Информация
Блог им. RuslanRuslanov_cc7
Самый высокодоходный ЗПИФ🏠
- 05 октября 2025, 17:36
- |
Весомую часть моего портфеля составляют ЗПИФы на коммерческую недвижимость.
Из-за высоких ставок и событий последних лет они сильно недооценены.
Если раньше люди радовались 5–6% после налогов от реальной коммерческой недвиги, а удачной покупкой считалось, если бумажные активы давали 7–8%, то сейчас ЗПИФы, в среднем, приносят 10–12% годовых. И это только рентные выплаты. Помимо этого, в долгосрочной перспективе ожидается рост и самой недвижимости. Не стоит забывать про ежегодную индексацию рентных платежей. В итоге мы имеем вполне надежный источник пассивного дохода.
Отмечу ЗПИФы от Паруса, от ВИМ(бывшие фонды сбера) и фонды от РД.
Если первые 2 группы оценены по рынку, то ЗПИФ от РД, в данный момент, недооценен.
После последней индексации 3х квартальной давности дает рентную доходность 13%. И, важно!, это ПОСЛЕ вычета налогов. И, важно!, это если покупать в самом начале квартала❗️
Если покупать ближе к концу квартала, доходность будет уже в районе 16%. И повторюсь, что эта доходность индексируется и также рассчитываем на рост самих паев из-за роста недвижимости и доходности.
Как правило, исторически недвижимость растет примерно на уровень инфляции.
До недавнего времени, в портфеле были паи от СФНАрБиз7. Но паи резко и сильно выросли и я их продал. Теперь паи оценены по достоинству. Когда есть и другие недооцененки, смысла продолжать держать позу уже нету.
Переложил в РД. Успел попасть в список до отсечки и теперь мне придет в районе 200к рентных выплат.
$RU000A102N77 $RU000A104KU3
$RU000A1034U7 $RU000A105328
$RU000A104YX8 $RU000A104172
$RU000A1068X9 $RU000A108VR7
$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1
$RU000A103HD7
с чего бы? достаточно просто взять и посчитать с 2014г либо посмотреть www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
ves2010, в долларах в 5 раз, в рублях в 15 раз выросли, судя по ссылке, которую ты прислал.
это без учета рентной доходности.
вообще, лично я не смотрю на рост в долларах. мне интересен рост в рублях относительно инфляции.
чтоыб определить выросла ли в реальном выражении цена на квартиры, судя по твоему комменту, ты намекаешь, что недвига не догоняет инфляцию. ответь себе на вопрос: доступнее ли сейчас жилье, чем в 2000м? если ответ — нет, значит недвижимость как минимум не уступает инфляции
и кстати если учесть низкую базу и инфляцию в баксе то роста цены нет… счас цены 2004г...
ну а в рублях считать — себя не уважать… это не цены рублевые выросли — это рубль обесценился
но на том графике за 25 лет это не сделки а хотелки продавцов и нет учета износа дома… срок службы панели 70-80 лет т.е за 25 лет уже износилось треть стоимости дома… просто сравни цены на старую недвигу и новую и сразу увидишь дисконт… т.е еслиб ты бы купил в 2004г недвигу это было бы -25%
вообще… в чем проблема посмотреть зарубежниые етф на недвижку — коммерческую или жилую
И как обесценивание рубля противоречит моим словам?
Если исходить из твоих слов, сейчас у нас в России должна быть супер дешевая недвижимость. А по факту, она даже по мировым меркам нихрена не дешевая. Даже в долларах.
Повторюсь, ты смотришь лишь на жилую недвигу. И на вторичку. Это достаточно узкая категория. Ты не видишь картину целиком. Делать на основе этого, к тому же на выбранном лично тобой временном отрезке, да еще и в одном конкретном городе, когда началась стагнация жилой вторичной недвиги — это крайне опрометчиво.
Простой пример. Магазин пятерочка. Заключен договор на 10 лет с индексацией на 7% +% от выручки. Почему такие условия — потому что эти цифры приближены к среднему уровню инфляции. Через 10 лет перезаключим договор на основе актуальной уже на тот момент ситуации. И получается, что цена за аренду растет плюс минус на уровне инфляции. Учитывая, что стоимость коммерческой недвиги строится на окупаемости, то и стоимость самой недвиги будет расти примерно на уровне инфляции(в долгосроке)
также надо понимать, что недвижимость — это далеко не москва и это далеко не жилая недвижимость.
жилая вторичка в последние годы в стагнации, новостройки дали бешенный рост, офисная — падает последние 5 лет, цены на складскую недвигу растут быстрыми темпами.
в посте говорилось об усредненных значениях на длинном отрезке времени. мы можем не расти или даже падать 20 лет, а потом за 3-5 лет сделать скачкообразный рост.
Еще пример. Посмотри на зпифы от паруса. Она расли медленно из за неудачных договоров, которые отставали от роста коммнедвиги по стране. Договора перезаключили, доходность выросла и паи взлетели. Взлетела и СЧА. В итоге они наверстали упущенное.
Он у меня тоже есть:)