📣Если спросить рядового жителя куда он потратит 1млн$, что он ответит? Ответ очевиден. На бОльшую часть купит несколько квартир и будет сдавать. У людей в голове вшита догма, что квартира — это самая надежная инвестиция.

Уже не один год обращаю внимание на стремительно растущее число квартир.

📌Россия занимает аж 6 место в мире по обеспеченности жильем и показатель составляет 30 кв.м. на душу населения. При том, что каких-то 6-7 лет назад было 25 метров. Темпы колоссальные и вроде как надо радоваться.

❓Но надо ли это нам?

Вместо старого жилого фонда, вместо 5этажек строят огромные муравейники.И всё это на фоне демографической катастрофы. Квартир в стране всё больше, а людей, для которых они строятся всё меньше. Если коммерческая недвижимость от столь плотной застройки только выиграет, то квартиры могут просто перестать быть востребованным. Особенно, в небольших городах и областях.

📊Для сравнения, в Китае показатель составляет 43 кв.м. И там глубочайший кризис на рынке недвижимости.

Весомую часть моего портфеля составляют ЗПИФы на коммерческую недвижимость.
Из-за высоких ставок и событий последних лет они сильно недооценены.

Если раньше люди радовались 5–6% после налогов от реальной коммерческой недвиги, а удачной покупкой считалось, если бумажные активы давали 7–8%, то сейчас ЗПИФы, в среднем, приносят 10–12% годовых. И это только рентные выплаты. Помимо этого, в долгосрочной перспективе ожидается рост и самой недвижимости. Не стоит забывать про ежегодную индексацию рентных платежей. В итоге мы имеем вполне надежный источник пассивного дохода.

Отмечу ЗПИФы от Паруса, от ВИМ(бывшие фонды сбера) и фонды от РД.

Если первые 2 группы оценены по рынку, то ЗПИФ от РД, в данный момент, недооценен.
После последней индексации 3х квартальной давности дает рентную доходность 13%. И, важно!, это ПОСЛЕ вычета налогов. И, важно!, это если покупать в самом начале квартала❗️
Если покупать ближе к концу квартала, доходность будет уже в районе 16%. И повторюсь, что эта доходность индексируется и также рассчитываем на рост самих паев из-за роста недвижимости и доходности.

Практически у всех ЗПИФов с квартальными выплатами отсечки происходят в конце марта, июня, сентября и декабря.

Исключение — ЗПИФ Рентный доход ПРО, о котором неоднократно писал. У него отсечка происходит со смещением на 1 месяц назад. Т.е. последняя отсечка была в конце августа, а следующая в ноябре.

Несмотря на то, что к торговле данным ЗПИФом допущены 

ТОЛЬКО квалы, многие решили, что на днях произошла квартальная отсечка и начали продавать.
В итоге, стоимость упала почти на 10%.

Моя средняя цена продажи 1465р. Сегодня откупил по 1350. Грех такой ошибкой не воспользоваться.

Вот что бывает, когда статус квалифицированного инвестора дают просто за активную торговлю или крупную сумму на балансе.