Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство по-прежнему представляет себе классическую схему: купить объект, оформить его в собственность, найти арендатора и получать стабильный доход. Для многих инвесторов именно прямое владение недвижимостью остается самым понятным и надежным способом сохранения капитала.

За последние двадцать лет этот рынок значительно поменялся. Помимо квартир появились инвестиции в торговые помещения, склады, офисы, гостиницы, апартаменты и другие виды коммерческой недвижимости. Вместе с этим начали развиваться и коллективные формы инвестирования — сначала инвестиционные клубы и синдикаты, затем краудинвестинговые платформы, а в последние годы — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Сегодня инвестор, который хочет вложиться в офисную недвижимость, фактически выбирает между двумя моделями. Первая — самостоятельно купить офис и управлять им. Вторая — приобрести паи фонда, который инвестирует в коммерческую недвижимость и берет все управление на себя. Обе модели имеют право на существование. Но работают они совершенно по-разному. Разберем их по основным параметрам.

Двадцать лет назад мало кто мог представить, что главным символом деловой Москвы станет не Тверская и даже не Садовое кольцо, а бывшая промышленная территория на Пресненской набережной. Сегодня «Москва-Сити» воспринимается как естественный центр деловой жизни столицы, хотя еще в начале 2000-х многие считали этот проект слишком амбициозным. Сейчас рынок переживает похожий момент — вокруг «Москва-Сити» постепенно формируется новый деловой кластер, который способен определить развитие офисного рынка на ближайшие десятилетия. Речь идет о «Большом Сити».

Почему именно этот район становится новой точкой притяжения для бизнеса, девелоперов и инвесторов, и какие возможности это открывает для рынка коммерческой недвижимости — разбираемся на основе аналитического исследования CORE.XP.

На рынке офисной недвижимости принято обсуждать основные показатели: объем нового строительства, уровень вакансии и стоимость квадратного метра. Кажется, что этого достаточно, чтобы понять, куда движется рынок. Если новых проектов становится больше, значит дефицит должен постепенно сокращаться. Однако именно здесь большинство инвесторов делает неверный вывод. Для рынка коммерческой недвижимости важно не только количество новых квадратных метров, но и их структура: какого размера строятся офисы, кто становится их собственником и какие площади в действительности востребованы арендаторами. Вместе с аналитиками CORE.XP мы подробно изучили эти процессы и пришли к выводу, что за общими цифрами скрывается совсем другая картина рынка. Именно о ней и пойдет речь в этой статье.  

Как структура спроса меняет стоимость недвижимости и почему дефицит крупных офисов сохранится даже при рекордном объеме нового строительства.

Для арендатора не существует абстрактных «квадратных метров». Компании ищут офис определенного размера, в конкретной локации, с подходящей планировкой, инженерией и уровнем готовности.

В прошлой статье мы говорили о том, что девелопмент традиционно считается самой рискованной стратегией инвестирования в недвижимость. Именно на стадии строительства инвестор получает наибольший потенциал роста стоимости актива, но одновременно принимает на себя и основные риски проекта. Однако считать, что все девелоперские проекты одинаково рискованны, было бы упрощением. На практике многое зависит от того, как организовано финансирование строительства, какие механизмы контроля используются и какие обязательства несут участники проекта. Поэтому главный вопрос звучит иначе: можно ли сохранить потенциал девелоперской доходности, одновременно снизив строительные риски? Именно этому посвящена сегодняшняя статья.

Когда инвесторы обсуждают недвижимость, разговор обычно начинается с типов активов. Офисы, склады, торговая недвижимость, апартаменты — именно эти категории чаще всего фигурируют в аналитике и инвестиционных презентациях. Однако профессиональные участники рынка смотрят на недвижимость несколько иначе. Для них гораздо важнее не то, какой объект находится в портфеле, а за счет чего именно инвестор планирует заработать. Один и тот же бизнес-центр может выступать как консервативный инструмент сохранения капитала или как высокорисковая инвестиционная история с потенциалом существенного роста стоимости. Разница заключается не в самом типе недвижимости, а в выбранной стратегии.

Именно поэтому на развитых рынках недвижимости уже много лет используется классификация инвестиционных стратегий: Core, Core+, Value-Added и Opportunistic. Эта система помогает понять не только уровень риска, но и главный вопрос любого инвестора: откуда должна появиться доходность.

У рынка недвижимости короткая память. Каждый новый цикл участники рынка склонны воспринимать как уникальное событие, хотя в действительности большинство процессов повторяются с удивительной регулярностью. Меняются причины кризисов, источники капитала, стоимость финансирования и технологии строительства, но сама логика рынка остается практически неизменной.

Развитие рынка офисной недвижимости Москвы за последние двадцать лет

Офисная недвижимость Москвы — хороший пример такой цикличности. За последние двадцать лет рынок несколько раз проходил через периоды дефицита, активного строительства, избытка предложения и последующего восстановления. Каждый раз участникам казалось, что ситуация развивается по новому сценарию. Каждый раз рынок в итоге возвращался к тем же закономерностям. Интерес нынешнего момента заключается в том, что впервые за долгое время большинство ключевых индикаторов одновременно указывают на переход рынка в фазу дефицита. Причем речь идет не о дефиците как эмоциональной характеристике рынка, а о вполне измеримом экономическом явлении.