижает ключевую ставку — цикл смягчения денежно-кредитной политики идёт полным ходом.

Банки заранее реагируют на такие сигналы: стоимость денег в экономике падает,  депозитные ставки тоже снижаются.

Короткие вклады реагируют быстрее, а длинные закладывают ожидания по ставке на 2026–2027 годы.
По прогнозу ЦБ, ключевая ставка может снизиться до 12% в 2026 и 8–9% в 2027.

Почему недвижимость выигрывает на длинной дистанции

Коммерческая недвижимость сочетает:

• регулярный арендный поток
• защиту капитала от инфляции
• потенциал роста цены при снижении ставок

При этом цены на объекты реагируют медленнее, чем ставки по депозитам. Поэтому лучшие сделки обычно происходят именно в начале цикла снижения ставок.

( Читать дальше )

Вчера Банк России снова понизил ставку на 0,5 п.п.

Это уже шестое снижение подряд — сигнал, что пик жёсткой ДКП пройден.

По прогнозу ЦБ:
▪️ средняя ставка 2026 года — 13,5–14,5%
▪️ инфляция — около 4–5%

Что происходит на рынке

На рынке долга – мини-ралли, RGBI – лучший дневной рост за 1,5 месяца.

В крупных банках можно найти депозиты около 13–15% на короткий период, но и это временно (о ситуации на рынке депозитов мы писали отдельный пост (https://t.me/simpleestate/1063)). Как только ставка уйдёт ниже 14%, банки начнут снижать доходности быстрее.

Что говорит глава ЦБ

«Мы видим устойчивое замедление инфляции и пространство для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики при сохранении текущих тенденций», — Эльвира Набиуллина.

Это подтверждает начало цикла снижения ставок.

Исторически в такие моменты деньги постепенно перетекают из депозитов в реальные активы.

Что это значит для инвестора

Финансирование дешевеет

( Читать дальше )

Пилотный проект, запущенный в августе 2024 года в Пресненском районе Москвы, просуществовал около полугода. Компания называет эксперимент успешным, но новых точек пока не планирует. Что такое «Яндекс Лавка»? Сервис быстрой доставки продуктов и товаров повседневного спроса, запущенный в 2019 году. Сервис работает на основе дарксторов — небольших локальных складов формата darkstore, расположенных в спальных районах городов. В отличие от обычного магазина, покупатели не могут зайти в дарксторы, товары размещены на стеллажах для удобства сборщиков, которые комплектуют заказы и передают курьерам для последующей доставки. Офлайн-эксперимент «Яндекс Лавки» занимал 230 м2 и работал с августа 2024 года. Это был первый и единственный физический магазин сервиса. Целью проекта стало «тестирование потребительского поведения в реальных условиях и оценка спроса на собственные торговые марки „Из Лавки“.Эксперимент признан успешным, однако полноценная сеть офлайн-точек в ближайшее время не планируется… А вот по данным профильных источников на рынке, „Яндекс Лавка“ в конце 2025 года распустила свой отдел развития, и новые точки, а именно дарксторы, пока не открывают. Вероятно, перспективный формат дарксторов, заточенный под быструю доставку начал испытывать определённые проблемы с концепцией и развитием.

( Читать дальше )

В ближайшие два-три года примерно 10% российских торговых центров либо прекратят свою деятельность, либо будут вынуждены адаптироваться к новым условиям рынка и сменить свою специализацию, считает глава Союза торговых центров Булат Шакиров. Главная причина — падение интереса к офлайн-магазинам одежды из-за активного развития онлайн-платформ.

По прогнозам эксперта, в 2026 году в ТЦ закроется от 15% до 20% магазинов, специализирующихся на продаже модной одежды. Во многих торговых центрах их доля уже упала ниже 50% от общей площади.

Многие торговые центры вынуждены проходить процесс трансформации и редевелопмента, превращаясь в центры досуга и развлечений, где основное место занимают не магазины, а рестораны, кинотеатры и детские игровые зоны. Впрочем, у многих торговых центров нет средств на эти изменения, поэтому их судьба — закрытие.

Инвестиционная платформа SimpleEstate всегда фокусировалась на небольших торговых объектах формата стрит-ритейл (помещения в жилых домах или небольшие отдельно стоящие здания), арендованных федеральными продуктовыми сетями. Это принципиально иной сегмент коммерческой недвижимости не подверженный онлайн угрозе.

( Читать дальше )

На рынке коммерческой недвижимости Москвы в формате стрит-ритейл сложилась ситуация, которая противоречит базовой инвестиционной логике:

объект, который уже приносит арендный доход, стоит дешевле, чем объект без арендатора.

Речь идёт не о единичных лотах, а о рыночной тенденции в сегменте помещений до 300 м². Именно здесь сейчас сосредоточен основной перекос цен.

 

Как Москва пришла к этому перекосу

Последние годы московский стрит-ритейл жил в фазе роста:

• дорожали помещения
• росли арендные ставки
• усиливался спрос со стороны частных инвесторов

Недвижимость снова воспринималась как «тихая гавань» на фоне колебаний финансовых рынков. В итоге в небольшие коммерческие помещения в Москве массово зашёл частный капитал, который стал ключевым драйвером цен.

 

Где именно возник дисбаланс

В сегменте до 300 м² по Москве картина выглядит так:

• ГАБ (готовый арендный бизнес) — около 475 тыс. руб./м²
• Пустые помещения — около 500 тыс. руб./м²

( Читать дальше )

Консалтинговая компания CORE.XP представила прогноз макроэкономических рисков для рынка стрит-ритейла на 2026 год. Выводы неутешительны для большинства сегментов уличной торговли, но не всё так однозначно.

По мнению Евгении Прилуцкой, директора, руководителя отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP в 2026 году давление на операторов стрит-ритейла усилится. Повышение НДС до 22%, инфляционные процессы и замедление потребительского спроса создают сложные условия для малого и среднего бизнеса. Арендаторы торговых помещений столкнутся с ростом операционных издержек: закупочные цены, логистика, услуги, подорожает всё.

Дополнительным фактором давления станет поэтапное расширение применения НДС для компаний на УСН. Лимит по выручке для упрощенной системы снижается с 60 млн рублей в 2025 году до 20 млн в 2026-м, 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. Это затронет значительную часть операторов стрит-ритейла и может привести к уходу части арендаторов и росту вакантности.

Наиболее уязвимыми окажутся сегменты fashion, непродовольственные товары импульсного спроса и часть сервисных форматов, в том числе кафе и рестораны.

( Читать дальше )