Один крупный офисный блок можно сдавать целиком, по этажам или небольшими лотами. От выбранной стратегии зависят круг потенциальных арендаторов, срок экспозиции и устойчивость арендного потока. Разбираемся, как размер помещения влияет на экономику офисного актива.

Крупный офисный блок можно воспринимать как готовый продукт: есть площадь, есть класс здания, есть адрес — остается только найти арендатора. На практике все сложнее.

Один и тот же актив может быть интересен совершенно разным компаниям в зависимости от того, какую площадь им предложить. Крупной корпорации может понадобиться несколько тысяч квадратных метров единым блоком. Другой компании достаточно одного этажа. Третья будет искать офис площадью несколько сотен квадратных метров. Для собственника это означает, что стратегия аренды начинается не с поиска арендатора. Она начинается с вопроса: каким лотом выводить объект на рынок? И от ответа на него зависят не только скорость заполнения помещений, но и концентрация арендного риска, операционная нагрузка и потенциальная устойчивость денежного потока.

В первом полугодии 2026 года российский рынок инвестиций в недвижимость стал более избирательным. Офисы остаются крупнейшим сегментом коммерческой недвижимости, но внутри него быстро растет спрос на отдельные блоки и этажи. При этом в ЗПИФ офисы пока представлены значительно слабее складской недвижимости. Что это говорит о рынке и куда движется спрос?

За январь–июнь 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 403,7 млрд рублей — на 2% меньше, чем годом ранее.

При этом инвестиционная активность остается на высоком уровне уже четвертый год подряд. После заметного роста рынка в 2023 году объем вложений в первом полугодии стабильно превышает 400 млрд рублей, поэтому текущее снижение скорее говорит о стабилизации рынка на высокой базе, чем о существенном сокращении интереса инвесторов к недвижимости.

Сравниваем акции, облигации, золото, депозиты и недвижимость — и разбираемся, откуда на самом деле берется доходность

За последние 20 лет российский инвестиционный рынок пережил мировой финансовый кризис, несколько периодов девальвации рубля, пандемию, резкие изменения ключевой ставки и серьезные колебания фондового рынка. На таком горизонте особенно интересно посмотреть не на то, что выросло сегодня, а на то, какие классы активов действительно позволили инвесторам сохранить или даже приумножить капитал на длинной дистанции.  

Мы сравнили 10 классов активов в России за 2006–2026 годы: депозиты, ОФЗ, акции, золото, доллар, жилую недвижимость, офисы, торговые центры и склады класса А. Для каждого инструмента использовались доступные рыночные данные.

Любой инвестор, независимо от опыта, в конечном счете задает один и тот же вопрос: сколько я заработаю и за счет чего сформируется эта доходность? В недвижимости ответ редко укладывается в одну цифру. За одинаковой прогнозной доходностью могут стоять совершенно разные стратегии, уровни риска и источники формирования прибыли. Именно поэтому профессиональные инвесторы начинают анализ не с итогового процента годовых, а с понимания того, каким образом этот процент вообще появляется.

В этой статье мы подробно разберем финансовую модель ЗПИФ «АВИУМ»: из каких этапов состоит инвестиционная стратегия фонда, почему доходность формируется в два цикла и какие предпосылки заложены в расчеты. Все прогнозные показатели основаны на аналитическом исследовании CORE.XP и финансовой модели фонда.

Два самостоятельных этапа

В отличие от большинства фондов недвижимости, инвестиционная стратегия АВИУМ не ограничивается только строительством или только арендным бизнесом. Фонд объединяет две последовательные стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Первая — девелоперская. Вторая — арендная. Именно комбинация этих этапов позволяет войти инвестору в проект на ранней стадии по наиболее привлекательной цене за квадратный метр и сформировать повышенную потенциальную доходность.

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство по-прежнему представляет себе классическую схему: купить объект, оформить его в собственность, найти арендатора и получать стабильный доход. Для многих инвесторов именно прямое владение недвижимостью остается самым понятным и надежным способом сохранения капитала.

За последние двадцать лет этот рынок значительно поменялся. Помимо квартир появились инвестиции в торговые помещения, склады, офисы, гостиницы, апартаменты и другие виды коммерческой недвижимости. Вместе с этим начали развиваться и коллективные формы инвестирования — сначала инвестиционные клубы и синдикаты, затем краудинвестинговые платформы, а в последние годы — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Сегодня инвестор, который хочет вложиться в офисную недвижимость, фактически выбирает между двумя моделями. Первая — самостоятельно купить офис и управлять им. Вторая — приобрести паи фонда, который инвестирует в коммерческую недвижимость и берет все управление на себя. Обе модели имеют право на существование. Но работают они совершенно по-разному. Разберем их по основным параметрам.

Двадцать лет назад мало кто мог представить, что главным символом деловой Москвы станет не Тверская и даже не Садовое кольцо, а бывшая промышленная территория на Пресненской набережной. Сегодня «Москва-Сити» воспринимается как естественный центр деловой жизни столицы, хотя еще в начале 2000-х многие считали этот проект слишком амбициозным. Сейчас рынок переживает похожий момент — вокруг «Москва-Сити» постепенно формируется новый деловой кластер, который способен определить развитие офисного рынка на ближайшие десятилетия. Речь идет о «Большом Сити».

Почему именно этот район становится новой точкой притяжения для бизнеса, девелоперов и инвесторов, и какие возможности это открывает для рынка коммерческой недвижимости — разбираемся на основе аналитического исследования CORE.XP.

На рынке офисной недвижимости принято обсуждать основные показатели: объем нового строительства, уровень вакансии и стоимость квадратного метра. Кажется, что этого достаточно, чтобы понять, куда движется рынок. Если новых проектов становится больше, значит дефицит должен постепенно сокращаться. Однако именно здесь большинство инвесторов делает неверный вывод. Для рынка коммерческой недвижимости важно не только количество новых квадратных метров, но и их структура: какого размера строятся офисы, кто становится их собственником и какие площади в действительности востребованы арендаторами. Вместе с аналитиками CORE.XP мы подробно изучили эти процессы и пришли к выводу, что за общими цифрами скрывается совсем другая картина рынка. Именно о ней и пойдет речь в этой статье.  

Как структура спроса меняет стоимость недвижимости и почему дефицит крупных офисов сохранится даже при рекордном объеме нового строительства.

Для арендатора не существует абстрактных «квадратных метров». Компании ищут офис определенного размера, в конкретной локации, с подходящей планировкой, инженерией и уровнем готовности.

В прошлой статье мы говорили о том, что девелопмент традиционно считается самой рискованной стратегией инвестирования в недвижимость. Именно на стадии строительства инвестор получает наибольший потенциал роста стоимости актива, но одновременно принимает на себя и основные риски проекта. Однако считать, что все девелоперские проекты одинаково рискованны, было бы упрощением. На практике многое зависит от того, как организовано финансирование строительства, какие механизмы контроля используются и какие обязательства несут участники проекта. Поэтому главный вопрос звучит иначе: можно ли сохранить потенциал девелоперской доходности, одновременно снизив строительные риски? Именно этому посвящена сегодняшняя статья.

Когда инвесторы обсуждают недвижимость, разговор обычно начинается с типов активов. Офисы, склады, торговая недвижимость, апартаменты — именно эти категории чаще всего фигурируют в аналитике и инвестиционных презентациях. Однако профессиональные участники рынка смотрят на недвижимость несколько иначе. Для них гораздо важнее не то, какой объект находится в портфеле, а за счет чего именно инвестор планирует заработать. Один и тот же бизнес-центр может выступать как консервативный инструмент сохранения капитала или как высокорисковая инвестиционная история с потенциалом существенного роста стоимости. Разница заключается не в самом типе недвижимости, а в выбранной стратегии.

Именно поэтому на развитых рынках недвижимости уже много лет используется классификация инвестиционных стратегий: Core, Core+, Value-Added и Opportunistic. Эта система помогает понять не только уровень риска, но и главный вопрос любого инвестора: откуда должна появиться доходность.